挣值法在房地产项目成本管理中的应用流程

王亚云

一、引言

房地产助推国民经济的发展。我国房地产行业的稳步增长诱使众多企业加入，行业竞争力与日俱增。与发展速度形成鲜明对比的是房地产企业在资金上大都处于短板。在这一现状下，提供高质量、工期短、造价低的产品，降低房地产企业的项目成本，成为房地产企业取胜的关键。

二、房地产项目成本控制相关理论

（一）房地产项目成本构成

根据房地产开发行业和项目的成本构成特点，研究认为房地产建设项目的成本发生于各个环节：

前期工程费，指在项目前期阶段支出的费用；建筑安装费；房地产土地征用及拆迁补偿费，包括土地使用权出让金、征地费，城市建设配套费及拆迁安置补偿费三部分；基础设施建设费，项目开发过程中的强弱电、供水、天然气、排水管安装及环卫、绿化等工程的费用；公共配置设施费，在建设中不能实现有偿转让的公共配套设施的建设费用；开发间接费用，工程管理费、资本利息化及物业管理费等。

此外，房地产项目在实施前会以项目的成本概念为基础建立目标成本额和成本降低目标及分项目成本。

（二）房地产项目成本管控原则

在当今市场环境下，项目建设成本不仅会受到地价的影响，项目产品的定位、项目规划条件、设计方案都会对房地产项目成本控制产生一定的影响。

对房地产项目的成本控制需要考虑两点因素：一是在项目建设进行时，应采取技术手段和措施控制项目成本；二是目标成本预测是对整个项目的成本管理水平作出全面的估计。

对成本的控制要遵循以下几个原则：以预算目标为基准，对各项费用进行嚴格检查的目标管理原则；全面控制原则；过程控制原则；平衡责任、权力和盈利间关系的原则；系统性原则；例外原则，即在进行成本管控时要预留必要的弹性。

（三）当前房地产项目成本控制方法

对房地产项目成本进行控制，需要将实施全过程成本控制与全面采取综合成本控制相结合。

房地产行业目前对项目成本的控制大多只注重建设阶段成本管理；且成本分析所使用的数据大都来源于根据经验和对项目的分析给出的估算和预测数据，这直接会导致现金流的实际数据与估算的数据出现偏差；另外，成本控制方法主要以偏差分析法为主，即通过定量的判断两个要素相减得出的偏差进行定性分析。这种量差分析结果对成本控制的指导是不够的。我们要确立新的成本控制方法实现对整个过程中各项成本的很好控制。

三、挣值法的相关理论

（一）挣值法的内涵

挣值法是对项目目标的期望与实施的差异进行分析，衡量项目绩效的一种方法，具有系统性、指导性和前瞻性，能为某一节点上的成本控制措施提供依据。

（二）挣值法的参数

挣值法包括挣值、计划值和实际成本。挣值评价曲线（PV曲线）（如图1.1所示）：

（三）基于挣值法的分析原理

基于挣值法的三参数，以时间为自变量，构造成本绩效函数、进度偏差函数、进度绩效指标等函数，预测总费用和时间。

1.成本偏差与成本绩效指标

成本偏差（CV）实际消耗费用与预算费用间的差额：CV=ACWP-BCWP<0，表明项目资源消耗量比预算消耗值低；反之，则超出；相等，则相同。

成本绩效指数（CPI）等于已完成工作的预算费用与已完成工作的实际消耗费用的比值来表示。CPI>1，项目成本低于预算，运作比计划好；等于1，与预算相符；小于1，运作差于计划。

2.进度偏差与进度绩效指数

进度偏差（SV）是用于检测项目进度状况的数据。SV=BCWP-BCWS<0，表明在该点对项目进行检测时进度落后于计划，费用控制上存在较大风险；反之，则超前；相等，则一致。

进度绩效指标（SPI）是反映已完成工作和计划工作在预算费用上差距的另一重要指标，它在数值上用两者的比值来表示。SPI>1，项目进度超前于计划，运作比计划快；等于1，项目进度与计划相符；小于1，运作差于计划。

项目完工费用估算（EAC）是指预测项目完工时所需的实际费用，它是项目总预算与成本绩效指数的比值。项目预计完工时间（ETTC）是指对于项目实际完工时间的预测，是项目最初的工期计划时间与进度绩效指数的比值。

（四）挣值法的优势与不足

挣值法能有效实现对项目成本的控制，使得项目发生的成本在可控范围内。但除了技术本身上的难应用外，还存在一些客观问题，导致忽略质量管理。

3.4 挣值法的纠偏措施及优化

在对项目进度及费用进行评价后，需采取组织、技术、经济等措施排查偏差动因。

成本—进度—质量三维挣值法是用来解决挣值法中存在问题的一种方法。它的实现需要以下几个步骤：阐明客户需求—分析质量分解结构及其权重构成—计算质量挣值、分析绩效。

四、挣值法在房地产项目中的应用

综上，本文得出挣值法在房地产项目的成本和管理原则为基础上，应用步骤如下：

（一）建立比较基准

根据工作的逻辑关系，编制最初的网络计划；根据每项工作所需时间量确定关键工序和工期；优化初始网络计划，最终以优化调整后的数据作为比较分析的基础。

（二）完善跟踪报告制度

跟踪制度即：建立基准比较数据，然后在项目实施过程中跟踪记录实际数据，对比二者差别，分析出项目进行的是否按计划实施。跟踪报告则是对数据进行跟踪后形成的文字性报表。

（三）挣得值的评估和分析

评估是对项目现状的评估，评估项目的进度和成本是否和计划一致。分析则是对项目的发展状况进行预测，以便调整计划，完成项目目标，具体操作步骤如图2.1所示：

对找出的问题可采取下列措施实施纠偏：

（四）经济措施：实践中应用最为广泛的一种措施，提倡组织全员参与节省成本活动，形成良好的成本管控氛围。2.技术措施：在项目开展中，针对成本和进度偏差，重新评估不同方案的技术经济情况，找出最终方案。3.合同措施：从主动控制角度出发，分析偏差原因，合理利用合同条款，加强索赔管理。4.组织措施：是成本和进度管控问题的基础，成本低，从组织问题上寻找偏差原因往往事半功倍。

五、总结

项目运作是房地产企业的基础业务，随着行业成本越来越透明，成本管理日益重要。本文基于挣值法提出了房地产成本管理的思路和管控过程，为企业进行成本管理提供了理论知识。（作者单位为陕西省土地工程建设集团有限责任公司）