房地产价值与宜居环境关系的思辩

【摘要】“房地产”作为一种特殊的商品，无论是开发建造、经营管理，还是交易流转、消费使用，大家共同关注的核心是其内在价值，是否物有所值。房地产价值或价格的评判与确认，在各类房地产经济活动中都不可或缺。房地产价值或价格的评判与确认，其核心即是分析影响房地产价值的因素。本文从房地产价值影响因素探析入手，建筑风水视角分析影响房地产价值的核心因素--宜居环境，最后对房地产价值与宜居环境关系进行思辩，进一步明确房地产的环境影响甚至决定房地产价值，建筑风水视角在房地产环境评判与分析中的导向地位。

【关键词】房地产价值；宜居环境；风水

随着上世纪八十年代我国土地使用制度改革与住房商品化制度改革，推动房地产市场的建立与发展， 城市房屋与土地作为财产形式可以流转，越来越为民众所接受。“房地产”可粗略地理解为“城市房屋与土地视为财产”，房屋视为财产，即“房产”；土地视为财产即“地产”，两者合二为一，即“房地产”。 “房产”，即可视作财产形式流转的房屋，是用来交换的劳动产品，它是商品，我们不难理解；但“地产”，即可视作财产形式流转的土地，土地不完全是劳动产品，更多的是资源，所以“地产”，作为可流转的土地财产，因不完全是用来交换的劳动产品（商品是用来交换的劳动产品），所以地产只能视为一种特殊的商品。房随地走，房地产是房产和地产有机结合而形成，房地产也只能视为一种特殊的商品。“房地产”作为一种特殊的商品，土地资源的稀缺性和不可移动性决定了其特有的价值形成内容和价值衡量标准，房地产商品的价值不能以简单的社会劳动消耗来计算，其价值中包含人类的高级劳动、艺术创造和对自然资源的索取等。

1、房地产价值影响因素探析

一般商品的价值，是由生产商品的社会必要劳动时间决定的，即成本价值论或劳动价值论；商品价值仅仅考虑社会劳动消耗，远远不够，还要考虑商品的效用，即商品的价值与其效用有关，即效用价值论。土地作为不可再生资源，决定了房地产只能视为一种特殊的商品，从而决定了房地产价值的特殊性，房地产商品的价值不能以简单的社会劳动消耗来计算，其价值中包含人类的高级劳动、艺术创造和对自然资源的索取等。

1.1房地产价值特性探析

随着上世纪八十年代我国土地使用制度改革与住房商品化制度改革，推动房地产市场的建立与发展，城市房地产作为可以流转的商品越来越为公众所接受。人们对房地产商品的价格问题日趋重视。房地产价格是房地产商品价值的货币表现。房地产价格的形成，是房地产商品的效用、相对稀缺性以及人们对房地产商品的有效需求三方面相互作用的结果。房地产商品的效用是指人们因占有、使用房地产而得到欲望的满足程度。房地产商品的效用是房地产商品价格形成的先决条件。当然，光有效用，如没有有效需求和稀缺性，也不能形成房地产商品价格。土地是不可再生资源， 数量有限， 所以稀缺性很高。房地产具有效用和相对稀缺性即会产生价值， 但这并不意味着能直接以价格表现出来。要使房地产价格成为现实， 还必须具有现实的购买力， 即存在有效需求。这些是房地产价值与价格产生的基本道理。

房地产价格由房屋建筑物价格和地产价格两者统一构成， 不可分离，是房地产价值和地租资本化的综合价值的货币表现。房屋建筑物是劳动产品，具有劳动价值。但土地作为不可再生资源， 一般不表现为劳动产品，是一种特殊的商品，数量有限， 稀缺性很高，其价值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助劳动价值论来探究房地产商品的价值是远远不够的，须借助效用价值论与辐射价值论，特别是辐射价值论。有学者认为，土地价值辐射论主要指未凝结过人类劳动的土地，包含有从相邻土地上积累的社会劳动所辐射或者说转移过来的价值量，且同凝结了人类劳动的相同使用价值的土地相比，也应具有相同的价值。也有学者将其表述为：“建设所产生的功能会扩散到相邻土地、周围土地或更远的土地，使它们的经济效益提高。”

据上，理论界一般将房地产商品价值总结为由实物价值、权益价值和区位价值三者构成。房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的区位是指房地产的空间位置。

1.2房地产的环境影响甚至决定房地产价值

房地产价值由实物价值、权益价值和区位价值三者构成。我们不妨将房地产商品价值支撑或影响因素诠释为实物因素、权益因素和区位因素三个方面。价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。西方认为投资房地产的三大秘诀，第一是区位，第二是区位，第三还是区位，“location，location and location”。兩宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。区位影响甚至决定房地产价值，这是房地产价值所独有，也是所特有。区位是什么？区位是指房地产的空间位置。房地产的空间位置是什么？房地产的空间位置可从房地产的坐落、交通、环境（包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等）和配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等4个方面来认识。但究其核心，房地产的空间位置即是房地产的环境。环境是作用于一事物或一物体全部外部力量之和。可以说区位影响甚至决定房地产价值，也即房地产的空间位置影响甚至决定房地产价值，也即房地产的环境影响甚至决定房地产价值。

投资房地产的三大秘诀，第一是区位，第二是区位，第三还是区位。区位影响甚至决定房地产价值，也即房地产的环境影响甚至决定房地产价值，所以两宗实物和权益状况相同的房地产，如果房地产的环境状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。所以，仅仅借助劳动价值论来探究房地产价值是远远不够的，须借助效用价值论与辐射价值论，特别是辐射价值论，方能诠释房地产的环境价值。

2、建筑风水视角宜居环境探析

据上，房地产的环境影响甚至决定房地产价值，所以对房地产环境的分析与评判，是做好房地产估价工作的核心所在。笔者曾在《房地产估价与实用建筑风水关系思辩》一文中提到，科学、周全勘测、分析、考量估价对象区位、内外部环境，是做好房地产估价工作的重中之重，是确保估值结果的科学性、公信力的首要保障；当前房地产估价咨询服务对房地产商品价值支撑因素的考量，没有从建筑风水的角度，全面考量估价对象的区位、内外部环境的和谐，与现实需要相比存在局限性；按照文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举，尊重习俗，敬畏公序良俗研习与应用风水的理念，房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，把建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量，是现实需要也是切实可行的，具有一定的必要性。

2.1建筑风水与宜居环境关系的思辨

建筑风水与造园学、营造学同为我国古代传统建筑的三大理论之一，倡导人与自然的和谐。视为风水学运用典例的皇家园林，虽为人工开凿，却宛若天成，与自然浑然一体。古人面对大自然弱肉强食、物竞天择的威胁，深知天人合一的哲理，用“道法自然”、“天、地、人合一”这样的字句警示后人，要和谐的与自然界相处。王勃《滕王阁序》佳句“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”，成天、地、人合一、建筑与自然和谐、宜居环境千古绝唱。昭示我们要审慎的考察、了解自然环境、顺应自然、才能羸得最佳的天时、地利与人和，达到天人合一的宜居环境、至善境界。

现代风水学已在传统风水学的基础上，与各门现代自然科学嫁接与整合。如地球物理学与风水、水文地质学与风水、环境景观学与风水、生态建筑学与风水、宇宙星体学与风水、气象学与风水、磁场方位与风水、人体生命信息学与风水等，都是现代风水学与现代自然科学的嫁接与整合。笔者藉此提出，按照文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举的理念，要求房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，研习与体悟建筑风水形势、建筑风水气场、建筑风水凶煞等，践行房地产项目风水策划价值、园林风水价值、装饰风水价值等，学习、传承、发扬、应用博大精深的我国传统建筑风水文化的同时，科学评判与分析房地产环境的宜居性及对房地产价值的影响与决定作用。

人类居住地的区位环境不外乎二个方面的内容，即和人具有互动影响的自然环境和社会条件。人类是环境的产物，环境是构成人类生存和发展的基本条件，人类又是环境的改造者，通过社会的生产活动来利用和改造环境，使其更适合人类的生存和发展，人类同环境之间是相互作用、相互制约的一种动态关系。随着社会经济、文化的发展，房地产不再是满足避风、遮雨、保温等功能即可，城市房地产已逐步上升为一种与文化、环境相融合的复合型消费，开发商做住宅开发，不再是简单建房，而发展成为一种居住文化开发。如从中国明清的私家园林到国外的私家庄园、别墅，这一切都反映了人类对居住环境的深层次的追求，在功能满足的情况下更努力寻求与自然的交合，与文化的交流。随着现代社会文明的不断进步发展，人类对居住环境所要求的外部因素更进一步扩展。综合起来，城市居民对居住环境不满意之处集中在绿化环境、噪声干扰、垃圾管理、居住安全等方面上。居住环境大致包含交通环境、商业购物环境、文化教育环境、绿化生态环境、治安服务环境等。但这些还只是建立在人们对居住地基本物质生活条件的认识上，不能反映人对精神文化的深层次追求。居住环境中有无优秀的文化教育机构，有无安静清洁的生活环境，有无优美的绿化休闲空间和活动场地等等都成为购房者是否购房的考虑因素，显然人们对居住环境提出了更高的精神要求。人们向往舒适、文明、高尚的居住环境，追求居住环境能满足家庭感、安全感、文化感和成就感等。居住地的人民生活状况，是物理的、`化学的、生物的、社会的、文化的、技术的和各种动态过程及其相互作用的综合反映。当前，人们对居住环境精神文化、绿色生态等深层次的需求，与建筑风水所强调的天、地、人合一、建筑与自然和谐、宜居环境一脉相承。所以，建筑风水视角评判与分析房地产环境的宜居性及对房地产价值的影响与决定作用，既是一种文化传承，也是一种创新，是房地产估价与实用建筑风水的嫁接，具有相应的实用性与公信力。

2.2建筑风水视角在房地产环境评判与分析中的导向地位

风水深深植根于我国传统文化，我国是世界上公认的风水起源地，风水学是一种极具特色的文化现象。随着建筑科学与生态环境学的同步发展，国际上又从新的角度审视建筑风水与宜居环境所具的科学性，风水学这门古老学科又焕发出新的活力。可以说建筑风水是研究建筑与自然环境关系的一门学问。现代科学中同风水关系比较密切的学科包括地理学、环境学和建筑学，实际生活中应用风水最多的，可能还是建筑。所以笔者认为建筑风水与宜居环境一脉相承，是一个问题的两个方面，目的一致，“以人为本”，打造“宜居环境”，建设“和谐社会”。

诚然建筑风水已成为当今房地产界一大热点。内地房地产开发至今，风水走进了开发商的视野，更是走进了客户的心坎。风水与房地产有一个共通点，都强调“以人为本”，打造“宜居环境”，建设“和谐社会”。比如一个楼盘，通过风水的整体策划，藏风聚气，地润天和，楼盘与自然达到和谐统一，房地产商的开发过程顺利进行，住户入住后也感平安吉祥如意。但不尽人意的是，由于市场经济的利益驱动，城市建设、楼盘开发规划更多的是考虑土地的使用率，追求建筑面积的最大化、利益的最大化，对天地自然毫无敬畏，巧取豪夺，忽略对自然、生态的破坏会遭天谴，否定建筑风水所强调人与自然和谐的科学哲理。当前城市用地在利益的驱动下，过度无序开发，生态破坏严重，生活在城市中的人们，感受不到现代建筑为我们带来的美与舒适，感受到的却是一种压抑与不安，矛盾与浮躁充斥内心，邻里冲突，有的邻居都互不相认，政府与民众矛盾冲突也不乏存在，笔者认为这些现象与当前人居环境的不和谐有着密切的关系。

建筑风水是研究建筑与自然环境关系的一门学问。建筑风水是使人们与环境和谐的艺术，是一门特别的建筑艺术。如：“风水”理论中所讲的“负阴抱阳”的最佳住宅选址，实际上就是一南面临水，背后靠山。南面临水就可以取得良好的日照，接受夏日的南风，获得丰沛的水源，并通过水路得到方便的外界联系；背后靠山，就可获得丰富的燃料资源，且能遮挡冬日的寒气。这种理想的选址不但可获得良好的小气候的调节，也可尽揽山水之色。现代西方学者称我国的风水学为：通过选择合适的时间与地点，使人与大地和谐相处，取得最大利益、安宁和繁荣的艺术。现实中，中国古建筑群的规划建造乃至今天的港、澳、台地区的房地产开发建造无不体现“风水”建筑的特点。所以说，居住区区位环境的研究在我国有着悠久的历史文化背景和现实基础，开展此方面的研究有助于我们传承和发扬民族文明，体现我们的民族特色和文化底蕴，改善我们的生活条件，是历史的延續，人类文明不断发展的象征。

随着城镇居民物质文化生活水平的不断提高，人们对精神文化生活的追求也在不断提高，单一追求功能和质量的房地产开发建设将难以适应社会发展的要求。按照文化传承与专业应用并重，不囿于流派，理实一体，学悟并举的理念，研习、体悟与应用建筑风水，强调建筑风水视角在房地产环境评判与分析中的导向地位，优化利用区位环境，得以人与自然和谐可持续发展，是社会文明进步的体现，是人类回归自然的象征，我们应对其加以重视，并做出深层次的研究。

3、房地产价值与宜居环境关系的思辩

环境是作用于一事物或一物体全部外部力量之和，环境是资源；绿水青山即是金山银山，环境是有价值的，不能被无偿使用，消费者在购买房地产的同时也购买了环境。房地产商品的特殊性，决定了房地产价值的特殊性，房地产价值不能以简单的社会劳动消耗来计算，其价值中包含人类的高级劳动、艺术创造和对自然资源的索取等。房地产价值由实物价值、权益价值和区位价值三者构成。房地产价值支撑或影响因素可诠释为实物因素、权益因素和区位因素三个方面。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位环境状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。房地产价格的形成，是房地产商品的效用、相对稀缺性以及人们对房地产商品的有效需求三方面相互作用的结果。由于区位环境价值的存在，所以借助劳动价值论来探究房地产商品的价值是远远不够的，须借助效用价值论与辐射价值论，特别是辐射价值论。土地价值辐射论主要指未凝结过人类劳动的土地，包含有从相邻土地上积累的社会劳动所辐射或者说转移过来的价值量，且同凝结了人类劳动的相同使用价值的土地相比，也应具有相同的价值。也有学者将其表述为：“建设所产生的功能会扩散到相邻土地、周围土地或更远的土地，使它们的经济效益提高。”总之，房地产的环境影响甚至决定房地产价值。

人居环境是人们追求生活质量的必然结果；具备什么样的条件，才算得上宜居的人居环境？目前尚未有统一的标准。简单的理解，宜居即指经济、文化、自然环境协调发展，人居环境优美，能够满足居民对于物质、精神、生态文明等的需求，适合人类居住、工作、生活的地方。选择优雅的居住环境，是人类聚落定居时就开始意识到的，早期人类的聚居强调依山傍水，应该说是一种依赖天然物质条件和贴近生存地的自然属性。今天，现代科学的进步和发展，使人们的居住生活距离原本赖以生存的自然越来越远，但人们那种天性中固有的对自然的向往却变得越来越强烈，我们的房地产开发更多的是在“卖山卖水”。区位环境对房地产价值的影响随人们物质文化生活水平的提高日益明显，居住区区位环境的优劣也随着住宅建造质量的日趋完善而成为人们选择房时的主导因素。

“建筑风水”学说是我国古代关于建筑环境规划与设计的一门学问，表现出朴素的整体观和系统观，对我国古代建筑，尤其是对住宅建筑产生了深远的影响。可以说“建筑风水”理论就是我国最早研究环境对建筑影响的成果，我国的“风水”理论强调人与自然、人造环境系统与自然的密切结合。所以，建筑风水视角评判与分析房地产环境的宜居性及对房地产价值的影响与决定作用，既是一种文化传承，也是一种创新，是房地产估价与实用建筑风水两门学问的嫁接，具有相应的实用性与公信力。进而房地产估价专业人士在估价技术咨询服务中，把建筑风水作为房地产商品价值支撑因素考量，是现实需要也是切实可行的，具有一定的必要性。

参考文献：

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[9]龚鹏腾、江胜林.房地产估价比较法中的风水因素探讨[J].中國房地产估价与经纪，2015，（6）.

作者简介：

唐茂华（1974年出生），男，湖南邵阳，工作单位湖南城建职业技术学院，副教授、资深房地产估价师、房地产经纪人，研究方向：房地产风水价值、大数据房地产估价。

王旭红（1967年出生），女，湖南益阳，工作单位湖南财政经济学院工程管理学院副院长，博士、教授，研究方向：房地产开发与经营。

陈辉玲（1972年出生），女，湖南邵阳，工作单位湖南城建职业技术学院，讲师、园林工程师、物业管理师，研究方向：物业环境与园林绿化 。

基金项目：

湖南省教育厅科学研究项目13C106：房地产价值建构与实用建筑风水；

中国房地产估价师与房地产经纪人学会科学研究项目2014-FDC01：房地产估价从业人员执业能力研究。