基于加强房地产企业内部控制措施的探讨

郭芹

【摘 要】由于市场经济环境的变化，使各房地产企业间的竞争越发加剧，为了能够在经济市场中站稳脚跟，房地产企业积极应对市场变化的同时更需狠练内功，强化内部控制建设，提高房地产企业内控工作效率，为提高房地产企业经济效益提供保障。本文就加强房地产企业内部控制的措施进行简单分析，希望能够为广大房地产企业管理者提供参考。

【关键词】房地产企业；内部控制；措施

随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在突飞猛进。部分房地产企业也在激烈的市场竞争中，逐渐意识到内部控制对企业生存与发展的作用，从而强化内部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改进。因此，当前房地产企业必须根据行业未来的市场行情与企业实际情况，采取科学有效的措施去完善自己的内部控制。

一、 房地产企业内部控制的基本现状

1.房地产企业发展状况

我国房地产企业发展起步时间同国外来说较晚，其主要經历4个阶段：第一是萌芽阶段，该阶段是我国房地产市场机制形成的初步阶段；第二是发展阶段，该阶段国家政府出台相应的支持政策促进房地产产业的快速发展；第三是优化阶段，国家政府利用宏观调控等手段对房地产市场、企业的制度进行优化与调整，为其长远发展打下坚实的基础；第四是回弹再调整阶段，也就是当前的阶段，目前房地产市场通过回弹发展迅猛，极大的促进了我国经济的发展，但是其居高不下的房价使得国家政府迫不得已通过宏观调控手段再次对其进行调整与打压。

2.房地产企业的特征

房地产企业具有固定性以及不可转移性的特征。房地产企业的经营范围就是房产，其作为不动产的一种，固定性是其必备的特征。房地产企业的运营管理同样也会受到外界的干扰，再加上房产具有较高的机制，而且转移起来又十分困难，因此政府的相关宏观调控政策以及市场的变化极易对房地产企业的运营管理产生影响。房地产企业还具备准入难的特征。房地产企业在启动项目前通常需要大量的资金进行注入，而且整个项目也需要庞大的资金流进行支撑，因此房地产企业就成为投资者难以进入的市场，其就具备准入难的特征。而且大量资金的需求也意味着投资的高风险性，而且高额的投资不一定会有高额的收益，就造成了许多投资者望而却步，因此房地产企业的门槛又被再一次拔高。

二、房地产内部控制存在的问题

1.重视程度不够

房地产企业多数以项目公司的形式滚动式开发，项目公司以项目拿地、设计、施工、销售、移交物业为周期，存续期一般为1-2年。多数公司将风险聚焦于前期开发阶段，自然对预防与发现风险的内控体系未予以合理的重视，这便导致我国诸多房地产企业内控体系的构建与维护一直处于边缘化的状态。众所周知，房地产市场经过近20年的迅猛发展，竞争已经十分激烈，各房地产企业间的竞争由单一产品升级为品牌综合实力的竞争。此种状况下，房地产企业所面对因管理与经营这两方面因素构成的内部风险系数不断增加。内控体系构建与企业发展的矛盾日益凸显。

2.内部控制机制不完善

房地产企业内部控制机制不完善，主要体现为内部控制制度和内部控制内容两方面。一些房地产企业在制定内部控制制度时，没有充分考虑自身的实际情况，盲目借鉴其他企业的制度，从而使内部控制制度缺乏规范性和操控性。又由于企业对内部控制不够重视，致使控制内容短缺，从而使一些管理人员忽视风险控制和预防工作，这在某种程度上来说，对企业的健康发展极其不利。比如房地产企业的资金管理工作，虽然在我国各个房地产企业中存在着各具特色的管理方法，但因缺乏有效的内控机制，不少颇具规模的房产公司对融资风险管控不够导致资金链条断裂，造成公司倒闭、项目烂尾。

3.欠缺风险评估能力

风险发生是极为不确定的事件，房地产企业倘若不能够将风险进行防范或者化解，其极有可能给企业带来较大的风险。而房地产企业所面临的风险只是的单一的凭借管理者的经验是很难对风险进行评估与预见。房地产企业的内部控制管理中并没有将风险评估工作放在首位，其中还有不少需要完善的地方：房地产企业并没有将风险评估工作与企业战略目标进行挂钩，无法通过落实风险评估工作来促进房地产企业战略目标的实现。此外，也没有构建健全的风险识别机制，也就不能够有效的进行预防与识别企业内部与外部的各方面风险因素，自然也就不能够有针对性的进行风险事件的甄别，无法提出有效的风险防范对策。

4.监督体系没有发挥效用

目前，许多房地产企业的内部控制制度中构建了监督体系，但是在具体的落实环节还存在问题。监督体系当中的内部审计部门通常是要受到上级部门的辖制的，因此其并不能够据实的展开监督工作，有些企业的内审人员直接是由财务人员兼任的，直接影响企业内审监督的独立性。有些企业的内审监督注重的是会计账目的查错防弊，没有进行全面的监督，内部控制监督具有很大的局限性，这导致了内部审计整体工作效率和内审监督质量得不到保障，内部审计的功能作用也不能正常发挥，影响房地产企业的社会效应与经济效益。而外部监督环节通常又是房地产企业内部控制监督体系中不重视的环节，因此整个监督体系并没有发挥出应有的效用。而且监督体系缺乏独立性，不能够独立于房地产企业管理层的领导，必须要根据上级的指导进行监督工作。

三、加强房地产企业内部控制的有效措施

1.转变认识，确定内控框架

房地产企业决策层应从战略的视点出发，充分认识内控工作的重要性，在企业内部展开对“内控矛盾对立论”：即认为内控不符合实际情况、与实际业务有抵触，甚至两者对立的论调进行深入的剖析，对“内控形式作秀论”：即认为内控体系建设无非是做做门面功夫，应付了事的心态做明确的批判。同时结合公司架构及业务实情，从公司治理层面、运营管理层面和审计监督层面，三个维度构建公司内部控制体系的框架。实现框架与公司目标间的契合性，从而保证内部控制体系在房地产企业发展中所存在的价值。

2.构建健全的房地产企业内控机制

结合房产项目开发中的资金、建设、管理三条主线，设立关键控制点，分事前、事中和事后3个阶段管控，即：事前阶段，首先在内控框架内强化制度、流程建设，同时做好“关键控制指标”的横向对比管理，具体是通过与行业优秀企业进行横向对比，制定科学合理的目标和指标体系，并与公司的经营管理层确定年度经营目标。事中阶段，做好公司经营数据和财务数据的统计和报送工作，建立这方面工作的基础管理制度，包含对相关人员的工作要求和激励机制、相应的报表制作规范、报送流程以及数据质量水平的考核。事后阶段，主要包括运营控制分析及绩效管理控制。定期进行运营报表分析，并向决策层提交分析和持续改进措施报告。同时切实加强对经营管理层的绩效管理，目的是形成目标传导高压，从而推动公司全面绩效管理工作的开展。争取用最短的时间优化、解决问题，为提升房地产企业竞争力奠定基础。

3.构建风险评估机制

房地产企业构建风险评估机制的关键就在于风险的识别、评估以及防范策略。其应该要重视房地产企业运营风险、房地产市场风险以及政策等外部环境风险等等，根据自身的风险承受能力制定相应的风险防范策略。同时也要注重风险评估环节，通过该环节能够帮助房地产企业分析风险的诱发因素，从而为制定风险防范策略提供借鉴意见。还有就是企业针对风险的处理方式也需要根据风险评估的结果进行具体的取舍，更加有利于房地产企业对于风险的化解与防范。

4.深度挖掘监督体系的作用

首先房地产企业应该在内部控制制度的基础上构建有效的、独立的内部审计监督职能，及时的优化内部审计部门组织结构，要保证其独立性，防止房地产企业领导层直接干预内部控制管理工作，十分不利于内部控制管理活动的执行；其次外部监督体系则需要房地产企业能够积极的引进外部审计机构监督，通过与专业的审计部门合作，定期的对房地产企业内部控制制度、活动等进行深入的考核，通过客观的外部监督体系以及内部监督体系的结合，最终挖掘出监督体系的效用。

参考文献：

[1]钟彪.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].经营管理者，2017，（01）.

[2]尹石莹.关于房地产企业内部控制的几点思考[J].财经界（学术版），2017，（10）.