浅谈房地产企业成本费用控制方法及思路

王兰香

【摘 要】房地产企业是我国的经济支柱产业，但是由于受到一些投资炒房人员的影响，房价居高不下影响了广大人民的切身利益，受到中央领导的关注，“房子是用来住的”的观念深入人心，中央加大了对房地产市场的调控力度，防止房价过快上涨。经济新常态背景下，房價上涨速度受阻，建筑成本增加，给房地产企业带来了一些不利的影响，房地产企业面临了严峻的挑战，如何保证企业经济效益平稳提升，加强成本费用控制是关键。本文就房地产企业成本费用控制提出了相应的方法及思路。希望对提高房地产企业的成本管理水平增加效益有所帮助。

【关键词】房地产企业；成本费用；控制方法；思路

房地产企业健康稳定发展是促进国民经济快速增长的有力“帮手”。同时，房地产开发企业的资金使用量大、项目建设周期长、极易受到外界不确定性因素干扰。因此，房地产企业具有高风险特点，要想在竞争日渐激烈的市场中促进房地产项目效益最大化，就必须加强房地产企业成本费用控制力度。

一、房地产公司成本费用管理的必要性

1.提高企业经济效益，增强风险抵御能力

在全球经济持续萧条以及衡量我国经济增长的综合指标不断降低的情况下，关乎国民经济发展的房地产企业受到了巨大的影响，并且国家出台了一系列的宏观调控政策，目前只有北京、上海、广州、深圳4个城市的房地产市场行情增增日上，剩下的城市房地产市场呈现出了疲态感。从国家统计部门提供的相关数据资料中可以看出，我国各地区房地产开发企业在2015年前三季度购置的土地面积同比降低33.8%，土地成交价款降低27.5%，整个房地产行业的风险几率不断加大。在变化多端的市场环境下，房地产企业应高度重视对企业成本费用的有效控制，保证现金正常流动。同时房地产企业还应做好成本费用管理工作，拒绝一切有问题的支出，不断增强企业利润水平，对企业资金进行合理化分配与使用，全面优化企业生产条件。

2.维护金融市场稳定，增进社会整体和谐

房地产企业直接关乎到社会群众的生活条件，通过成本费用有效管控，在提高企业发展能力、降低经营风险的同时，还加快了社会持续稳定发展。对于现代家庭而言，面临着巨大的购房支出压力，需要家庭全员共同努力支付购房款，若房地产企业因为成本费用控制力度薄弱而引起资金链条异常，房地产项目因此停建烂尾，那么之前以预售方式为主购买期房的消费者不仅会面临财产损失，而且还无法获得相应的房屋，我们都知道，房地产项目规模较大，且项目以集中形式为主，所以实际中会出现群体性危机问题，对社会的持续稳定发展带来了不小的影响。房地产企业与金融机构的关系紧密，若房地产企业忽视了对成本费用的有效控制，那么将直接导致企业资金链条断裂，进而引起银行贷款安全问题，更有甚者会导致金融雪崩现象，带来不可挽回的损失。

二、当前时期下房地产企业成本费用管理中的问题

1.具体项目成本的系统管理存在问题

关于项目目标成本的制定方面，房地产企业制定的目标成本已经满足不了千变万化的现代市场要求，而导致该情况的主要原因是每一年房地产企业都会制定下年度项目目标成本，然而由于房地产项目的开发时间过长、存在诸多的变化因素，所以项目目标成本实际中会面临频繁波动，并且房地产企业未针对这一情况制定有效的应对策略。同时，房地产企业侧重于对项目目标成本进行事前控制，项目施工阶段也未实时跟踪并控制项目生成与波动情况，后续成本核算效率低下，忽视了奖惩机制的建设。此外，房地产企业对项目成本变动信息了解不足，在项目整体竣工后才开展项目成本核算工作，未动态化跟踪整个项目成本过程，导致企业管理层难以获得客观精准的决策信息，当项目竣工后才发现一些重大问题，这时已没有任何控制意义。

2.缺乏相应的财务管理以合理的规划财务费用

房地产企业的资本运行特点直接取决于其经营模式，企业应加强资金流转集中化，加大日常运营的资金投入力度。房地产企业现行的资本结构比较注重债务筹资模式，虽然该资本结构能够充分发挥财务杠杆的效用帮助企业股东实现良好的经济效益，但一定程度上潜在财务风险问题，进而加大了企业财务费用压力。当房地产企业面临严重的财务费用负担，其首要任务就是通过加强财务管理来科学规划财务费用，然而目前，大部分房地产企业内部财务管理的成熟度、完善度都不够，因此很难有效管控并科学规划财务费用。造成以上情况的原因体现在以下几点：首先，财会工作人员的专业程度不够，人力资源配置不合理，影响了资金正常运转与科学规划，所有工作岗位人员每天都机械式地开展工作，对企业财务管理活动的参与意识不强，对发现的财务问题无法给出合理的应对策略。其次，房地产企业忽视了成本规划环节的有效控制，企业领导层也侧重于如何拓宽市场及加强显性成本控制，很少主动去掌握了解财务问题，这将直接削弱了财务费用管控力度。此外，房地产企业未制定规范完善用于资本结构决策、筹资规划及财务费用规划的流程，未制定完善的内部控制，不利于企业政策、程序有效运转，影响了决策与规划的科学性，审批流于形式。

3.房地产项目成本控制效率低下

多数房地产企业忽视了成本费用控制与质量控制的紧密融合，未认识到成本与质量相互之间具有相辅相成的关系。要想提高房产质量就必须加大优质原材料成本的投入力度，所以房地产企业在成本费用控制过程中不要盲目地进行成本控制，需要全面分析掌握各种因素。实际中，经常发生业主对房产质量不满的情况，造成该现象的原因是大部分房地产企业出于对减少成本费用的考虑，项目施工中使用劣质材料，这不仅不能帮助企业减少成本费用，还会面临大量业主的投诉，导致企业发生庞大的经济损失，并且影响了房地产企业的后续健康发展。

4.缺乏对财务费用的有效规划

房地产企业具有资本集中化特点，其日常运营中对资金需求量大。由于多数资金来源于外部融资，而怎样才能对该部分数额庞大的财务费用进行有效控制，这是现代房地产企业成本费用控制中的重点。然而由于多数房地产企业领导层忽视了成本规划，进而影响了财务费用规划与筹资规划的科学合理性。

5.成本费用管理方法不科学

房地产企业的项目规模庞大，若其成本归集对象缺乏合理设置，那么就会影响成本计算精准性，无法获悉项目开发实际成本。若成本归集对象设置过细，将进一步加大相关人员的工作压力。成本核算在成本管理中占据重要地位，然而房地产企业的成本核算意识不强，导致一系列的问题发生如会计科目设置不当、成本核算方法不完善等。有的房地产企业忽视了利用现代化管理手段来加强分析与控制成本费用，满足不了预期的成本控制目标。

三、当前时期下房地产企业成本费用控制方法及思路

随着房地产市场竞争越来越激烈，给房地产企业带来了诸多风险隐患，加强企业成本费用控制是房地产企业当前非常紧迫的任务。本文以下提出了几种成本费用控制方法及思路：

1.增强成本意识，构筑良好的成本管理环境

（1）不断强化成本意识，调整成本管理理念。房地产企业应摒弃粗放式经营理念，注重管理的精细化、科学化。企业管理层应高度重视成本管理工作，构建完善的成本管理组织机构，并落实综合成本管理目标。

（2）引进科学技术，加快成本信息化管理进程。房地产企业可加强自行研发力度，亦可采用服务外包的方式，针对成本管理设置专门的信息平台，该平台涉及了成本合约、招投标及融资、采购、销售等各项管理工作，生成完善的大数据库。并且通过大数据技术深入挖掘和分析整个成本信息。

（3）构建一批高智力人才队伍。房地产企业应加大培养优秀的成本费用控制人才，促进成本管理高效有序发展。

2.加强制度建设，建立完善的成本管理体系

（1）构建基于事前、事中、事后为一体的综合成本管理制度。房地产开发牵涉方方面面，如设计、招投标、融资、施工等等。企业在进行成本管理时应充分考虑各个经营环节，这就需要企业尽快构建适合成本管理制度的组织架构，构建完善的综合成本动态跟踪机制，并且确立科学有效的综合成本控制方法，比如融资过程中通过正确的融资手段及路径节约融资成本等。

（2）构建基于目标成本与责任成本为一体的动态化成本管理制度。房地产企业应实施全面预算管理模式，根据合约规划科学制定目标成本，同时把成本目標一一分解到相关责任部门及人员中。加强目标责任激励约束力度，方便追究具体责任人的责任。

（3）健全内部控制制度。加强内部控制制度建设，优化调整成本管理办法、规范资金审批程序等，还要提高内部监督效率，强化成本审计，减少偏差。

3.有效地控制财务费用

房地产企业日常运营中对资金的需求量大，而其多数资金来源于外部，所以应充分掌握该部分资金成本。商业银行是房地产企业的主要融资机构，然而在房地产企业日渐萧条下，商业银行提出了更为严格的贷款条件，资金成本进一步加大。为此，房地产企业应尽快和商业银行建立良好的战略合作关系，从而保证低成本资金的连续获取。房地产企业还应科学制定资金计划，根据企业资金需求科学制定筹资计划，提高资金利用效率。

4.强化房地产公司各部门间成本控制的协调

房地产企业应通过控制制度建设，促使各部门积极沟通与协调，在对各部门成本控制状况进行考核的同时，还要从全局角度出发分析企业成本是否在最小范围内。科学确立绩效指标，促进各部门良好沟通，利用相关规章制度加大宣传企业战略精神，确保成本控制与战略目标相符合，加强各部门协作力度，从而实现预期的效益目标。

5.强化科学指导，运用先进的成本管理方法

（1）房地产企业应设置诸多成本中心，企业总部应有总成本中心，在经营业务与管理流程基础上设立性质不一的二级成本中心如财务中心、营销中心等。将不同的成本费用生成对象归集于相应的成本中心，如招投标费用、土地费用、管理费用等。

（2）注重成本核算。加强票据的规范化管理，以规模庞大、实力强，可以出具正规发票的供应商为首选。完善会计制度，明确具体的会计科目，根据相关政策规定开展会计处理工作，引进现代化会计核算方式，实现高效精准的会计核算。

（3）完善控制手段。通过网络图等现代化项目管理工具，有效控制成本并加强进度管理。提高企业科技水平，加快机械化、智能化发展，优化成本控制过程。

四、结论

综上所述可知，加强房地产企业成本费用控制是推动企业健康稳定发展的关键。在不断变化的市场环境下，房地产企业应不断强化自身的成本控制意识，推动成本管理向科学化、精细化方向发展，发挥企业资源整体效用，从而处于市场不败之地。

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