我国长租公寓行业发展的若干思考与建议

兰永强

[摘 要]2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房出租市场的若干意见》，对我国住房租赁市场给予方向性鼓励，长租公寓行业随之蓬勃发展。文章以长租公寓行业市场现状和存在的问题为切入点，针对我国房地产行业正向存量市场转型的特殊时期，借鉴国外长租公寓发展经验，提出符合我国国情的行业发展建议。

[关键词]长租公寓；现状；前景；建议

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.052

1 引 言

长租公寓是指公寓运营企业将收集的房源统一做装修改造，通过提供多样化公共配套设施和标准化物业服务，吸引租赁客户入住的出租型公寓。随着我国城镇化持续发展，流动人口总量不断增加，受高房价和工作流动性等因素的影响，住房租赁市场的需求也在快速增长。自2014年始我国房地产逐渐转化为存量市场，国家先后出台若干政策推动住房租赁市场的发展，提出构建租购并举的住房制度，其中大力发展长租公寓成为住房制度改革的重要内容之一。

2 我国长租公寓市场现状分析

2.1 发展概况

目前我国长租公寓大致分为两类：一类是集中式长租公寓，是指经过统一改造和服务配置的整栋物业或某一整层类型的长租公寓；另一类是分散式长租公寓，通过承租分散的空置房屋，经统一装修后，以供市场租赁的长租公寓。从盈利模式来看，一是降低各种成本，发展类REITS的资本运作模式，通过租金收益获利；二是利用增值服務模式，为租户提供租房以外一系列的衍生服务，获取一定的收益。根据相关数据显示，截至目前我国租赁人口约为1.9亿人，租赁市场规模超万亿元；至2030年租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模达4.2万亿元。[1]

2.2 发展前景分析

我国住房租赁市场规模已达万亿元级，在一系列鼓励住房租赁市场的政策推动下，长租公寓面临巨大发展机遇。主要原因包括以下内容。

一是租赁人口规模提升空间大，租赁需求巨大。城镇化发展，目前我国有超过2亿的流动人口，并且大多向一、二线城市聚集，而这些城市房价不断攀升，因工作流动性或支付能力有限的人的住房刚需只能通过租赁方式满足。二是租售比偏低，租售比有提高空间。目前租赁市场的主阵地北上广深的这些城市租赁人口大概占到30%，和国际平均50%的水平比较，这个比例还是相对偏低的，还有50%～100%的增长空间。[2]租金水平同美国、日本等发达国家比较，也只有它们的一半，这就意味着随着经济社会发展，我国的租金水平会向国际平均水平回归，特别是在核心城市，租金上涨会是一个发展趋势。三是租赁市场聚集大量资本。万亿元级的房屋租赁市场对资金具有强大的吸引力，随着房地产市场的持续调控，越来越多的资本和房企开始寻找新的发展出路。社会各路资本纷纷通过风投、基金等形式进入长租公寓行业。四是租客对住房需求品质不断提高。随着国内居民收入水平不断提高，消费者的消费能力得以提升，青年消费者对住房租赁服务品质有了更高要求。传统住房租赁市场提供的产品体验已不能满足当代承租者的要求，长租公寓所提供的服务和产品恰能解决目前住房租赁市场供给与需求发展不平衡的矛盾。五是国家政策扶持。自2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”被中央定位以来，住建部和各个省市从租赁房供给、租赁双方权益保护和税收优惠等方面积极给予长租公寓发展支持。

3 我国长租公寓发展现存的问题

3.1 “有营收无盈利”，盈利点难突破

长租公寓行业目前面临着前期投入大、回报周期长、利润低的尴尬境地，收入来源比较单一，主要是每间公寓的租金收入。创造产品溢价能力和控制拿房成本成为长租公寓盈利的两个着力点，但现阶段并未实质性地增加公司的营业收入。

3.2 融资途径窄，行业发展受限

我国的长租公寓是一个重资产、重运营的行业，前期资本投入巨大。目前公寓企业主要通过引入风险投资、地产私募基金或地产股票增发等形式获取资金。虽然投资机构众多，但资金退出途径仍存在较大不确定性，限制了行业规模的扩张。

3.3 规模化程度不高，品牌溢价有限

只有房源数量和租客数量必须达到一定的均衡点，长租公寓才能实现盈利，目前我国市场上相关企业相对分散，未形成规模经济。目前我国租客选择房源主要还是从装修、租金、地段、交通、配套设施等方面考虑，虽然长租公寓的房租水平高于一般散户出租房，但品牌溢价仍十分有限。

3.4 服务水平差异大，行业标准有待建立

我国长租公寓近几年发展迅猛，大型房地产企业和各种中小型机构纷纷涌入，造成长租公寓在房屋质量、服务和配套设施方面未形成标准的运营模式，各公寓管理企业之间的产品和服务水平也参差不齐，可能会带给部分租客不良的入住体验，不利于行业的长期发展。

3.5 专业人才匮乏

我国长租公寓是近几年产生的一个新兴产业，长租公寓行业的发展仍处在一个逐渐摸索探究的阶段，从业人员主要来自房地产开发商、租赁中介机构、酒店管理及互联网行业等相关行业。长租公寓行业需大量高级运营管理人才，而目前国内并没有大学或培训机构开设相关的课程。

3.6 政策约束

一是长租公寓经营资质未明确，部分城市将长租公寓列入房地产经纪业务进行管理，而一些城市将其列为酒店行业，而长租公寓经营的业务属于转租或者租赁后的资产管理；二是长租公寓备案制度不完善，部分城市由于租赁交易频率高和备案手续烦琐，导致房屋租赁合同备案操作困难。

4 国外长租公寓经验借鉴

4.1 形成产业规模，积极探索融资渠道

美国长租公寓发展起步早，目前已经形成规模，具有稳定的融资渠道。作为美国最大的公寓运营商，EQR目前市值已经达到275亿美元；Greystar则是美国最大学生公寓运营商，拥有3万套学生公寓。随着REITS的发展，美国公寓类REITS基本保持着8%左右的收益率，已形成规模效应。

4.2 重服务轻管理，提高精细化管理

日本长租公寓市场注重市场细分，以大东建托和Leoplace 21公司为代表的日本大型住房租赁机构，通过对住房租赁产业链进行整合，租赁管理水平大幅提高。日本在住房租赁市场开始聚焦提升精细化管理水平，着重在租赁需求大的地方开发房源。日本长租公寓运营企业构建了完善的信息服务平台，在招租端灵活地将长租与短租结合在一起，降低住房空置率；在租后服务端，为客户提供个性化的全流程服务。

5 长租公寓行业发展相关对策建议

5.1 降低运营成本，打造规模形成品牌溢价

與房地产开发销售业务相比，租赁业务存在资金周转慢、投资大、回收期长等问题。长租公寓需要向集中化、专业化发展以期形成规模效应，扩大宣传，提高客户忠诚度，形成品牌溢价。

5.2 拓展更多金融渠道，建立投资机构退出机制

有关部门应该积极完善金融体系，采取措施鼓励金融机构对长租公寓企业开展银行信贷融资模式，发展完善REITs等项目。由于目前国内长租公寓盈利模式和盈利能力并不乐观，短期内投资机构资本退出机制不完善，通过国内资本市场上市退出的可能性很小，投资机构退出机制亟待完善。

5.3 各地方规范条例同一，建立行业标准

目前，我国住房租赁相比较住房销售，存在法律不完善的问题，各地方政府应当加快完善相关法律法规，逐条细化条例，维护出租人和承租人双方的权益。一方面建立规范化、编制化的公寓管理制度，统一安全性、宜居性的标准；另一方面针对不同承租人情况，保证“租售同权”政策落地，依法明确承租人的权利和义务。

5.4 培养公寓行业专业人才

长租公寓产业链涉及范围广，包括房地产、酒店管理、后台IT系统，以及租后资产管理与服务等行业。目前我国还未开设专门的机构培养公寓经营管理人才，建议公寓管理机构可以与高校采取校企合作，通过参与课程设计、教材编写，企业人员参与授课或建设实习基地等方式，培养行业发展急需的人才。

参考文献：

[1]王韶.新时代 新思维 新发展——关于后十九大房地产发展趋势的思考[J].中国房地产，2017（35）：35-37.

[2]刘策.十九大透露地产新信号：租赁市场将是一片绿洲[J].中华建设，2017（12）：22-25.

[3]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J].中国市场，2010（20）.