土地:“地王”降温,二线城市成“宠儿”

2018-06-04 02:38:00 中国房地产·市场版2017年2期

2016年,造成热点一二线城市土地价格飙升、“地王”频出的主要因素无外乎以下几方面:一是宽松的货币环境,企业资金来源渠道广泛,且融资成本较低;二是可深耕、投资前景向好的城市数量逼仄,热点一线和二线城市高看一线,且预期高度趋同;三是行业集中度提升,企业业绩压力不断加大,规模诉求仍是企业投资策略的重心;四是热点城市土地供应受限,供地规模持续走低,“僧多粥少”导致过度竞争,陷入逢拍必出“地王”的窘境。

2017年,市场环境已然发生变化,企业拿地资金会受到更严格监管,这是毋庸置疑的;热点城市土地供应是否增加是个变量,落实中央经济工作会议的“合理增加土地供应”要求不可能立竿见影。“没钱”与“没地”的格局将让2017年的土地市场充满变数。

一、行业资金偏紧且土地竞买资金监管更严苛,“地王”数量将明显缩减

2017年货币政策将维持稳健偏中性,一旦资金“脱实就虚”愈发难控,“资金荒”愈演愈烈,不排除个别月份全面收紧的可能。

对房地产而言,定向调控将会贯穿全年,在加强购房信贷资金监管的同时,土地竞买资金来源监管将会更加严苛。预计更多的热点城市将会要求土地竞买资金必须使用自有资金,并且严格限定土地成交总价,当溢价率达到一定标准,转而竞配建保障房面积。届时,资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性,“地王”数量也将回落至正常水平。

二、供地指标与常住人口挂钩,短期内热点城市供地增长空间有限

之所以2016年热点城市地价、房价持续过快上涨,重要原因是土地供应不足。2016年末的中央经济工作会议已经明确指出房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,“要落实人地挂钩政策,根據人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地”。但从历史经验来看,无论是增加供地指标(涉及国土规划调整),还是盘活城市闲置和低效用地,往往需要经历较长的时间,短期内热点城市土地供应量较难迈上一个新台阶。

另外,中央经济工作会议提出的“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,“要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”,这两方面的的落实又将会是更加漫长的过程,不可能短期起到引导房企分散投资的效果。

三、一线城市“地王”缩减甚至消失,热点二线城市仍将量价齐升

一线城市受制于供应不济,土地成交规模仍将维持在较低水平。鉴于一线城市房价涨幅压力,政府可能将会主动“雪藏”部分意料中的“地王”,另外,土地竞买资金监管会愈发严苛,进一步过度竞争的空间有限,“地王”数量将明显缩减。

二线城市仍是土地市场成交主力,尤其是热点二线仍将维持量价齐升格局。对于南京、苏州、合肥、天津、杭州、武汉这类既有土地供应增长空间、又有市场前景支撑、调控政策力度还有所保留的城市而言,经济发展基础牢靠,存在着较强的辐射效应,城市居民购买力强健,土拍热度不减;对于沈阳、大连、青岛这类楼市库存量犹在高位的城市而言,地市、楼市预期很难出现根本性转变,土拍竞争自然不甚激烈。

多数三四线城市去库存将是贯穿全年的主题,“有供有限”仍需从紧执行,土地成交规模持续低位运行,低溢价乃至底价成交将是市场常态。而在三大经济圈中、受核心城市辐射的三四线城市仍是企业争夺的“宠儿”,高溢价地块乃至“地王”将不逊于热点二线城市。