房地产企业的融资管理问题研究

何庆波

【摘 要】经过20多年的发展，房地产行业受到社会普遍关注、对国民经济有着重要的影响。作为一个资金密集型的行业，资金前期投入大，风险集中，资金回收周期长，因而企业资金问题是制约企业发展的重要因素。房地产企业的资金大多来源于对外融资。目前我国房地产开发企业存在融资模式單一，融资结构不合理，融资成本高等现象，这些都影响房地产企业自身的发展。因此，加强企业融资管理，促进企业健康发展，是房地产企业面临的重要问题。本文针对房地产企业融资管理存在的问题进行分析，提出相应的建议。

【关键词】房地产企业；融资管理；融资渠道

房地产企业具有高投入及高资金需求的特点。房产项目的启动和房产企业正常运营需要大量财力、物力的投入，在自有资金不足的情况下，需要在其生产经营过程进行大量融资。因此加强融资管理，解决融资管理中出现的问题，降低融资成本，提高资金使用效率，减轻企业财务负担，是房地产企业应关注的问题。

一、房地产企业融资管理的重要性

1.通过融资管理，有效降低融资成本

房地产项目从开发到销售周期长，资金占用量大，企业通过融资渠道筹集资金，因此借款费用是房地产企业成本的重要组成部分。资金成本的高低直接影响房产项目的收益。因此，进行融资管理，合理规划，有效降低融资成本。如项目开发贷款，按项目合同、工程进度需要发放贷款，保证项目工程用款的支付，不用全部额度一起放款，避免产生闲置资金并支付利息。

2.通过融资管理，保证资金来源，降低财务风险

（1）通过融资管理，及时筹措资金：在开发项目付清土地价款后，房地产开发公司办理房地产证、施工许可证等四证，房地产开发项目正式进入开发阶段，直到项目竣工验收。开发建设阶段的成本支出包括土建工程、安装工程、配套设施、建设单位管理费等。这是资金需求量最大的阶段，此阶段企业要进行融资管理，运用各种融资手段和方式来筹措项目开发所需资金。在项目开发需要资金时，及时保证资金来源，按需求量投放资金。

（2）通过融资管理，及时归还资金：房地产行业整体资产负债率高，近年房地产企业资产负债率在70%～80%，绿地控股几乎接近90%。面对行业如此高的负债率，要保证房地产企业借入的资金严格的归还方式和时间，企业定要加强融资管理，并通过有效手段，回笼资金，合理安排资金，及时偿还到期债务。同时，通过融资管理，合理使用内外部资金，保持较佳的资本结构，资产负债率较高的企业降低负债比例，从而降低财务风险。

二、房地产企业融资管理存在的问题

1.融资渠道开拓不利，融资方式单一

我国大多房地产企业自有资金不足，内源资金比重小，主要依赖融资的扶持。项目开发资金大部分需要举债方式进行筹集，且以银行贷款为主，融资渠道较为单一。银行参与了房地产企业从土地储备、开发建设、房产销售及物业经营的全过程。虽然近几年银行贷款成本升高，限制加大，但与其他方式相比，优势仍然很大，对企业最有利又容易取得的仍是银行贷款，所以银行贷款成为房地产企业融资首选。我国资本市场不发达，如股权融资、通过IPO、增发等方式募集资金，海外融资等渠道融资限制较多，大多房地产企业融资渠道开拓不利，融资方式单一，如国家采取收缩的房地产信贷政策，贷款门槛提高，融资成本增加，房地产企业无法从其他途径获得所需资金，影响正常经营，企业的资金链将受到严重威胁，甚至断裂，会危及企业的生存发展。

2.资金回收期长，融资风险高

房地产企业开发项目从立项、设计、施工、验收、到交付使用，整个过程时间长，短的项目要1-2年，有的项目甚至要3-5年。资金分期投入，投入数额大，回收期长。房屋预售才能收到资金，真正的资金回笼要销售量积累到一定程度。因此，房地产开发经营整个过程获得的融资面临相当长的回收期。如果房产地市场销售情况不好，如2017年初上海出台类住宅整改政策，关停网签，上海许多开发预售的类住宅项目无法销售，并要投入整改资金，结果许多房产开发商无法回笼资金，偿还资金困难，融资成本加大，融资还款面临很大风险。

3.受国家政策影响明显

国家对房地产行业进行宏观调控时，经常会使用房地产企业融资政策作为调节和控制手段，通过直接调控和平衡房地产融资，进一步调控房地产行业，因此，房地产融资具有受政策影响深远的特点。目前房产地金融政策总体趋严，央行对商业银行及房产信托投资机构的监管也越来越严格，借款难度加大，大多房地产企业无法融到开发资金，导致开发活动受阻，资金成本增加。2010年4月，国务院发布文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条措施，业内称为“新国十条”，开启了“房地产史上被称为最严厉的调控”，人民银行同时对整体信贷规模进行调控，使房产地企业的资金受到极其严重的影响。又如金融去杠杆背景下，房地产信托融资开始收紧。2017年5月，银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确表示违规开展房地产信托业务将列入检查要点。国家调控的手段和政策都直接影响到房地产企业融资策略。

三、完善房地产公司融资管理的建议

1.优化企业资本结构

合理的资本结构，是企业健康发展的保证，在融资管理中，优化资本强构是重要的工作之一。优化资本建议做到以下几点：

（1）企业管理者要树立融资结构战略管理意识

每个企业的发展都是一个动态的过程，每个时期企业的发展决策都应做出相应调整，对应的企业融资策略也要随着企业的发展战略做出改变。房地产企业在对融资进行管理时，应建立动态的管理策略，能随企业发展规划与经营策略而变化调整。作为房地产企业的管理者，需要有战略眼光，在使企业长远发展的同时，树立优化融资结构管理理念，使企业的融资结果达到最优，降低财务风险和融资成本。

（2）加强财务管理水平

企业的融资资金来源于负债和权益，负债和权益相互影响。当产权比率越大，企业相应的偿债能力越低。融资管理过程中，加强对财务数据的有效分析，通过财务报表的数据，计算资产负债的比率、产权比率等，及时发现存在的风险，及时采取应对措施，保证企业在合理的资本结构中健康发展。

2.拓宽融资渠道

房地产企业融资管理，应不断拓展融资渠道，房地产开发企业需要了解各种融资方式的利弊，结合自身的特点，考虑自身的资产负债强结构、开发模式、与金融机构的谈判能力，各种融资方式的对财务指标要求，选择最合适的融资方式。依靠多种渠道进行外源融资，在国家采取收缩的房地产信贷政策，银行贷款不能得到融资资金时，可以保证企业从其他方式融到所需资金。建议以下几点：

（1）债权融资：债权融资有是有偿使用企业外部资金的一种融资方式。按渠道的不同主要分为银行信用、民间信贷、债券融资、信托融资等。银行贷款不一定是债务融资的首选，从融资成本，资金的使用灵活性考虑，结合自身的实际情况，在几种方式中，多做分析研究，从中选出最优方式。

（2）股权融资：股权融资是指通过企业增资的方式引进新的股东，增加总股本的融资方式。股权融资所获得的资金，无须还本付息。分为公开市场发售和私募发售两大类。上市融资，可以为企业筹集大量资金，化解财务风险，改善企业的资本结构。内地上市融资限制多，审批程序严格，许多企业选择香港成功上市。如绿城中国、碧桂园等，成功融得海外资金。

（3）合作开发：合作开发一种方式为两个公司出资成立新的项目公司，一方进行房产开发管理，另一方负责出资，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益；另一种方式两个公司进行联合开发，如联建或参建。找到资金实力强并且合作顺畅的合作方，进行合作开发，是企业拓展融资的一个重要渠道。

3.强化资金管理，加强风险控制

加强房地产企业资金管理，首先要做好全面预算管理。建立预算编制、预算执行、预算考核完整的预算体系。通过运营预算和财务预算，提早预计各期的资金需求，选择合适的融资方式。其次在资金管理手段上应提高资金使用效率，减少应收账款，提高资金周转率。避免企业出现巨额应收账款，同进又支付高额利息去融资的局面。房地产企业同时要认清自身公司的发展阶段和发展环境，规范自身信息披露，赢得贷款信誉。同时还要注意自身抵御金融风险的能力，考慮自身与政府和金融机构等的关系，权衡政府对金融市场的宏观调控对企业融资的影响，增强风险防范意识。

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