关于我国发展房地产投资信托基金(REITS)的探析

2018-04-25 09:55黄诗韵
中国住宅设施 2017年9期
关键词:收益率基金融资

黄诗韵

摘 要:房地产投资信托基金(REITS)作为房地产业的一种新型融资渠道,近年来在海外金融市场上发展迅速,早已成为美国等国家的主要融资途径,也为我国发展REITS提供了宝贵的经验和启示。本文基于国外的成功经验,首先论述了REITS的特点和发展REITS的必要性,然后重点论述了目前我国REITS面临的问题,并提出相应建议。

关键词:REITS;房地产投资信托

一、引言

随着我国房地产业的不断发展,过去严重依赖单一化的债权融资方式将不可持续,寻求多样化的融资模式、降低房地产业的金融风险越来越重要。美国等市场经济发达的国家早已成功将房地产投资信托基金(REITs)运用于房地产市场,REITS也成为其房地产业融资的主要途径。我国政府对于REITS的态度也日渐明朗,2016年6月初,国务院公布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

房地产投资信托基金(REITs)是指一种由专门的运营团队管理,以发行受益凭证的方式筹集资金,并按合约将投资收益按比例支付给投资者的信托基金。目前我国信托投资还处于起步阶段,我国的房地产信托类产品主要投资于房地产开发阶段,用于替代银行贷款产品,期限较短,还不是真正意义上的REITS。而美国的REITS更注重房地产开发完工后,通过房地产项目的运营获取租金收入。

二、发展REITS的必要性

我国传统的商业地产运营模式就是简单的“开发-出租”模式,即前期开发投入庞大资金,后通过收租的方式逐渐回笼资金,这种重资产模式会占用开发商大量的资金,存在资金链断裂的风险。REITS所具备的强大融资能力能提高开发商的资金利用效率,缩短其投资回收期限,有效降低开发商的负债率。

REITS除了融资价值,还具有投资价值。从发达国家的经验来看,REITS作为一种新型金融工具,投资收益率较高。美国权益型REITS的分红收益率超过十年期国债,并且两者的利差自2008年起就有增加的趋势,至2016年已经达到2%左右。可见REITS的股利收益水平表现优良,在十年期国债等长期投资工具中具备充分的竞争力。

三、我国发展REITS面临的问题和建议

(一)法律层面

我国尚未出台和REITS相关的法律,导致我国REITS的发展面临法律制度的障碍。事实上许多地区都把立法作为发展REITs的前提。美国把税法作为推动REITS的法律保障,并设立了一整套REITS的监管制度。香港、新加坡、日本等地则专门制定了与REITS相关的法律。REITS的发展不能缺少法律的保障,我国应该充分借鉴美国、亚洲等地区的成功经验,尽快制定出一套完整的关于REITS的专门法,对REITS的组织形式、投资目标、分红政策等做出明确规定。

(二)税收制度

REITS在运营过程中面临双重征税的问题,房地产投资信托机构需缴纳公司所得税,同时REITS的投资者需缴纳个人所得税。因此,为了坚持税收中性原则,避免重复交税,我们可以借鉴海外的经验,在限制性条件的基础上给予税收优惠,如美国给予优惠的条件之一就是REITS机构每年95%以上的盈利应当分配给股东。因此,一套合理的、有依据的税收支持制度是促进REITS长期稳定发展的前提,我国应结合发达国家关于REITS的税收制度,在现有的税法基础上尽快制定出对REITS的税收优惠政策。

(三)对房价的影响

政府部门可能会担心REITS的推行会造成房价的上升,但事实上,只要明确REITS的投资目标,限制REITS对不动产的出售,REITS将有利于稳定房价。这方面可以借鉴美国、香港等地的做法,美国法律规定如果投资信托机构在4年内出售其持有的不动产,则出售收入不得超过总收人的30%。香港对不动产出售的规定是资产持有期限至少要2年。由此可见,为了保障房地产市场的健康运行,预防短期投机行为,我国在制定REITS的政策时需要严格限制不动产出售的时间和条件。

(四)租金收益率

由于前几年我国房地产市场开发过热,目前许多中小城市的商业地产库存压力较大,这就意味着未来这些商业地产的租金收益率不高,达不到投资者对分红收益率的要求。但REITS的分红收益率是吸引投资者购买基金的重要因素,只有提供稳定的高回报,REITS才能达到一定的融資规模。下面采用2000-2015年美国NAREIT发布的月度数据进行Granger因果检验,进一步证明上述说法。首先确定滞后阶数为4,根据表1的检验结果,在1%的显著性水平上可以拒绝原假设“DIV_YIELD不能Granger引起CAP_RAISED”,这表明权益型REITS的分红收益率是影响REITS融资规模的Granger原因,但是反过来REITS融资规模不是权益型REITS分红收益率的Granger原因。因此,REITS初期只能先从北京、上海、广州、深圳等经济发达地区施行,这些城市的房价高、租房需求大,可以满足REITS扩张所要求的分红收益率。

综合来看,目前我国房地产投资信托基金的发展状况还很不成熟,和发达国家的差距较大,主要原因在于我国尚未出台关于REITS的专门法,信托投资也面临多重征税的问题。不过近年来我国政府已经对REITS表示出重视,未来随着相关法律的完善和证券市场的成熟,相信REITS会成为我国房地产金融市场的重要融资工具,我国的房地产投资信托基金也将和国际接轨。

参考文献

[1]刘耀峰,发展我国房地产投资信托基金(REITs)的探析,2009,上海交通大学. 第77页.

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