安置房办证对房地产企业税收的影响

周昌磊

城中村拆迁过后，陆续建起了环境优于老村落的高楼大厦，被称为安置房。安置房大多建在城中村旧址附近，地理位置非常优越，由于一直没有政策出台，安置房办证搁置了多年。如今，试点城市安置房开始办理不动产证，也就是说安置房将获得合法手续入市交易，且不说它对房价有何影响，这里主要谈一下对当下房地产企业税收的影响。

安置房办证 房地产 税收

安置房实行网签办证，最关心的还是定价问题。根据试点城市规定，安置房网签价格，由项目所在区（县、市）人民政府、管委会结合项目开发企业根据相关法律、法规委托房地产评估机构出具的房地产评估价综合确定，并提交所在地市住房保障部门。实际操作中，地方政府与税局多采用成本+利润的方法定价。下面结合具体案例进行解析。

案例：某市甲房地产公司开发一城中村住宅项目，总建筑面积12万平方，其中拆一还一需安置村民2万平方（假设不存在超标准补偿情况），土地成本单方成本500元/平方，房屋开发成本单方成本1800元/平方，预计利润率按15%，住宅平均市场价格5000元/平方。整个项目发生期间费用2500万元。目前该项目已安置、销售完毕。该项目为房地产老项目，营改增后取得预售证开始预售。

对增值税的影响

对于增值税，参考营改增之前的政策，计税营业额的确定方式，对不超过政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）+（1-营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。计税依据采取成本+利润的方式，与现行的网签价计价方式一致，所以明确了对增值税没有影响。

对土地增值税的影响

安置房按成本+利润价格网签办证对土地增值税的影响可以说是巨大的。根据安置房土地增值税相关政策，安置房应视同销售，确认收入，同时将此金

额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。視同销售价格，主要参考市场均价。实务中，根据成本+利润的方式作为网签定价，而网签价很大程度上低于市场平均价，相差甚远。影响同样是两方面的，收入相对变小，按视同销售确认的拆迁补偿费相应的也变小。

以本例来说，

（1）安置房办证之前：

收入=10*5000/1.05+2*5000/1.05=57142.86万元

扣除项目总额=（12*（500H800）+2*5000/1.05）*（1+10%+20%）+57142.86*5%*（7%+3%+2%）=48603.81万元

增值额=8539.05万元增值率=8539.05/48603.81=17.6%，适用税率30%，速算扣除率0

应交土地增值税=8539.05*30%=2561.71万元

假设项目建设的全为普通标准住宅，享受土地增值税免税政策，应交土地增值税为0，如果之前预交了土地增值税需要退税。

（2）安置房办证之后：

收入=10*5000/1.05+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05=52657.14万元

扣除项目总额=（12*（500+1800）+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05）*（1+10%+20%）+52657.14*5%*

（7%+3%+2%）=42745.47万元增值额=9911.67万元增值率=9911.67/42745.47=23.2%，适用税率30%，速算扣除率0

应交土地增值税=9911.67*30%=2973.50万元。

与安置房实施网签之前相比，多交土地增值税411.79万元。

对企业所得税的影响安置房网签办证对企业所得税的影响，跟土地增值税有趋同的地方。同样要作视同销售。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。关于计税成本的确定，用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公

允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。实行网签后，视同销售的市场平均价也要换成成本+利润了。

还以本例来说，

（1）安置房办证之前：

收入=10*5000/1.05+2*5000/1.05=57142.86万元

成本费用=12*（50&H800）+2*5000/1.05+2500=39623.81万元

税金及附加=57142.86*5%*（7%+3%+2%）+2561.71=2904.57万元利润总额=14614.48万元应交企业所得税=14614.48*25%=3653.62万元

（2）安置房办证之后：

收入=10*5000/1.05+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05=52657.14万元

成本费用=12*（500+1800）+2*（500+1800）*（1+15%）/1.05+2500=35138.10万元

税金及附加=52657.14*5%*（7%+3%+2%）+2973.50=3289.44万元利润总额=14229.60万元应交企业所得税=14229.60*25%=3557.40万元

与安置房实施网签之前相比，少交企业所得税96.22万元。

总体造成税负增加411.79-96.22=315.57万元。

可见，收入计价的方式对企业所得税的影响甚微，虽然拆迁补偿费用减少了，但是企业所得税不存在成本加计扣除的规定，正好收入与拆迁补偿费抵消了。影响企业所得税减少的因素主要是土地增值税增加对企业所得税的抵减作用。

[1]国税发〔2006〕187号）——国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。

[2]国税函〔2010〕220号——国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知。