2017年1月全国房地产土地市场简报

2018-06-04 02:38:00 中国房地产·市场版2017年2期

易居(中国)克尔瑞研究中心

2017年1月,全国土地成交规模高位回落,各线城市环比全线走低,但受去年同期较低基数影响,一二线城市成交规模同比有所回升,个别二线城市成交显著放量。土地溢价率连续两月维持在较低水平,三四线城市溢价率明显回落。热点城市土地市场持续高热,合肥、杭州、佛山等成交多宗高溢价率地块。

一、成交:成交面积大幅缩减,溢价率持续低位运行

因年底为土地市场成交高峰期,制造了极高的市场基数,本月土地成交规模环比明显缩减。1月,CRIC监测的300城经营性土地成交345幅,环比下降43%;成交建面3511万平方米,环比下降46%,同比微升7%;成交总价1681亿元,环比减少49%。郑州、武汉、昆明等多个二线城市土地成交明显放量,成交建面超400万平方米。近两月,郑州明显加大了推地力度,成交建面基本维持在600万平方米左右。鉴于新增供地以城市旧改用地居多,土拍仅是在走正常的出让程序,底价成交也属自然现象。郑东新区土拍热度不减,多宗限价地块触发“熔断”,遂通过竞标综合房价产生受让方。

土地平均溢价率29.3%,环比上升1.1个百分点,但依旧维持在较低水平。主要原因有以下两点:其一,土地限价城市持续增多,并且各地政府监管愈加严苛。以郑州为例,郑东新区、中牟县5宗限价地块在竞标房价阶段涉嫌违规,暂停出让;其二,受成交结构性因素影响,上海、北京、天津等热点城市新晋出让地块主要集中在远郊区域,土拍竞争自然不甚激烈。分城市能级来看,一、二线城市土地溢价率略有回升,三四线城市则小幅回落,环比减少6.2个百分点。

二、分布:各线城市成交规模均有所回落,多个二线城市成交明显放量

1月,一线城市土地成交建面197万平方米,环比回落46%,同比上升19%;二线城市土地成交建面2624万平方米,环比下降35%,同比增加25%%;三四线城市土地成交建面690万平方米,同、環比均有所回落,跌幅分别为31%和19%。

具体来看,一线城市土地成交建面降至197万平方米,环比下跌46%。广州迎新年首场大型土拍,合计收金99亿元。土拍结果冰火两重,番禺区、从化区各有一宗地到达限价上限,广钢新城宅地意外遇冷,溢价率仅8%。上海土地市场渐有降温的迹象,无论参与土拍的房企数量,还是土地溢价率水平,都趋于回归理性。一方面,上海土地竞买资金监管异常严苛,土地竞买资金须全部为自有资金,明显抬升了企业拿地门槛;另一方面,本月成交地块主要来自于宝山区罗店板块、奉贤区南桥板块这类尚未接驳地铁的偏远区域,板块内生活配套设施尚不成熟,难以激发企业高价拿地的热情。

二线城市土地成交建面2624万平方米,环比下降35%。多个二线城市成交规模持续高位运行,尤以郑州、武汉和昆明为代表,成交建面都在400万平方米以上。郑州郑东新区、二七区、中原区等多个区域密集成交65宗经营性土地,成交建面多达582万平方米,仅次于2016年12月所创下的“天量”,为近年来单月第二高点。值得留意的是,郑州市政府紧急发文暂缓郑东新区、中牟县5宗限价地块出让,源于3宗限价地块竞综合房价近乎与土地楼板价齐平,另有2宗限价地块竞综合房价甚至低于土地楼板价,明显违反市场规律。合肥土拍高温难降,滨湖区、新站区多宗地均以较高溢价率成交,溢价率都在100%以上,滨湖BH2016-16地块更是拍出了362%超高溢价率,竞争激烈程度可见一斑。

三四线城市土地成交建面690万平方米,环比下降19%。中山土地成交最为活跃,乃是唯一的成交规模突破100万平方米城市。中山首次试行“限地价、竞配建”出让方式,意图给土地市场降温。不过,土拍结果难言乐观,6宗限价地块有5宗地到达楼板价6000元/平方米的最高限价,转而竞标配建人才安置房。其中,南朗镇W25-16-0049地块配建面积多达5.52万平方米。一线城市周边的三四线城市土地市场热度未改,中山市五桂山W29-16-0074迎来多家房企积极报价,经过181轮角逐,保利总价8.1亿元竞得,溢价率达309%;时代总价31.4亿元、配建600平方米人才住房的代价摘得佛山市南海区TD2016 (NH) WG0028地块,溢价率达294%。

我们认为受春节假期因素影响,各线城市供地节奏暂缓,2月份土地成交规模将持续低位运行。受制于土地限价城市进一步扩容,明显抑制土拍溢价率上行空间。况且,热点城市土地竞买资金监管愈加严苛,显著影响企业高价拿地的市场预期,预计土地溢价率仍将维持在较低水平。