青岛海月湾项目管理分析

考晨鑫

【摘 要】 本文主要阐述了新形势下，青岛翠湖地产有限公司的新型现代化节能住宅小区房地产项目的目标管理与成本管理的相关策略，并对以上问题进行了分析并提出相关建议，以期为青岛翠湖地产有限公司的经营活动提供借鉴。

【关键词】 房地产项目管理 风险管理 成本管理 策略分析

1 引言

本文以青岛翠湖地产有限公司为例，目前，青岛翠湖地产有限公司在发展的过程中存在着一定的房地产经营风险，主要有资金风险，经营管理风险和税收的合理设置问题。这主要是因为房地产企业是高风险行业，高收益的同时，也伴随着较高的市场风险。 根据青岛翠湖地产有限公司所提供的材料可以看到该项目的一些财务分析数据：项目累计利润总额为37573.40万元，累计净利润为28180.10万元，项目总投资收益率为8.32%。项目税前财务内部收益率为16.32%，税前财务净现值为7635.43万元，投资回收期为5.00年。项目税后财务内部收益率为13.65%，财务净现值为4765.36万元，投资回收期为5.21年。投资估算基本合理，建设资金基本落实，财务收益良好，在经济上是可行的。但仍应注意在整个生命周期中可能存在的风险，并进行相应的规避，以期获得收益的最大化。

2 风险控制

2.1 翠湖地产公司开发资金的风险控制

（1）从金融角度来看，青岛翠湖地产企业的融资方式比较单一。在我国资本市场尚不完善的情况下，严厉的政策调控会使青岛翠湖地产有限公司的融资环境日益恶化，融资压力与日俱增。

（2）从资金供给的角度出发：目前，翠湖海月湾项目在企业投融资方式上都是来自企业自筹资金。因此，青岛翠湖地产公司应积极开辟新的融资渠道，改善现有的融资方式，以确保能够灵活应对资金风险。

（3）从资金需求的角度出发：2014年的资金安排计划显示，该项目工期为3年，2015年建设资金投入为46862.41万元，2016年建设资金投入为46543.20万元，2017年建设资金投入为57183.55万元。此外，还需支付各类人力资本费用等，公司的正常运转等也都需要大量的开发资金支持。

2.2 翠湖地产公司经营管理的风险控制

（1）对于青岛翠湖地产有限公司而言，其主要进行的就是房地产的建设开发，安全性是十分重要的。因此青岛翠湖地产有限公司想要获得长久的发展，就需要在进行开发时需严格把控房产质量。可以通过聘请专业的、有资质的工程监理对项目进行监管，减少项目发生质量问题的概率。同时，严格按照监理公司等专业部门核定的产值支付工程进度款，严格按合同及资金预算支付各项款项，防止资金链断裂。另一方面也要根据市场行情与销售状况决定开发进度与销售策略。翠湖海月湾项目必须立足青岛本地的市场行情，根据市场的动向以及政府的政策，做出合适的开发进度决策与合理的销售策略判断。

（2）对于青岛翠湖地产有限公司的翠湖海月湾项目租售阶段的经营风险管理：此时公司的目的是实现青岛翠湖海月湾项目的商品转化，尽快收回投资获得利润。如果公司就会处于被动局面，市场的变动对青岛翠湖海月湾项目的影响极大，如果市场上需求者持续处于观望态度，则青岛翠湖地产有限公司将面临很大的资金风险。

对于以上存在的租售方面的问题可以通过以下两个方面来解决：一方面可以选择业务管理水平较高的物业公司，对于购房者或者租房者而言，考虑的不仅仅是交通便利、房屋面积、房屋版型、成交价格等硬件条件，还会认真考虑物业管理水平、绿化水平等软条件。因此，青岛翠湖海月湾项目只有配备了高质量的物业管理，才算是完整的成熟的房地产项目，才能够有一个可观的销售。另一方面也要加强销售控制，减少坏账损失，要严格把控购房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金数额及租金缴纳期限。当购房者财务信用情况较差时，需要考虑提高其首付款额度，只有通过合理有效的销售控制管理，才能将企业面临的经营风险降到最小。

3 意见建议

（一）提高公司经营能力。公司融资的目的是为了获得更高的投资收益，只有在投资收益率高于资本成本的时候，融资才是有价值的。因此，在融资成本一定的前提下，青岛翠湖地产公司必须提高自身的经营管理水平。

（二）实现融资方式多元化

单一的融资方式无法满足房地产企业的巨额资金需求，为此，青岛翠湖地产公司必须积极寻找新的融资渠道，拓展多元化融资方式。

1.探索合作开发模式。青岛翠湖地产公司可以积极寻找合作企业，共同开发，共担风险，共享收益。2.发展房地产信托。对于目前正处于快速发展期的青岛翠湖地产公司而言，可以通过贷款性信托和股权性信托进行资金融通。3.寻求境外融资渠道。青岛具有优越的地理位置，毗邻日韩，可以充分寻找合作伙伴；因此，建议青岛翠湖地产公司积极寻求境外合作伙伴，利用境外企业的优势开拓境外融资渠道。

（三）强化员工风险意识。青岛翠湖海月湾项目的整个开发流程是环环相扣的，需要各个部门的集体配合和协调发展。为了提高公司的财务管理水平，青岛翠湖地产公司必须树立“全员风险意识”，可以通过集中培训和定期召开会议的方式提高员工的风险意识，坚持责权利明确的基本原则，从细节和整体上提高公司的风险防范力度。

（四）借鉴国外融资经验。西方发达国家的资本市场较为成熟，房地产金融體系比较健全，并且建立了完善的融资渠道，具有十分重要的借鉴意义。因此，在我国政策允许的情况下，青岛翠湖地产公司可以充分借鉴国外融资经验，有条件地创新自身的融资方式。

【参考文献】

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[2] 姚立杰，罗玫，夏冬林.公司治理与银行借款融资[J].会计研究，2010（9） .

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