住房保障中的寻租行为分析

张绍男

保障性住房是保障性安居工程建设，对改善我国民生，促进社会和谐，和解决我国中低收入居民住房问题有重要意义。目前我国的住房社会保障制度还不完善，而住房保障制度中存在的寻租行为使褥保障房的直接受益者得不载应有的住房保障。因此，本文通过对我国现行住房保障制度中存在的寻租行为进行了分析，并提出了对策及建议。

住房保障 寻租

住房保障制度与寻租

（1）住房保障制度概念

住房保障制度就是在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体解决住房问题而实施的政策，和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。我国目前的住房保障体系主要包括：对低收入家庭以廉租住房和提供经济适用房的方式解决其住房问题；对中等收入家庭的住房问题采取限价及购房补贴等手段加以解决；对高收人家庭以及房產投资行为采取限购的方式，防止房价因恶性竞争快速上涨。

（2）保障性住房特征

1、保障性。这是它最大的特点，该类住房建设的目的在于“保障”，而不是以经营为目的，保障性住房属于保障性安居工程建设，对改善我国民生，促进社会和谐，和解决我国中低收入居民住房问题有重要意义。

2、主体特定性。保障性住房供应的主体应具备一定条件，即属于我国城镇住房主体中的困难群体，主要指城镇居民中低收入者。

3、政府干预性。保障性住房在建设的过程中必然会受到政府的一定干预，原因是这类住房的保障性和维护特殊主体的住房权益。因此，在保障性住房建设用地的划拨、住房建设、监督管理、税收优惠等方面都会参与进来，体现其干预性。

（3）寻租的概念界定

寻租是在没有从事生产的情况下，为垄断社会资源或维持垄断地位，从而得到垄断利润所从事的一种非生产性寻利活动。政府运用行政权力对企业和个人的经济活动进行干预和管制，妨碍了市场竞争的作用，从而创造了少数有特权者取得超额收入的机会。美国经济学家布坎南论述，这种超额收入被称为“租金”，谋求这种权力以获得租金的活动，被称作“寻租活动”，俗称“寻租”。

住房保障中的寻租行为分析

（1）地方政府的寻租行为

地方政府是保障性住房的实施主体，会存在与中央政府目标偏离的现象以地方的经济发展而非以保障中低收入者住房保障为目标，这样就会出现地方政府利用保障性住房的一些优惠政策将土地作为商品房开发，增加商业税收，在短时间内有利于经济发展，保障性住房则会增加地方政府的管理成本。

此外，政府在保障房采购过程中的寻租行为包括设租和寻租两个方面。设租是指政府利用采购的权力对采购的全过程进行控制，并人为地设置一些障碍，营造获得非生产性利润的条件；政府采购中的寻租是指住房的供应商利用合法或非法手段获得供应商特权以占有租金的活动，这是一种权钱交易的过程。

（2）房地产开发商的寻租行为

保障性住房是可享受政府多项土地、税收等各种相关优惠的政府工程。它建设周期短，需求稳定，资金回收也较快，开发商们为了获取政府开发保障性住房的信息，运用各种手段低成本地争取到保障性住房项目，同时尽可能多的谋求税收优惠。还通过权力寻租、违规贷款、以贷谋私，与借款企业合谋，或者编造虚假材料、人为调高授信等级等手段，骗取银行贷款，从而达到其寻租的目的。有的开发商为了赚取额外利润，并没有按照国家规定测算成本，将一些不应该记人成本的费用也打人成本，或者加收一些不合理费用，造成保障性住房的价格增高，完全违背了住房保障的宗旨初衷。

（3）其他特殊群体的寻租行为

首先，保障性住房的特定对象是中低收人家庭，但是我国目前中低收入的标准很难界定。所以，对许多高收入者会隐瞒现有的住房水平并通过一些“关系”获得低收人证明。从而出现许多高收入者住着经济适用房现象占据着大量的保障性住房，使真正需要的中低收人家庭没有得到帮助。

其次，监管部门对保障房项目实施的监管，实质上是试图通过监管的约束力使保障房项目的实施更加公开、透明、合理、合法，使得寻租者的寻租行为将难以进行。寻租者为达到其目的，必先通过说服监管部门，而当监管部门发现能够为其带来利益时，寻租行为便在监管部门与寻租者间产生。

治理住房保障中寻租行为的相关对策

（1）完善保障性住房体系建设的法律法规

目前，对地方政府缺乏有效的制约监管，很容易造成保障性住房供应量的滞后与不足，需要通过完善的立法，进行信息公开，促使政府成为公平、公正的第三方，实现社会资源的最佳配置。只有在有法可依的情况下，保障住房的建设才能真正起到改善低收入者生活水平，促进全民福利增长，稳定社会秩序，实现住宅产业全面协调持续发展的目的。

（2）加大对保障性住房的监督力度

现阶段各地对保障性住房分配与退出环节的约束明显偏软，绝大多数地方政府规定违规获得保障性住房要予以清退，并限制一定的期限内不允许申请保障性住房，这样的规定不足以对违规者产生足够的震慑力，违规成本极低。所以我们必须加大对住房保障中违规者的惩处力度，充分运用法律与制度的硬约束，道德与舆论的软约束，发挥政府与市场的相互作用，防范寻租行为的发生，体现社会的公平与正义。

（3）加强对政府行为的监督

首先，建立政府内部监督体系，使保障性住房制度透明化、民主化，要制定相关法规，对保障性住房的性质、建设方法、购买条件、建筑标准、政策优惠等做出明确的规定。另外，要成立相关的的监督机构，将市建委、房管局、财政局、物价局等部门中与住房保障有关的管理事务均交给该机构，如住房保障管理中心，对保障对象进行严格的审查与核定，保证保障性住房到达低收入者手中，防止高收入者的混入；最后还要发挥非政府组织的舆论监督来约束政府的行为，避免发生政府的寻租行为，最终实现低收入者的利益需求。

[1]孙甲.保障性住房项目实施中的寻租行为分析[J].商业文化月刊，2010（ 9）：74-76.

[2]徐海岗.我国保障性住房分配中寻租行为及对策研究[D].重庆大学，2013.