房地产开发企业财务管理及成本管控路径分析

孟祥玲

【摘 要】？文章针对房地产开发企业财务管理为基础，以成本管控路径分析为出发点。首先分析了房地产开发企业当前的财务管理现状；其次对房地产开发企业成本管控原则进行介绍；最后总结出房地产开发企业成本管控的有效措施。目的在于更好地提高房地产财务管理质量，有效开展成本管控工作。

【关键词】房地产开发企业；财务管理；成本管控

房地产开发企业的发展，随着城市化建设脚步的加快，数量不断增多，当然面对的挑战也逐渐增加。尤其是当下市场发展形式多样化，为了提高房地产开发企业的市场竞争力，必须积极从房地产开发企业管理以及成本管理等方面出发，优化内部结构。房地产开发企业财务管理质量提高，强化内部规范管理制度，能够很好的提高企业工作效率。帮助房地产开发企业降低财务管理费用、销售费用以及企业开支等，合理控制房地产开发成本的投入。

一、房地产开发企业财务管理与成本管控的现状与特点

房地产开发企业是我国经济发展中的重要组成部分。房地产行业与一般行业有着诸多不同，主要体现在：

1.整个开发周期比较长，涉及金额偏大

房地产行业所开发一个项目所需资金巨大，仅仅依靠企业自有资金，往往不够，需向银行等金融机构融资，贷款成为房地产行业主要的融资品种

2.目前市场变化大，使得房地产企业的开发风险增大，不可控因素复杂

由于房地产企业开发一个新的项目，周期较长，所以比一般企业发生不可控因素更加不可预测，如果对市场预测失误，往往会对产品售价及单位时间的销量造成一定影响。而房地产企业的产品单位价格较大，给企业带来的不可预计风险巨大。

3.房地产企业目前的现状

房地产市场发展千变万化，整体来说房地产开发企业市场进程相对较短，加上行业之间比较分散，导致各个成本管理控制看似整齐，其实内部参差不齐，从全面方向分析，房地产开发企业的财务管理属于粗放型管理模式。从局部方向分析，房地产开发企业发展水平不一，管理强度不够，导致房地产开发企业财务管理质量一直得不到提升。尽管在市场变化，房地产开发企业创新基础上，很多房地产企业已经意识到自身存在的问题，并且也对成本管理控制、财务管理提高重视，但是真正付诸于行动还是遇到很多阻碍，一些客观因素的影响，需要布置详细的规划，谨慎优化。房地产开发企业针对成本管控方面的认识，并不是很准确，出发角度不同，因此存在一些误区。一些房地产开发企业对成本管控的认识，基本停留在财务管理、造价审核方面，责任认识将其规划到成本控制部门。整体上来讲，房地产开发企业对成本管控没有实施全面布置，缺少全过程的监督控制，管理思想不够先进，很多方面受到禁锢，同时成本管控工作的进行，并没有鼓动全员参与其中。成本管控单纯以节省成本为出发点，没有发现成本管控也是为企业创造价值。管控的内容避重就轻，核算基本都是事后进行，事中控制与事前筹划不到位。职责分工不明确，惩处制度确实。以上就是当前房地产开发企业的成本管控现状，虽然一直在不断完善，但毕竟处于发展探索阶段，所以还需要投入更多的精力。

二、房地产开发企业财务管理与成本管控的原则

房地产开发企业财务管理、成本管控期间，需要遵循以下原则，才能更好地提高管控质量，同时为房地产开发企业创造更多的收益。

1.坚持全面性原则

所谓全面性原则，不仅是成本管控的内容全面，也包含鼓动全员重视成本管控。从全方位、全要素角度出发。企业中的员工都具有成本管控职责，当然还包含与企业合作的伙伴，也要鼓励其参与到成本管控中。管控全过程主要是针对房地产开发企业，从最初的楼盘调研一直到最终的楼盘交付，所涉及到的阶段都要进行管控，事前、事中、事后三位一体。从全方位角度，结合房地产开发惬意全要素为基础，对成本、费用等严格监督管控，保证每一个细节都不放过。

2.成本动态化原则

房地产开发企业的成本并不是一成不变的，随着房地产开发企业价值，各种活动等的变化呈现出动态模式。对房地产开发企业进行成本管控期间，一定要保证遵循成本动态化原则。结合动态变化过程，寻找其中隐藏的价值链。尤其是成本管控中，坚持纵向、横向价值链相结合，这样才能提高成本管控效果。

3.目标成本管理原则

房地产开发企业，必须树立明确的成本管理目标，积极制定合理的成本管理计划，这样才能提高成本管控的质量。当然目标成本中包含很多类型，比如计划成本、定额成本或者标准成本等。这些目标成本类型本身具备综合性与科学性，提高成本管控的先进性与约束性。目标成本利用成本管理目标的制定，明确计划方针、制定执行措施等，逐步将涉及到所有管控对象进行严格审核控制。当然还需要注意目标成本管理中合理性与可考核性。

三、房地产开发企业财务管理及成本管控的有效措施

1.全过程成本管控

对于房地产开发企业来讲，财务管理是系统性的管理工作，必须保证实施全过程管控，这样才能将所有管控的细节关照到，保证成本管控实现最终的管理目标。传统成本管控中，各部门之间都是孤立存在的，并且部门之间的联系单一，过于封闭性的管理控制，导致管控存在缺失，影响做种管控的质量。房地产开发企业优化财务管理期间，必须注重全过程管控，项目的每个环节都要严格掌握在管控范围内。对成本管控的管理思路进行创新，做到从项目投资开始，到项目的规划、招标、工程施工、竣工等所有过程都能够全面进行成本管控。各部门之间的联系非常紧密，注重利用这种联系，提高成本管控的影响力。投资决策阶段，及时对成本规划提出合理配置建议，项目策划而极端，提出完善的成本管控策略。设计优秀的成本管控计划，采取限额设计手段，提高工程造价的控制能力。招标期间，对合同签订阶段一定要十分重视，及时做好工程量清单，保证合同的标准。工程施工期间，做好预结算工作，制定详细的成本费用管理计划，选择适当的施工方案，对现场造价严格控制，如果出现变更及时签证。竣工阶段，对结算书严格审核，及时与施工单位咨询各种费用，保证每一项都经历成本管控。

2.全方面成本管控

全方面成本管控主要是针对房地产项目组成为基准。房地产项目包含很多组成元素：土地成本、项目前期费用、工程成本、各种管理费用等。树立全方面管理理念，对所有成本管控内容都能够全方面管理控制，制定适当的成本管控手段。比如土地成本管控期间，需要进行实际调研，保证可行性合理，土地的所有成本支持都符合发展要求，这样才能保证土地成本管控的科学性。亦或是前期各项费用的管控中，对大项前期费用自身关注，还需要将所有的支出细节进行管控，并且对管控方案进行确定，各项所需的材料以及设备等保证质量、型号合理，对价格严格控制等。针对每一项成本管控内容，采取全方面管控手段，保证成本支出合理。

3.鼓励全员参与成本管控

成本管控要求全员参与其中。成本管控不仅是某个部门的责任，是房地产开发企业整体的责任。成本管控涉及到房地产开发企业整个经营运行过程，因此必须鼓励所有人员参与其中。从项目的确定、设计、营销等部门，加强彼此之间的联系，保证协调性一致基础上，对成本严格管理控制。针对成本管控组织活动详细介绍，帮助企业全员了解到成本管控的重要性，树立全新的成本管控理念，对员工成本管控意识加大培养力度，调动员工参与成本管控的积极性。工作期间能够养成节約成本意识，激发出员工降低成本方面的潜能，降低房地产开发企业支出成本，利用科学的方法保证所有的成本管控方式都能够顺利执行。

四、结束语

综上所述，成本管控对房地产开发企业发展非常关键，利用上述优化措施，一是能够提高财务管理及成本管控质量；二是能够很好地提高房地产开发企业在市场发展中的竞争力。

参考文献：

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