浅谈我国长租公寓现状及发展趋势

【摘要】随着十九大明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要方针，标志着我国开始加快住房制度改革和房地产长效机制建设。而“租购并举”则是其中的重要一环，在众多政策支持下，租赁住宅市场无疑是下一个“风口”。众多地产商，房地产经纪公司纷纷开始布局长租公寓市场。本文将从长租公寓市场现状、长租公寓未来发展趋势两方面进行分析研究。

【关键词】长租公寓；发展壁垒；REITs

长租公寓这一概念是近几年才出现的，但实际上租房市场已经存在了相当长一段时间，只是市场较为混乱，缺乏政策法律约束，缺乏大型租赁企业进行规范化经营。我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等国家都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。目前我国长租公寓企业还处于抢占市场及规模扩张的阶段，布局长租公寓的地区主要是流动人口众多、租赁需求旺盛、消费水平较高的一二线核心城市。但随着中国城镇化发展逐步完善，农村人口向城市聚集，市场重心会逐步下沉至部分二、三线城市。

1、长租公寓市场现状

1.1发展概述

国内长租公寓发端于房地产中介公司的房屋银行（房东委托出租）业务，1998 年我国实施城镇住房制度改革之前，许多人住在“公房”里，其本质就是政府提供的长租公寓。随着分房制度的逐渐弱化，商品房市场的蓬勃发展，流动人口的逐渐增加，住房租赁需求也逐年增加，从最早个人张贴广告的C2C模式，到后来出现一些小规模中介公司，主要以分散式租赁模式。但一直以来，租赁市场环境之混乱被人诟病，行业法律法规缺失，市场监管不到位，导致行业乱象丛生。典型问题诸如二房东租房存在法律风险；租房房屋装饰破旧，生活环境恶劣；中介费用高昂；租户无居住时间保障，面临被清退的风险等。近几年，流动人口薪资水平日益增加，一些中高端租户对于居住环境要求增加，对租赁价格承受度高，催生了一批诸如新派公寓等集中式运营长租公寓。从公寓运营模式来看，分散式公寓和集中式公寓各有优缺点，相信未来企业会根据战略发展布局及市场供需变化来填补市场空白。[1]

1.2企业类型

我国长租公寓经营机构主要包括房地产经纪公司、房地产开发企业、酒店经营企业以及有互联网或金融背景创业机构四大类。房地产经纪公司的代表有世联红璞，链家自如。世联作为国内房地产销售代理公司的龙头企业，在客户调研，客群分析方面有着得天独厚的优势，红璞致力于为城市青年打造設计、质感、乐趣的租房体验，目前已在10余个城市上线3万余间房屋。自如则是诞生于链家，依托链家线下大量门店，客户流量巨大，主要以分散式租赁方式满足各个区位租户的需求。目前自如已有25万间房屋，出租率高达95%。房地产开发企业中，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。代表有招商蛇口：壹栈、壹间、壹棠；万科地产：泊寓；保利地产：UOKO公寓；龙湖地产：冠寓。开发商在长期的发展过程中，不断积累客户信息，形成品牌影响力，是企业转型发展的有利保障。酒店经营类企业代表企业有如家，其逗号公寓于2015年成立，如家有着丰富的酒店管理经验，但较其他企业其融资能力和资金运作是一大短板。创业公司的代表新派公寓是长租公寓里的一个明星品牌，发布了国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，为以后企业进行长租公寓资产证券化模式提供了积极的借鉴作用。

1.3行业呈井喷式发展的原因

一是，住房租赁需求巨大。随着城镇化进程加快，新一线城市蓬勃发展，使得农村人口不断向城市聚集，三四线城市人口向省会城市聚集。目前我国有超过 2 .4亿的流动人口，其中大部分的住房需求主要通过租赁市场来实现。此外，由于不断上涨的房价导致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通过租房满足住房需求。

二是，住房租赁市场体量巨大，且仍处于一片蓝海。据链家研究院发布的报告，目前我国房屋租赁市场规模为 1.1 万亿元，预计到 2020 年、2025 年，规模将分别达到 1.6 万亿元、2.9 万亿元，2030 年将会超过 4 万亿元。巨大的市场潜力使各路资本通过风投、基金或者股市增发等形式进入长租公寓市场。

三是，消费需求驱动供给侧调整。我国流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。随着消费者收入的不断增加，生活水平的逐渐提高，人们希望获得更优质的生活环境面的居住功能，私密的居住空间，完善的生活和居住感受，租房已经不再是一个贫穷的代名词，一些中高收入群体愿意为全配套支付不菲的租金。[2]

四是，国家政策的大力扶持。2015年伊始，从国务院和住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》起，租赁市场政策陆续出台。2017年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，标志着政策的进一步深化。具体政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制。十九大上中央再次提出租售并举，建立房地产市场长效机制，奠定了租赁市场发展的基调。

2、长租公寓未来发展趋势

2.1 租赁房源高度集中，机构渗透率逐渐提高

传统C2C方式的租房手段，弊端很多，效率底下，最后一定会被淘汰，取而代之的是机构管理。日本租赁市场中，政府政策制定市场规范，租赁机构充当主体，鼓励民间房源向机构托管，目前租赁机构渗透率已超过 80%。我认为日本和我国的人口集中度相似，日本租赁市场是我们可以借鉴的优秀案例。房屋资源整合，由机构来提供集中租赁，是将来的发展趋势。预计在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中，机构渗透率将达到一个较高的水平，至少在 50% 以上。[3]

2.2长租市场将分化出细分市场，出现行业寡头

从目前的市场发展格局来看，未来长租市场将分为分散性租赁市场和集中租赁市场两大板块。分散性租赁市场的特点是房源分散，覆盖区域广，优点是租户可以快速锁定居住片区的房源，可选房源较多，但不足之处是各个房源之间相互独立，很难形成规模效应。这类市场的主要客户定位是中低端客户，收入水平较低，价格敏感度高，对居住环境需求不高。集中租赁市场的特点是房源集中，多为整栋楼、甚至整个小区，房源地段较好，交通便利，即便是在城郊，也是所处片区的核心地段。其优点是房源可以形成规模效应，可提供统一服务，比如保洁，餐饮，娱乐，社交等，可以极大的满足现代人的生活和社交需求。这类市场的主要客户为中高端客户，对租金敏感度低，对居住空间有一定要求。

在房企中也會出现分化，大型房企将朝着多元化多业务协同综合发展，形成行业寡头；而中小房企则会向专业化方向发展，专注于拓展细分市场。大东建托是日本最大的租赁住宅资产管理公司，市值约人民币760亿。2016年，大东建托中介签约26.7万间，市占率约7%，管理住宅数量92.3万户，市场份额约7.36%，管理户数连续19年保持行业第一，它的成长和发展很具有代表性。大东建托是典型的轻资产包租发展模式，从创业之初就从服务土地和房屋业主出发，通过掌握大量的业主、建立长期的信任和委托管理关系立足市场。而EQR公司则是美国最大的公寓Reits公司，是典型通过资产证券化进行长租公寓运作，EQR经历了规模快速扩张的过程。从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓，EQR上市后，就开始大规模的融资，在2002年达到了峰值，近23万套。2003年起EQR发展思路开始有了调整，开始更重视效益型增长，强调资产组合质量。我国是世界第一人口大国，市场体量将是日本、美国的数倍，今后必将出现比大东建托、EQR规模更庞大的巨头企业。

2.3 完善REITs模式是突破行业发展壁垒的关键

随着长租公寓成为新兴焦点，REITs、ABS、ABN等融资方式也变为新晋热词，各参与方利用政策利好，通过搭建不同的金融架构创新融资渠道，为能在长租公寓市场进行长足发展寻求资金支撑。从美国长租公寓市场发展来看，REITs扮演了极其重要的角色。对企业来讲，REITs 减轻了资金筹集压力，只要提高专业水平，即可获得资本市场的认可，即能从中分享收益；而对于社会投资者而言，通过 REITs 分享品牌运营商带来的收益，增加了其投资的多元性。目前来看，房地产进入存量时代，轻资产模式是大势所趋。诸多参与者都携带大量重资产进入市场，没有真正的REITs产品落地，势必会影响参与者的发展速度和运营风险。

在暂时性制度缺失的情况下，我国长租公寓运营商走出了一条富有中国特色的道路——类 REITs 模式。代表产品有新派公寓类 REITs和保利租赁住房类REITs。新派公寓运营商联合赛富不动产基金以每平方米 2.2 万元的价格购买了北京 CBD 区域的森德大厦，并统一改装为新派公寓 CBD 店，而后通过基金方式发行了2.7亿元。而保利租赁住房类REITs则是以二线城市住宅为底层资产，采取储架发行、分期发行机制，发行专项计划融资不超过50亿元。这两个产品同为权益性基金产品，与魔方公寓等债券型有本质区别，也是最为接近国外REITs的产品。

尽管目前REITs得到了空前发展，但是终究是一个类字当头。真正的REITs所需要的发行环境仍然没有实质改变，私募模式注定不能大范围推广，因此目前REITs发展存在诸多问题。第一，类REITs投资门槛太高。没有实现公募发行，这样的产品只能由机构投资者参与，老百姓只能在门外看热闹。REITs公募化，可以增加REITs流动性，增大资金来源，得到一个开源的市场，打开交易闭环，让大众分享房地产的收益。第二，缺乏相关法律规定。我国尚未建立起关于REITs的法律架构，虽然现有的《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》可以作为参考，但并不能为REITs提供明确的法律保障，在没有相应的法律保障的情况下，国内的REITs将存在一定的法律风险。第三，相关税负过重。这是制约REITs发展的重要原因，目前国内不仅没有为REITs产品制定专门的税收优惠政策，操作过程中还存在重复征税的现象。类REITs产品设计时需要将资产装入私募基金，涉及土地增值税、企业所得税、营业税、契税、房产税等税收负担，特别是资产重组时土地增值税导致重组成本过高，而且企业和投资人的所得税不能减免，这就对国内REITs的投资回报率带来了很大压力。[4]比如新派公寓REITs的发行过程中，赛福不动产基金就是通过采取有限合伙企业组织形式的方式避免双重征税，但这种方式费时费力，架构繁琐，终究不是长久之计。[5]

REITs的改革要涉及诸多政府单位，相关政策的制定和推进涉及多方博弈，盘根错节，未来将一个硬骨头。在人才、市场、业务模式各个方面均不成熟的情况下，REITs制度的设立应该是以业务规则细则作为载体。监管层对公募REITs的作用、重要性以及在国内市场运作路径的思路需要非常清晰，并且通过监管层、企业和学术界良好的互动，从实践中总结经验，摸着石头过河，这是一个量变到质变的过程。最终才能将REITs制度全面完善，具备很强的规范性和操作性。

总结：

长租公寓市场在中国的兴起有一定的必然性，是经济高速发展、人口流动性加大、城镇化水平不断提高的结果。如今，随着房地产市场的逐渐发展，国家也逐渐开始建立房地产长效机制，而作为分支行业的长租公寓市场也同样应该有相应的政策制度。汲取国外成熟市场的发展经验，在长租公寓市场秩序建设，监管制度建设，法律制定，税费制度调整，金融创新等方面进行改革，做到制度先行，形成一套具有中国特色的长租公寓市场机制，使得长租公寓行业得以健康，持续的发展。

参考文献：

[1]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究.住宅与房地产.2016年11月下.

[2]刘倬.关于我国长租公寓市场发展的思考和建议.中国建设信息化.2017年13期.

[3]中国指数研究院.中国长租公寓未来格局猜想.2018年3期.

[4]张增艳.王秀娟.地产.2018年3-6月号.总第328-335期.

[5]邹菁.从案例解读房地产私募基金的投资与运作.法律出版社.2017.

作者简介：

熊炜，男，籍贯：河南，汉族，出生日期：1991.2.3，本科，毕业于北京林业大学，目前就职于中国通用新兴地产有限公司。