中国楼市空置率已危险 香港率先开征物业空置税

6月28日，中国香港楼市迎来重大消息利空。当天，香港行政会议通过了居屋与市价脱钩，开征物业空置税等3项政策。在这个时间节点，香港提出空置税等方案，其背后是港府对房价不可遏制的走高的担忧。香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港地区私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。香港房价到底贵到了什么程度？第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，过去10年间，香港的房价上涨了160%。现在香港房子的平均售价是24900港元（3182美元）/平方英尺，基本上是伦敦中心区房价2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房价1757美元/平方英尺的2倍。从房价中位数来看，香港的房价中位数已经是香港家庭的收入中位数的19.4倍了，而伦敦的房价中位数目前是收入中位数的8.5倍。从国际经验来看，空置税将大大提高物业的持有成本，如果空置，甚至“持有即贬值”。内地會跟进吗？如是金融研究院院长管清友表示，不会，至少短时间内没有跟进的条件。“内地楼市一个最大的问题，就是我们对房地产的总体底数都不是特别清楚，所以我们政策的出台，有点盲人摸象的感觉。”据原中央农村工作领导小组副组长陈锡文披露的一项由国家电网主导的空置率调查显示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。但不少学者对这个数据提出质疑，人口迁移和投机性买房导致的空置矛盾已经非常突出。2016年年初，中央党校教授周天勇测算得出，截至2015年年底，中国城镇已经被购买的竣工住宅的空置率约在20%-25%之间，城镇地区空置住房约为6500万-8800万套之间。结合中国城乡人口转移和炒房现状，这个数据在很大程度上为公众所接受。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。尽管官方的估算与学者的测算相差甚远，但一致的结论是，中国楼市的空置率已经到了危险的地步。管清友认为，中国需要8个一线城市，但中国现在只有三个半，广州只能算半个。目前一线城市人口占全国总人口只有约5%。中国需要6个层级来承载人口城市化转移带来的压力，每个层级承载1.6亿人口。首先是8个一线城市，每个2000万的话，一共可以承载1.6亿人口，第二个层级是16个人口超过1000万的新一线城市，这24个城市将承载3.2亿人口，是未来的区域中心，主力城市，基本能实现中国城市化人口的转移。