对未来房地产的12个判断

2018-06-04 02:38:00 中国房地产·市场版2017年2期

林中

判断一:前途光明,道路曲折,总体看多

未来10-15年,我们总体看多,看多跟看空是基本的判断。如果看空,每一轮调整的时候就会恐慌,会选择撤出。但每一轮看多、每一轮调整都是机会,弯道超车的机会来了。未来应该是光明的,道路是曲折的,上升是波浪的。

判断二:中国房地产业处于规模增长战略机遇期

2016年是载入史册的历史大年,成交面积超过15亿平方米,成交总金额11万亿元。

未来5年之内,中国房地产行业还处在一个高位平台期,也是地产行业中大型企业的规模增长期,TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。

关注增量市场机会的同时,百强房企也会更加关注存量市场的机会,未来10年之内,房地产高位期将会结束。

判断三:中国房地产行业从粗放发展期到能力提升期

粗放发展期谁都可以做,并不讲专业或者能力上的优势。早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对,已经是很高的要求。回到今天看,这是行业在粗放发展期最根本的要求,如果做不到,基本上很难在粗放发展期(黄金时代)做大。

而现在是白银时代,一线市场开发模式已经发生很大变化。过去的高周转模式,已经逐步转变为慢周转、高溢价模式。尤其是针对一线城市的土地,短期内很难实现高周转,“僧多粥少”,每块土地都不便宜,4万—5万/平方米的高地价比比皆是,要挣钱得乘以1.75倍后,那就8万—10万/平方米,这个8万—10万/平方米销售价的客户厚度还是比较有限的。

所以,现在的一线城市拿地,三年开盘,五年去化。房地产三个阶段:开发销售阶段、经营持有阶段、资产证券化阶段。目前,一线城市开发商正在从开发销售阶段正在逐步向经营持有阶段转变,未来的开发商会更看重租金收入。

判断四:快速城市化带来巨大发展机会

中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,前无古人后无来者。中国的高速城市化,对应的是一个信息化时代,欧美的高速城市化对应的是工业化时代,有巨大的差异。因此,这种快速城市化,我们很难得到经验或者借鉴,只能摸索。中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集,这种聚集带来了巨大的房地产需求,所以一二线城市未来的发展空间还是比较看好的。

除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外,大部分的三四线城市,比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流,没有人口持续增长,地产会失去很重要的动力。

判断五:城市进一步分化

在新一轮产业布局里面,有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约,深圳越来越像硅谷,北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题,因为现在的广佛、深莞已经是一体的,佛山的销售客户大多是广州的,佛山也有很多人来广州买房,东莞大部分客户是深圳的,二线城市继续在分化。其实二线城市的分化是2012年开始,但行业到2013年、2014年都没有敏锐地感觉到这种变化。

未来二线城市是房地产销售的主战场,很大程度销售增长来自于二线城市,得二线城市得天下。2016年卖地卖得最多的不是北京、深圳,而是强二线城市。未来强二线和1.5线城市会不错,尤其是二线城市轨道交通沿线,会带来大量的投资机会,这些城市自身还在生长,版图还在扩张。

判断六:“大象也能跳舞”

很多人可能会觉得小企业规模基数低增长率高,可地产行业回过头来看,反而是中大型企业的增长率高,不是小企业的高。

这是因为行业的集中度虽然越来越大,但还是偏低。而且这个行业是以项目开发为基本单元,而不是以房企为单元的,所以“大象也能跳舞”。大企业并没有面临规模的邊界、组织的边界对效率的影响。

判断七:掀起寡头竞争、寡头垄断竞争兼并收购的浪潮

2004年之前,房地产行业没有什么门槛,什么人都可以做。2004年以后进入寡头竞争的阶段,未来则要进入寡头垄断竞争的阶段。

未来五年有巨大的兼并收购浪潮,跟行业的竞争态势有关系。这个行业完全市场竞争时靠的是关系和胆量,未来则靠的是专业、能力、品牌,特别是资本以及对资源配置的能力。

目前的中国房地产企业,要特别关注2018、2019年的还债高峰期。这个还债高峰期可能引起企业债务危机。债务一般都在2-3年,因此,2018、2019年才是并购整合的机会。

判断八:房企的资本化时代

房企进入资本化的新时代。为什么中小企业发展很困难?基本上金融机构和资本不支持中小企业的发展。房企TOP50,只有央企不上市,否则TOP50未来没有非上市企业。

为什么会进入资本时代?很简单,比如你在一线二线开发,基本上高总价高单价,支付时间很短,上海、北京一个月要付钱,一付几十亿或者上百亿。

按照上海、北京目前的地价,不放三年就开发拿出来卖都不赚钱,三年拿出来卖基本上未必盈利,项目做好以后5年后销售才有利润。所以拼的是资本实力和融资成本。谁的融资成本低?一定是大型企业融资成本低,银行和金融机构愿意给大型企业融资,中小企业很难获得金融资源的支持,整个房企的未来开发模式,特别在一二线会越来越像香港,高周转模式很难做,未来肯定是高溢价的模式。

高地价和房企同质化,将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价、高成本,导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低,房企会进一步加大合作来分散风险。

由此,多元化、全球化、金融化,会成为未来房企的方向。

判断九:一线城市“香港化”

未来一线城市会“香港化”,早几年不会想这个事,但是目前来看会越来越有这种可能性。

总价过高的时代,如果基本不变大,房价涨了,就要减少住房面积。未来一线城市120-140平方米将成为豪宅,也就是香港人口中的千尺豪宅。

另外,关于货币趋势的问题。第一个趋势是货币未来长期处在相对宽松的状态;第二是利息会逐步降低,虽然明年开始利息会涨,从大趋势来看利息还是会降。

判断十:行业双重微笑曲线

行业的双重微笑曲线是行业的利润和价值。

在完全市场竞争时代行业利润很高,2004年行业的平均利润是16-17,最高在2007、2008年,行业净利率做到19、20多的是。因为那个时候也没有增值税,现在增值税开始以后,加上进入垄断竞争以后,行业利润率开始下滑。

判断十一:市场波动呈现短周期特点

未来5年市场会呈现一个短周期波动的特点,还有可能从短周期波动转到中周期波动,带来巨大的风险。

未来的预测可能不能用过去经验来套,因为“黑天鹅”现象很多,比如特朗普当选美国总统,房地产游戏规则巨大的变革等都会影响。

随着短周期向中周期转变,多元化细分市场的机会正在逐步显现,如文旅、养老地产正在变好。70年变老了后,既有支付能力,又有观念改变,又有时间。但目前养老观念还没整体形成,可能还要10年才能形成真正的市场。

判断十二:关注宏观政策变化对行业中长期的影响

目前的调控治标没有治本,治本的政策在中央手上。

第一个是土地政策有问题;第二个是城镇化政策有问题。比如现在定向分城的调控,一二线城市很热,大中型城市不热,三四线城市很空。

人口自然选择是选择到大型城市,大型城市才有发展机会,但大城市限制城市增长、限制户籍、限制用地指标、限制人口。货币政策、财税政策,包括房地产税的政策、社会人口政策、利率信贷政策,这些政策对行业中长期都有影响。

因此,我们还要关注长效机制对房地产行业中长期的影响和挑战。