房企:未来可期,优化行业竞争生态

2018-06-04 02:38:00 中国房地产·市场版2017年2期

刘彦平

2017年,在稳增长、去库存、推进行业供给侧结构性改革的进程中,房地产企业的发展仍面临诸多的不确定性。

一、2017年房企展望

1.房企购地将呈总体下降

综合前期政策面和库存状况,预计2017年度的房企购地将出现分化。其中,一线城市和二线热点城市的土地购置面积和成交量将有所增加,三四线城市的土地交易将会明显下降。从房地产周期的经验判断来看,从2017年年中开始,住房供应量将增加,市场去化周期可能会进一步回升至12个月以上,个案价格可能出现下调,热点城市甚至可能出现个案大幅降价的现象。特别是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”板块会面临较大的降价压力。伴随去化进展,2017年下半年的土地购置可能出现小幅回升。

房企融资规模将有所下降伴随多项调控政策及监管效果开始显现,小规模房企可能会因无法交纳足额土地出让金而退出土地竞买市场。此外,房企融资受高基数和政策打压双重影响,大户型改善、投资性需求将受到显著抑制。2017年度,一二线城市成交量可能出现20%以上的同比下滑。成交量萎缩,加之差别化住房信贷政策和个人住房贷款管理的加强,居民抵押贷款与预收款等也将随之下降。房企融资管控有利于引导开发商和二手房买卖家的预期,维持金融稳定,防止恶性泡沫。在此背景下,房地产行业的各种违规资金将大幅减少。

2.行业进入调整期,市场预期偏悲观

2017年,全国楼市将开启新的盘整周期和市场冷静期,房地产开发投资和销售增速将出现回落,龙头房企也将进入整固期。重点公司销售额大体与2016年持平,主流房企拿地仍将集中在一二线城市,且开发投资会更加谨慎,购房消费投资也将明显减少。随着房地产市场“因城施策”“一城一策”的调控政策加强,房地产市场累积的风险会进一步凸显,整体市场预期可能呈现较为悲观的基调。

二、房企发展的政策建议

1.清查土地开发情况,促进一二线城市土地释放和住房开发

2016年以来,大量房地产企业调整布局和开发战略,各类资金加速向一二线城市集聚,由于没有在库存分化的情况下“因城施策”,部分一二线城市出现房价上涨过快的现象,导致市场恐慌和社会投机情绪高涨,“地王”頻现,大量信贷资金流向了房地产市场,三四线城市房地产市场则进一步萧条。

尽管一二线城市房地产销售火爆,但由于城市土地供应等条件限制,不能充分转化为房地产投资增长,而三四线城市库存压力巨大,房地产投资难以为继。因此,2017年度应切实清查土地开发情况,制定精准的因城施策调控及去化目标。应适当增加一二线城市土地供应和投资力度,确保行业活力及稳增长的动能。同时加快三四线城市的户籍制度改革和新型城镇化配套设施建设,鼓励房企在文创地产、旅游地产、养老地产和特色小镇建设中开辟新市场。

2.有序改革预售制度,优化行业竞争生态

2016年5月,深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革,引发行业关于商品房预售制度的讨论。随着房价飞涨、楼花炒卖、质量纠纷、期房投诉等现象不断出现,取消商品房预售制的讨论和呼声也越来越高。2016年2月发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出要大力推广装配式建筑。装配式住宅的建设,从开工到竣工整体周期可以缩短1/3,让业界看到现房销售代替预售制的可能性。预售制度逐步退出舞台的征兆显现。通过部分城市试点探索,渐进、有序地改革预售制度,应该是大势所趋。政策鼓励现房销售,一方面能够确保施工的周期,提高开发能力门槛,进而优化行业竞争生态;另一方面,也能够减少预售制度中所存在的种种弊端,比如质量纠纷问题,开发商信誉问题、资金链断裂风险等。

3.严格规范并清查开发企业土地拍卖中的资金来源

房地产调控的本质是抑制其投资品属性,恢复其商品属性。因此,有必要采取适当监管手段来遏制房价上涨过快,促使各类投资更多投向实体经济部门。其中,银行发放的夹层融资潜伏着巨大的金融风险,2016年以来不少民营房企借力“夹层融资”竞逐“地王”,助推了地价的飙升,亟待在全国范围内严格规范并予以清查管控。

4.加强开发企业购地、开发、销售的监管

近年来,房地产市场乱象频发,给行业发展带来诸多消极影响。2016年8月以来,在加强房地产中介管理及规范开发企业经营行为等方面,已出台了若干政策,相关部门也展开力度空前的监督和查处,收到了一定的成效。然而,未来仍应进一步细化房地产市场和企业经营行为,在企业购地、开发、销售和服务等各环节,形成严格的配套监管体系。这对未来房企的规范经营、有序竞争和行业的可持续发展,都具有重大意义。