住房租赁市场发展研究综述

李迎

摘 要：住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，其健康有序的发展不仅关乎房地产市场的稳定，而且对解决住有所居等民生问题发挥着重要作用。本文从住房租赁市场发展的政策背景、市场背景入手，系统梳理了国内学者对公共租赁住房、私人租赁住房的研究成果，并对国内研究现状进行简单的评议，以发觉现有研究的不足以及今后拓展的可能方向。

关键词：住房租赁；公租房；购租并举；租购同权

文章编号：1004-7026（2018）11-0114-02 中国图书分类号：F299.23 文献标志码：A

房地产市场包括住房买卖市场与住房租赁市场，目前买卖市场得到快速发展，而租赁市场一直处于不温不火，这种不平衡发展阻碍了房地产市场的平稳健康发展。为了改变现状，我国加大了对住房租赁市场发展的政策支持。自2016年购租并举政策提出以来，各地相继出台文件以促进购租并举政策落地实施，租赁市场开始活跃起来。住房租赁市场的供给端，像万科、碧桂园等这样知名的房地产集团开始扩大对住房租赁产业的投入，目前已有20多家房地产企业开始启动长租房的长期发展战略。在此背景下，对住房租赁市场发展的研究具有一定的现实意义。

国内对住房租赁市场的研究在2016年之前主要集中在对公共租赁住房问题的研究，2016年购租并举政策提出之后，开始向如何更好的实现购租并举政策的方向转移。本文从公租房的准入退出机制、融资模式、租金定价以及私人住房租赁市场的管理经验、租金影响因素以及租购并举政策影响等方面对住房租赁市场的相关研究文献进行梳理和评述，以展现住房租赁市场的研究现状及未来趋势。

1 关于公共租赁住房的研究

我国对公共租赁住房的研究主要集中于公租房的发展中存在的问题、进入退出机制、法律体系的完善、国外发达的住房租赁市场对我国的启示，公租房的融资模式以及不同融资模式下的租金定价的研究。虽然学者们对公租房的研究角度不同，但基本上都是围绕发展计划、立法保障、专业管理题、金融财政、建设标准、享受标准、建设选址以及建设体系等八个问题展开的，研究的焦点主要集中在公租房准入退出机制、公租房的融资模式以及租金定价模式这3个方面。

1.1 公租房准入退出机制

吴宾、王淑华（2015）从对公租房作为保障性住房以保障流动性人口住房需求的功能出发，分析了公共租赁住房准入机制中存在的缺陷，提出制定科学的审核标准及建立动态配租机制等合理建议，为切实解决中低收入流动人口的住房难题提供了可参考的政策建议。张琪（2015）通过对美国、新加坡、韩国等发达国家住房租赁市场保障房退出机制的比较，对我国保障房尤其是公共租赁住房的进入退出机制做了深入的研究，提出要重视立法保障，建立完善的个人信息监管系统，加大对骗购骗租的惩罚力度，建立完善的管理系统以及提供多样性的退出机制。

1.2 公租房的融资模式

杨向前（2013）通过对我国公共住房制度的解析，更深层次的提出了我国公租房在发展中存在的问题：公租房的定位问题以及由定位引发的“剩余化”趋势、租金保障水平较低及补贴标准缺乏层次性的问题、房源和资金的持续保障能力弱以及住房租赁保有权有效保障问题等，并针对这些问题对公租房的融资模式提出了相应的改进建议。肖进、张宝林（2014）对美国、韩国、瑞典等公共租赁住房融资模式进行了研究，并从中提炼了我国住房租赁市场可供借鉴的融资经验，包括鼓励社会机构和企业参与，增大市场活力，建立以国有政策性银行为主体的政策性金融中介机构体系以及加大公积金对租赁住房的支持力度等。

1.3 公租房的租金定价模式

对公共租赁住房租金定价的研究，是建立在不同的融资模式的的基础上的。如王林秀、曽兰、陶飞（2014）研究的是REITs融资模式下公租房的租金定价，提供了可供参考的REITs融资模式下的公共租赁住房租金定价模型。赵进东（2017）对PPP融资模式下公共租赁住房的租金定价进行研究，为PPP融资模式下公租房的租金定价提供模型参考。周义、孙潇（2017）研究了BOT融资模式下公共租赁住房的租金定价模型。吴委、张志开、胡金星（2017）通过对上海公租房的研究，对公共租赁住方租金定价进行了实证研究，为促进公共租赁住房的经济可持续性发展提供了建议。

2 关于私人住房租赁市场的研究

对私人住房租赁市场（包括房地产集团开发的住宅租赁市场）的研究，主要集中于对国外先进的管理经验对我国的启示、租金的影响因素以及在购租同权政策背景下，如何推进购租并举政策落地实施等方面。

2.1 住房租赁市场管理层面的研究

杨继瑞（2001）提出促进市场化的住房租赁是房地产市场向纵深层面拓展的关键，其从供给以及需求两个层面分析了住房租赁市场化发展，得出住房租赁市场有很大发展，并提出以改革与调整来催化和拓展住房租赁市场的相关建议。叶剑平、李嘉（2016）通过对北京市2014年的住房租赁市场的调查数据的分析研究，对我国住房租赁市场的制度约束及个体行为进行了深入的分析，指出经济因素是制約我国住房租赁市场发展的深层次原因，并提出要从提高承租者支付能力、鼓励空置房屋所有者出租房屋及政府的角色转变三个维度来改善住房租赁市场的制度设计。周建军、赵吟辉、鞠芳（2016）从地方政府与中央政府的博弈角度，建立了静态博弈模型，其在文中从不同的角度分析了我国住房租赁市场发展缓慢的原因，并指出住房租赁市场的发展在一定程度上会影响到现有的利益格局，并提出要减少中央政府的监督成本，对于住房租赁市场发展缓慢的地区要加大惩罚力度，从而激励地方政府重视住房租赁市场的发展。

2.2 住房租赁租金定价研究

对于租金定价的研究，多集中于公共租赁住房领域，而对于私人住房租赁市场，研究较多的是租金的影响因素、租金泡沫以及租金与房价的关系。如任超群、吴璟、邓永恒（2012）基于住房使用成本模型，分析了预期对租金房价比的影响，从而得出租金房价比的迅猛上涨不利于房地产市场的健康平稳发展，并且针对解决租金房价比过快增长的问题提出了相关建议。高波、王文莉、李祥（2013）通过对房价租金“剪刀差”的研究，从居民住房买租选择机制入手构建了购房者与租房者的住房消费选择模型。严跃进（2016）对住房租赁市场租金成本回收期过长的特点进行深入分析，提出在进行租金定价时应考虑租金增长的棘轮效应。李卫民、李同昇、武鹏（2017）通过对南京市住宅租金空间分异特征及影响因素的分析，对影响住房租赁市场租金定价的主要因素做了描述，为住房市场租金定价管理提出了可参考的建议。

2.3 切合购租并举政策的住房租赁市场研究

向为民、甘蕾（2017）通过对各地关于购租并举、租购同权的相关政策进行梳理和比较，指出政策执行过程中面临的困境，以及通过分析租购同权对房地产市场的影响，提出促进租购同权落地实施的政策建议。周小寒（2017）通过对住房租赁市场发展现状的研究，着重分析了我国购租并举政策背景下，我国住房租赁市场将会面临的发展机遇，以及随之而来的挑战，分析了住房租赁市场发展中将会存在的障碍以及克服路径。曾国安（2017）等人结合购租并举政策，分析了我国住房租赁市场在发展中存在的问题，并深入剖析了产生这些问题的原因，提出促进一二线城市住房供应量增长、推动中心城区功能疏散，促进专门性租赁房源增量增长以及发展公共基础设施等促进住房租赁市场健康有序高效发展的建议。黄燕芬等（2017）对我国住房租赁市场发展不平衡的原因进行了研究，并通过借鉴国外发达租赁市场的经验，指出发达国家在推进租购同权的道路上，制定规范成熟的法律制度、严格的承租人保护机制及住房补贴政策等都是必不可少措施，我国也应该借鉴这些举措以促进租购并举政策的完美落地。另外，其在文章中指出，要以“租购同权”作为突破口，促进“购租并举”，从而促进住房租赁市场长久而有活力的发展。

3 住房租赁市场研究现状评议

通过对分散在公共租赁住房和私人租赁住房领域不同方面的研究文献的梳理可以发现，现有研究对公租房的准入退出机制、融资模式、租金定价以及在购租并举政策下，以租购同权为契机促进私人住房租赁市场的发展等方面取得了可喜的成果。这无疑为我们深入而系统的研究住房租赁市场健康有序发展奠定了一定的理论与方法基础，但是，现有的研究也存在一定的局限性，主要表现在：

（1）对住房租赁市场的研究范围虽广，但缺乏焦点。对私人住房租赁市场的研究缺乏系统的阐述，尤其是关于租金定价的研究，国内学者更多的是研究租金的影响因素，而对于租金定价模式的设想比较少。

（2）切合购租并举政策背景的研究中，侧重于如何更好的实现租购同权，如何更好的培育和扶植住房租赁市场的发展，但是相关的研究较多的停留在理论层面，实证分析相对较少。

（3）我国住房租赁市场的发展起步较晚，发展缓慢，购租并举政策的提出使得更多的专家学者开始注重对其的研究，理论层面的重视无疑会对住房租赁市场发展带来技术支撑，关于住房租赁市场的研究，尤其是住房租賃市场秩序的维护、租金水平的确定以及对“租购同权”中“权”的界定以及“同权”的落实方面还有待进一步深化。

不容否认的是，现有文献在公租房进入退出机制、融资方式及租金定价方面以及私人租赁市场的管理经验、促进租购同权落地实施方面形成了极为丰富的研究成果，为进一步研究如何促进住房租赁市场更好的发展问题奠定了重要基础，同时，现有研究的局限性也为购租并举政策落地实施，促进住房租赁市场健康繁荣发展提供了新的研究思路。

参考文献：

[1]陈劲松.公共住房浪潮[M].机械工业出版社，2005.

[2]吴宾，王淑华.我国流动人口公租房准入机制研究[J].山东行政学院学报，2015[20156]：82-87.

[3]肖进，张宝林.公共租赁住房投融资国际经验与启示[J].武汉金融，2014[10]：46-49.

[4]赵进东.基于PPP模式下的公租房租金定价机制研究[J].技术经济与管理研究，2017[12]：84-88.

[5]杨继瑞.促进市场化住房租赁的思考[J].社会科学研究，2001[1]：48-50.

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