浅谈土地增值税清算审核重点问题和建议

张荷芳

摘要：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）；《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称"220号文"），国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发[2007]132号）；《为加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。

关键词：土地增值税；清算；优化建议

土地增值税清算过程相当复杂，我国新兴的房地产行业高速发展，新情况新问题不断出现，现阶段房地产会计基础薄弱及税收相关法律变化较快，税务总局应该积极要求企业运用税务中介部门作为媒介进行审查，最大程度与税务中介部进行深入交流，时刻掌握土地增值税清算政策，同时对自身土地增值税核算流程不断进行优化，提升土地增值税清算管理工作质量与效率。笔者结合实际工作经验，对土地增值税若干问题进行深入分析，提出有效对策建议。

一、土地增值税清算审核重点关注的问题

（一）土地增值税清算单位的确定

要进行土地增值税清算首先要确定的是清算单位，清算单位的不同会导致清算结果的不同，而且有可能差异很大，因此准确确定清算单位，是土地增值税清算的核算内容。

国家税务总局针对房地产土地增值税清算管理问题颁布相关政策，其中明确规定，土地增值税通常是以国家相关部门审查的房地产开发项目作为统一单位进行核算，针对分期开发的土地项目，应该将分期项目作为清算单位。开发项目中同时涵盖普通住宅与非普通住宅，应该将其作为增值额进行计算。

（二）转让房地产收入总额的审核

销售合同，销售发票，销售台账（审核要点上述三项所载金额要一致）。

1.审核清查收入应该重视下列问题：房地产开发应该将开发产品作为职工福利、奖励、对外投资以及分红，债务抵偿等形式进行其他单位与个人非货币性资产交换，产生的所有权转移应该将其视作销售房地产确认收入。

2.将售房款长期挂往来帐，不及时结转销售收入。

3.销售价格的认定：销售房价以本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的价格为参考依据。

（三）扣除项目的审核

取得土地使用权金额的审核，开发成本的审核 开发间接费用的审核。由于税法规定一般房地产开发项目，在计算土地增值税时，可以根据土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和总计为20%优惠。所以应重点审核区分开发成本和开发费用的帐务记载情况，杜绝滥用税收优惠。在审核扣除项目时必须要遵循如下原则，第一就是针对票据合法性进行审核，尤其是要注重票据的真实性，在整个土地增值税核算过程中，对于其中扣除项目金额时，应该根据实际所产生的支出应该取得然而没有获得合法票据的无法进行扣除；第二就是实质重于形式原则，在对扣除项目金额当中将所归集各项成本、费用等实际产生再进行分摊的内容；第三就是要遵循相关性原则，在扣除项目的金额中必须要准确的在各扣除项目中进行分别归集，不能够进行混淆。

（四）审核项目重点关注问题

1.对于取得土地使用权支付金额和土地征用、拆遷补偿费等费用进行重点关注，关键是其中涵盖多个开发项目，针对是否给予分摊等进行充分的考核。

2.对前期工程费、基础设施费用进行审查应该重点关注，对于上述费用应该对其进行是否实际发生的判断。

3.在进行公共配套设施费的审核时一定要明确界定公共配套设施界限，有无预提公共配套设施费的情况产生。

4.建筑安装工程费审查应该根据发生费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工内容相符合；而且房地产开发企业在进行建筑材料通常是自购，因此自购建材费用是否重复纳入扣除项目需要重点考虑；依据项目当期类似房地产开发项目单位平均建安成本或者是当地建设主管部门所公布的单位进行成本定额，对建筑安装工程费用支出是否存在异常进行审查。

二、土地增值税清算过程中的优化对策

（一）严格规范化土地使用权

对于将土地增值税清算工作进行深入展开，为了将土地社会经济效益充分挖掘出来，国家应该加强对土地使用权的规范化管理，在现有的法律法规基础上不断的进行优化以及调整，从而能够对土地使用不规范进行规范化。另外，各级土地交易管理部门应该积极的强化土地资源利用效率的提升，而且对于其中违法转让、二次使用等违规操作要进行严格审查，对于违法法子应该给予严厉惩罚。同时，城建部门也应该对其管辖范围内的房地产开发企业进行严格的统一管理，尤其是对于资质的审核一定要重视，对于不合规的房地产开发项目要及时的叫停。最后税务部门一定要严格控制土地交易行为，要根据相关法律征收一切合法的增值税，同时对于土地增值税也要重点关注。

（二）对开发项目成本增强管理力度

对开发成本进行深入管理，将土地增值税核算环节成本费用票据合法性，真实性的审查规范化。土地增值税要想得以顺利的展开，通常是需要高综合素质的税务人员具有高效专业的业务能力，尤其是对各种票据的审查、管理能力。同时需要税务人员对开发项目各个环节有详尽的了解，对于各种票据对应的内容能够有充分的掌握才能够从根本上加强管理力度。从而才能够防止土地增值税清算过程中由于人为所造成的出入。同时在日常的工作当中还需要税务人员能够担当起一定的监督作用，尤其是对于开发成本的管理，避免有心人利用土地增值税清算环节谋取违法收益。通过该方式加强对土地增值税重点问题的管理，避免由于对相关问题不了解给企业或者其他部门带来重大损失。

（三）对计税价格进行明晰

针对房地产开发企业名下的部分房产价格，倘若没有相关的商品房作为对比，则其价格在定位时可能就会失去一定的精确性，而且一旦其估算的计税价格太高，就会造成纳税企业的不满，相反要是太低就会对土地增值税清算工作产生不利的影响，从而给国家利益造成损失。所以，要想改善该不良状况，相关税务部门就需要从宏观的层次出发，积极的运用先进科学的商品房计税价格模式，从而对房地产开发商品的实际土地增值税进行确定，才能够确保计税价格的合理以及准确性，最终达到降低各种矛盾问题的诞生，为土地增值税的清算工作打下坚实的基础。

（四）加快电子税务的建设

税务部门要深入的对互联网、计算机等进行应用，从而构建出信息化的税务系统，从而房地产开发企业在进行土地增值税或者是其他税种的缴纳时能够直接通过网络完成，极大的降低中间运行环节，不仅降低土地增值税清算工作的成本，同时也是提升其清算工作的效率。

（五）优化土地增值税清算流程

1.规范房地产企业申报资料的审核流程：强化财务核查，归档纳税资料。成立领导小组，组织业务精湛的人员对符合清算条件的单位认真进行清算，清算出的税款及时组织入库。

2.组织发挥中介机构的专业审核，提高审核报告的质量，鼓励房地产企业提供中介机构鉴定报告资料，结合实地查证资料，认真核算企业财务报表数据，建立案头审核、评估约谈、实地检查的清算工作制度，规范清算审核流程。建立清算登记台账，土地增值税清算资料由清算人员分户分册进行归档保管。

3.大力宣传土地增值税相关税法政策，优化纳税服务提高房地产企业纳税意识：对于土地增值税清算工作人员要加强税务培训，尤其是对于土地增值税这种极易颁布新规则的税种更要重视。遵守征纳双方合作信赖原则，全面优化纳税服务，营造和谐的征纳税环境。强化清算主体责任意识，全面推行土地增值税清算工作，使纳税人充分了解清算缴纳和核定征收的利弊。提高纳税人税法遵从度，保证清算工作的公正性和公平性，保障纳税人的合法权。

三、结束语

综上所述，要想将房地产交易与土地使用权等各种行为进行规范化，必须要房地产企业、土地管理部门、税务部门等多方通力合作，发挥出协同效用落实好土地增值税核算工作，根据新的税法政策与规章制度将原有的土地增值税清算重点问题进行落实。希望本文的拙见能够对相關土地增值税重点问题的落实有所帮助。

参考文献：

[1]杜辉.房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨[J].财经界（学术版），2016（03）：264+280.

[2]付伟胜，孙宜强.土地增值税清算需重点关注加计扣除[J].注册税务师，2014（12）：33-34.

[3]魏仁华.我国房地产企业土地增值税纳税筹划[D].中国海洋大学，2014.

[4]宁静致远.土地增值税清算需关注的重点内容[N].财会信报，2013-01-07（B02）.

（作者单位：亚太鹏盛税务师事务所股份有限公司）