浅谈如何加强房地产开发企业应收账款管理

梁席林

【摘 要】众所周知，房地产开发企业对资金回流及现金流量的要求较高。应收账款管理作为企业财务管理中的主要内容，其管理质量直接影响企业的经营发展。本文主要从企业资金需求方面、影响现金流入方面，分析房地产开发企业应收账款管理的必要性，细化应收账款管理中的内容，并从应收账款周转率偏低、信用评估准确性欠佳、各部门协调不畅三方面，分析应收账款管理中的问题，最后提出通过优化管理方法、综合开展信用评估、设置独立部门等方式，提高应收账款管理水平。

【关键词】房地产开发企业；应收账款管理；信用评估

一、前言

房地产行业是我国国民经济的基本支撑，房地产开发企业的经营发展与民生息息相关。按揭付款、分期付款方式的出现提高了民众购买房产的积极性，但同时也为企业带来了一定的风险。这一状况对房地产开发企业的应收账款管理工作提出了较高的要求。

二、房地产开发企业应收账款管理的必要性

对于房地产开发企业而言，应收账款管理的必要性主要体现在以下几方面：

1.企业资金需求方面

与其他企业的不同之处在于，房地产企业所销售商品的成本、价格较高。这一特征决定了房地产企业的资金需求量较大。从资金来源来看，其组成以对外融资、房产销售回款为主，从这一角度来讲，加强应收账款管理可满足房地产开发企业的资金需求。

2.影响现金流入方面

赊销是房地产开发企业的主要特征之一。对于企业而言，这一行为虽然可提高销售效率、帮助企业增收，但同时，也会导致应收账款不断增长。一旦应收账款管理不当，容易导致资金匮乏，甚至诱发财务危机。

三、房地产开发企业应收账款管理的主要内容

从整体角度来讲，房地产开发企业应收账款管理的内容主要包含以下几种：

1.客户信用评估

房地产企业的应收账款管理存在一定的风险，这种风险主要与客户信用不佳有关。为了避免销售回款出现异常，房地产开发企业在与客户签订购房合同前，需分别从客户工资水平、银行提供信用数据等多方面收集信息，综合评估客户的偿债能力，以控制销售风险，确保企业资金的正常流动。

2.账款追踪分析

在应收账款管理工作中，房地产开发企业需要通过开展账款追踪分析的方式，掌握账款的收现率等信息，以防其成为坏账，影响企业的正常盈利。

四、房地产开发企业在应收账款管理中存在的问题

1.应收账款周转率偏低

应收账款周转率是体现房地产开发企业应收账款管理质量的主要指标之一。通过对房地产开发企业应收账款管理工作的分析可以发现，应收账款周转率低下在房地产行业较为普遍。以某房地产开发企业2015年、2016年的应收账款周转率变化情况为例，2015年，该企业平均应收账款周转率为16.25次，平均周转天数为20.26天/次；2016年，该企业的平均应收账款周转率为9.37次，平均周转天数为40.12天/次。上述数据表明，与2015年同期相比，该房地产开发企业2016年的应收账款变现次数显著减少，即应收账款管理质量下降。对于资金需求量较大的房地产开发企业而言，应收账款周转率偏低不利于企业的资金流动，一旦发生意外，很容易影响企业的正常运行。

2.信用评估准确性欠佳

除了周转率问题外，房地产开发企业对客户信用的评估也是应收账款管理中的主要不足。近年来，我国房地产开发企业数量显著增长，面对日益增长的竞争压力，企业对其内部销售人员、财务人员等施加的压力也产生了一定变化。当销售人员约谈的某客户表现出购房意向后，销售人员等企业内部人员为达成销售目的，可能会在最短时间内完成客户信用等级的评估，导致信用评估结果不准确。客户签订合同后，逾期回款，进而影响房地产开发企业的应收账款管理质量。

3.内部各部门协调不畅

按揭贷款、分期贷款客戶是房地产开发企业客户群体的主要构成。这类客户在与房地产开发企业签订购房合同的过程中，由于各部门之间沟通不足，导致相关资料需经过多次修改，影响合同签订效率，延长放款时间及企业的应收账款回收时间。此外，部门协调问题也体现回款问题的处理方面。从房地产开发企业内部构成来看，由于受到用人成本、企业规模等因素的限制，多数企业并未设置独立的应收账款管理部门。在这种模式下，企业应收账款管理工作由销售部门、财务部门共同负责，当某客户回款出现问题时，这两个部门可能会相互推诿，影响企业资金的回收效率。

五、提升管理水平的建议

为了改善应收账款管理水平，可将以下几种措施应用于房地产开发企业应收账款管理中：

1.改善应收账款周转率方法

房地产企业应收账款周转率偏低问题主要与管理方法不当、管理力度不足有关。为了提高应收账款管理水平，帮助房地产企业免受损失，可运用以下几种方法对应收账款管理方法进行更新：

（1）应收账款风险事前控制方法。为了减少应收账款风险，在实践管理工作中，房地产开发企业可通过制定优惠政策的方式，提高客户一次性付清购房款的积极性，将与客户交易中产生的应收账款风险转移到双方建立交易关系前，如客户未付款，即交易失败，无形中消除了双方建立交易关系后可能产生回款不及时等风险问题；如客户经济条件不允许，应优先鼓励其选择按揭付款。例如，房地产开发企业可于销售优惠政策中明确规定：如客户选择一次性付款方式，可减免购置费用的1.5%。

（2）应收账款事中控制方法。在正在发生应收账款的实践管理中，房地产开发企业可将传统管理方法替换为事中控制方法，在安排专人负责应收账款追踪管理的同时，要求其与销售人员展开合作，利用销售人员对客户的了解优势，共同展开应收账款分析工作，确保客户售房款及时汇款，避免资金拖欠对企业现金流入及盈利产生的影响。例如，应收账款管理人员与销售人员展开合作，通过销售人员获取客户的相关信息，动态掌握客户的资金状况。

（3）应收账款事后监督方法。为改善应收账款管理水平，房地产开发企业可针对应收账款管理工作制定分级预警制度，分别对不同级别的客户采取不同措施。例如，可将逾期1月以上未回款客户设置为三级预警，经电话催收、发书面函件等方法催收无效后，参照客户购房合同中的相关条款，将其转交法律部门；将逾期不足1个月的客户纳入二级预警级别，积极与客户联系，同时采用多种方法催收；将约定期限内未履约客户纳入一级预警，以短信、电话、微信等多种方法提醒客户按期履约。

2.综合开展客户信用评估

为了避免因销售回款不及时带来的经济损失，房地产企业可与银行展开合作，采用多重信用评估机制。评估过程中，如客户存在经济收入过低、无稳定经济来源等问题，房地产开发企业可考虑安排专人对客户进行持续追踪，以确保信用评估结果的准确性。例如，某客户与某房地产开发企业销售人员口头商定，拟于1周后签订购房合同，该客户表示，将选择分期付款方式购买，先缴清30%的首付款后，每月月供3500元贷款。但经过一段时间的沟通，销售人员了解到，该客户的每月收入处于2000-2500元水平，对此，该企业安排专人对该客户开展信用综合评估，经过系统分析，发现该客户此前无拖欠信用卡等不良行为在本职工作之余，尚有一份兼职，其月收入约为4000元，评估结果该客户具备还款能力，信用等级良好，并将其纳入优良信用客户范畴中，且在后续应收账款管理中，不再將该客户作为重点核查目标。

3.设置独立应收账款管理部门

设置独立应收账款管理部门是改善应收账款管理质量、解决各部门沟通不畅等问题的关键途径。如企业实际状况允许，可设置独立应收账款部门，将应收账款管理的一系列工作全部交由该独立部门负责，有效解决传统管理模式中多部门职责不明、相互推诿等问题。如难以设置独立应收账款部门，可从财务部、销售部中选出一定数量人员，专门负责应收账款管理工作，利用其职能优势，完成与企业内部多部门之间的协商、接洽，提高回款效率。

六、结语

综上所述，房地产开发企业的应收账款管理中存在一定的不足。为了改善这种状况，企业可结合自身应收账款管理现状，选用不同方法调整管理工作，以提高回款效率，降低应收账款风险，尽量减少回款不畅引发的经济损失。此外，随着销售政策、房地产市场行业的变化，企业还需实施调整应收账款管理模式，以适应企业发展需求。

参考文献：

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