福建省住房限购政策实施效果分析

王秋平

本文选取福建省两个限购城市福州、厦门2009年9月到2017年6月月度数据建立面板模型，用LSDV和PCSE，法研究了福建省限购政策实施效果。研究结果表明限购政策对福建省政府调控房价作用有限，房价主要受供需因素影响。福建省居民房地产收入效应为正收入效应，信贷政策效果显著。

福建省 限购政策

LSDV PCSE 实施效果

引言

中国自1999年取消福利分房制度以来，房地产市场得到了繁荣的发展。从2001年以来，我国房地产价格增长迅猛。过高的房价既有碍社会公平稳定，同时也不利于国民经济可持续发展，因此为防止房地产市场过度炒作，从2010年4月“新国十条”政策出台以来，全国各大城市纷纷采取限购限贷政策以抑剖房价。但在2014年8月左右，全国部分大中城市又取消了限购，而一段时问后，又有些城市重启限购，福州、厦门就是经历这种政策起伏的城市之一。如今，新一轮的住房政策也已实行近一年，福建省新一轮限制性住房政策是否达到预期效果，是否起到抑制房价作用？之前两次限制性住房政策是否对新一轮限购限贷政策有影响？本文的日的就是为了对福建省住房限购政策实施效果进行评估，为政府决策提供参考。

文献回顾

国外由于有房产税制度，人们不会购买过多房屋，因此国外在限制性住房政策方面研究较少。而在国内，自2011年限购限贷政策实施以来，学者们纷纷通过不同的视角采用不同方法对其实施效果进行研究。目前我国学者主要从理论和实证两个角度对限购限贷政策进行研究，其中理论角度包括评述型推理和数学推导。在实证方法研究中，刘尧、刘小瑜采用向量自回归VAR模型探讨了限购政策对江西省房地产市场机制的影响；乔坤元、金虎斌运用双重差分法分析了限購政策对我国70个大中城市房价的影响。然而在分析限制性政策对房价影响效果时，传统计量模型无法有效区分限购政策和其它同类政策的影响，也不能剥离房价变化趋势，其结果缺乏说服力；而双重差分法虽然能较好解决这些问题，但在自然实验的情形下，很难保证不同城市间除限购限贷政策外的其它影响因素都相似，这有时会导致双重差分法失效。如邹林华将样本城市由70个提高到115个时，双重差分法的结果变得不显著，这从一方面说明双重差分法的局限性。但这些文献研究限购政策的时间都较短，一般就一年左右，本文力图从中长期的角度研究限购政策实施效果。

模型及数据

（1）数据描述

本文选取2008年9月到2017年6月福州市、厦门市实施限购前后的数据。

被解释变量为房地产价格p，用国家统计局公布的福州市新建住宅销售价格月度环比数据替代。解释变量即是否实施限购的虚拟变量d。有实施限购限贷则取1，否则取0。控制变量是样本城市经济因素，包括城镇居民实际人均可支配收入v、货币供应量ms、五年以上贷款利率r及房地产投资占固定资产投资比重bz。

相关数据从国家统计局、福州市统计局、福州市政府门户网站、厦门统计局获得。由于缺少样本城市月度货币供应量数据，本文用样本城市金融机构贷款月末贷款余额月度数据进行替代；城镇居民实际人均可支配收入用实际居民可支配除以cpi指数获得；个人房贷利率用五年期名义贷款利率和cpi指数两者差值获得。

（2）模型建立

本研究的基本模型设定如下：

上试中ρ_it为房地产价格，y_ir为福州、厦门城镇居民实际可支配收入，ms_it为福州、厦门城市金融机构月末贷款余额，r_it为福州、厦门个人房贷利率，bz为福州、厦门房地产投资占同定资产投资比重，d为衡量限购政策的虚拟变量，t为时间趋势变量，n_i为城市个体效应，R_it为随机扰动项。

实证结果

（1）估计结果

为考虑时问效应，估计时先生成时间趋势变量t，然后用LSDV法估计双向固定效应模型，并用面板校正标准误法（PCSE）讲行估计，结果如表3所示。

（2）结果分析

表3的第1-4行分析了影响房地产价格的四个经济变量。从实证结果看，尽管各金融机构月末贷款余额ms结果不显著，但个人实际贷款利率r结果基本显著，这可在一定程度衡量信贷政策对房地产价格的影响，结果表明信贷政策对房价的影响为负相关。信贷政策通过影响房地产市场有效需求和供给的关系来起到抑制房价上涨的作用；城镇居民可支配收入也可认为是显著的，且收入对房价的影响为正相关，这可能是因为居民在购买住房时倾向于购买新建住宅，而且大多数居民对房地产的收入效应为正的收入效应。表3的第5行分析了影响房价的政策变量一一限购政策。理论上，限购政策会对居民购房需求有直接影响，能起到调控房价的作用。但从表3的实证结果看，限购政策并未起到相应的作用。衡量限购政策的虚拟变量d结果不显著。因此，从实证结果看，房地产价格主要受经济变量影响，限购政策作用有限。

结论及政策建议

（1）研究结论

1.信贷政策效果明显

根据实证结果，本文衡量信贷政策的主要变量为个人实际贷款利率。从回归结果看，个人实际贷款利率每增加1个百分点，则意味着房价将下降0.029个百分点，这说明居民对信贷政策较为敏感，符合经济理论。我们也可结合金融机构月末贷款余额的实证结果来看，贷款余额每增加1个百分点，房价将会上涨0.005个百分点，宽松的信贷环境下会促使房价上涨。

2.福建省居民仍有很大的购房刚性需求

从表3实证结果看，城镇居民实际可支配收入每增加1个百分点，房价将会卜涨0.013个百分点，这表明城镇居民可支配收入系数为正，这正好反应当前福建省居民房地产收入效应为正的现状。当前福建省经济水平还处于中等水平阶段，居民收入水平仍不高，其财富水平还不足以使其在房价上涨时有选择余地，即使房价一直上涨，居民仍会设法购买住房来满足自己的刚性需求，如果能让居民变得更加富有，那么对住房需求就会降低，房价也会相应下降。

3.限购政策基本无效

从表3的实证结果来看，限购政策的调控结果是不理想的。当前福建省居民对房地产的刚性需求仍是非常旺盛的，限购政策也许无法起到相应的作用，同时由于法律的不完善，在实施限购期间，有些居民会采取不合法手段，如办理假离婚来达到逃避限购的目的，这也在一定程度上削弱了政策的效果。并且限购政策的实施存在一定的滞后性也可能导致其实施效果的减弱。

（2）政策建议

1.适当提高个人房贷利率，合理调节收入分配

从上文分析可以看出，房贷利率调控效果是较为显著的，居民对房贷的敏感程度较高，因此在接下来限购的时间段里，福建省调控房价可考虑适当提高个人房贷利率来抑制房价上涨。房地产作为国民经济支柱产业，对地方财政收入贡献巨大，地方政府为追求业绩有盲目投资房地产的动机，房地产商也借助这一優势迅速积累财富，而居民又有很大的购房刚性需求，这无形中会导致收入的两级分化，因此各级政府应地区的产业结构，寻求产业结构转型，同时应注重居民收入分配，使人们“居者有其屋”。

2.提高限购效率，完善监管措施

从之前分析可以看出，房地产市场主要受供需两方面影响，限购政策主要是对需求进行限制，短期可能会有作用，但从中长期角度来看，限购政策的效果是逐渐降低，甚至可能没有作用，因此不适合作为一项长期政策。实施限购还应配合其他措施，如征收房产税、加强公共服务设施建设等，提高限购政策效率。

3.进一步加强经济保障房建设

就目前福建省而言，居民仍旧存在极大的住房刚性需求，住房需求弹性较高，因此政府应进一步加强保障性住房建设，以期降低中等收入居民的刚性需求，抑制房价过快增长，同时政府应积极引导居民理性预期，让居民对房地产市场未来健康发展有信心，以防形成房价上涨预期。

[1]刘小瑜，谢娟娟，赵鹤芹.限购令下的房地产市场效应实证研究[J].统计与决策，2013，4：126-128

[2]金虎斌.房地产限购政策实施效果的实证分析一一基于双重差分模型的估计[J].创新，2012，2，（6）：62-65

[3]乔坤元.住房限购令真的启作用了吗？——来自中国70大中城市的证据[J].经济与管理研究，2012，12：25-33

[4]邹林华，高波，赵秦军.投资需求扩张、房价卜涨与住房限购——一个大国政策的准自然实验[J].城市发展研究，2014，6：53-68

[5]刘小瑜，谢娟娟，赵鹤芹.限购令下的房地产市场效应实证研究[J].统计与决策，2013，4：126-128

[6]金虎斌.房地产限购政策实施效果的实证分析——基于双重差分模型的估计[J].创新，2012，2，（6）：62-65

[7]乔坤元.住房限购令真的启作用了吗？——来自中国70大中城市的证据[J].经济与管理研究，2012，12：25-33

[8]本文用样本城市居民消费指数近似替代通货膨胀率。