预告登记,你办了没有

2018-07-20 02:50叶青
莫愁·智慧女性 2018年7期
关键词:房屋买卖春生抵押

叶青

提起预告登记,恐怕很多人感到陌生。这个重要手续,不少人不知道,而一些购房者即便知道了,也不在意。有的嫌麻烦,有的碍于情面,省却了这一步,直到出问题,才把肠子悔青——

一场方便却不可靠的交易

2013年5月的一天,家住广西柳州市的黄晓敏,在路上遇到年过半百的马春生。两人十几年前就住同一条街,算是老熟人。后来,马春生搬家离开。两人许久不见,便拉起家常。

马春生唉声叹气地说,最近父亲病重,家里经济吃紧,想把北雀路那套刚买的新房卖掉,给父亲救急。黄晓敏正打算买房,准备把上了年纪的父母接来生活,今天可谓“踏破铁鞋无觅处,得来全不费工夫”。

黄晓敏有意购买,马春生当即表示会给予优惠,接着带她去看了房。黄晓敏对位置、户型结构都满意,对60万元开价也觉得合理。虽然房产证尚未办下来,银行也有按揭贷款没还清,但出于对房子的喜爱,以及对马春生的信任,黄晓敏动心了。

6月初,双方签订了房屋买卖协议。考虑到没房产证,过户和银行解除抵押比较麻烦,两人便约定黄晓敏首付29万元,剩下的钱以她为马春生偿还贷款的方式,分期付清,两年半后再办房产过户手续。

黄晓敏依约付钱,马春生则将自己用于还贷的银行卡、购房发票、房门钥匙一并交给她。之后,装修房子等事宜顺利进行。黄晓敏万万没料到,2014年,马春生就办好房屋所有权证书,却一直隐瞒。

同年7月,马春生将该房作保,与一个叫陈永革的人办理了抵押登记手续,向其借款30万元,期限为半年,月息按利率2%给付。之后,马春生付了四个月的利息,便销声匿迹。

陈永革找不到马春生,便按房产证登记的地址找上门,见到的却是黄晓敏。

莫名被拖进错综复杂的局

陈永革表明来意——想拍卖该房抵债,黄晓敏傻了眼。两人这才意识到,他们被马春生忽悠了。

尽管黄晓敏一再解释,但陈永革不打算让她置身事外:“要么你腾房;要么你帮马春生还我的贷款本息。”黄晓敏当然不肯就范,与他僵持着。

久拖之下,陈永革于2015年4月,将马春生告上柳北区人民法院,要求其返还借款、利息,并按每日1%支付违约金。

得知马春生被告,担心房屋被法院执行、自己落空的黄晓敏,便以马春生涉嫌诈骗为由,向公安机关报案。

可是,黄晓敏和马春生曾通过协议,约定两年半以后过户,而当时期限未满。警方便认为这是民事纠纷,建议她到法院去解决。

没办法,8月,黄晓敏也提起诉讼,请求柳北区法院认定房屋买卖协议合法有效,称马春生应在2015年年底前将房屋过户。

因陈永革先起诉的案子,法院11月作出判决:马春生归还30万元及利息、违约金。判决一生效,陈永革申请执行马春生的财产。黄晓敏买的房子依旧登记在马春生名下,自然被查封。

一个月后,法院才判决房屋买卖协议合法有效。这个时间差对黄晓敏十分不利。

自己确定是受害人,黄晓敏向法院要求将房屋还给她。一个月后,法院驳回了她的请求。

黄晓敏欲哭无泪。抱着最后一线希望,2016年11月,她把陈永革、马春生一并告到法院。她认为,这个房子不应该作为被执行的财产。

法庭申辩难改败诉结果

为保住房子,黄晓敏做了不少功课。她提出,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,她签了合法有效的买卖协议,实际居住并占有房屋,此外交了首付,还支付着余款,从未间断,法院应予以支持。

但陈永革认为,法院认定抵押权合法有效,立案、判决都比黄晓敏的更早。而且抵押权属于担保物,根据物权法相关规定,他享有优先受偿权。

陈永革还指出,黄晓敏遭受损失,是源于自己疏忽。如果她买房后及时进行预告登记,那么陈永革去办理抵押登记时,就会知道房屋已另有主人,根本不会借钱给马春生。

黄晓敏懊恼地表示,自始至终,她都不知道还有这样一种登记,也不清楚它的作用、重要性。

见她很委屈,法官努力想让双方和解。无奈双方分歧太大,特别是黄晓敏觉得亏大了:如果房屋被拍卖,所得款项除了交纳拍卖费,还要支付陈永革钱,剩下的钱不可能弥补她的损失。

对于她的担忧,陈永革善意提示:还不知道马春生在别处借了钱没有。倘若借了,这些人也把他告上法院,那时候,能分到手的钱就更少了。黄晓敏听罢,神情更加黯淡。

法院审理后认为,黄晓敏还没支付全部房款,不符合最高人民法院的相关规定;陈永革因抵押享有担保物权,可以优先受偿。另外,黄晓敏应当向马春生主张违约责任,不能因此对抗陈永革的权利。

据此,法院于2017年9月驳回黄晓敏的诉讼请求。关于损失,黄晓敏可以另行起诉马春生。

用足法律拒绝被人钻空子

打官司的种种曲折和不易中,让人特别关注的,是“预告登记”这个词。

根据物权法的规定,当事人签订不动产物权(包括买卖房屋)的协议,为了保障将来能顺利实现物权,可以申请预告登记。登记后,未经登记人的同意,将不能处分该不动产。

这样做的目的,是限制卖方再次处分已经出售的不动产,保障买受方权利。

比如,在商品房预售中,可以预售登记尚未建成的住房,制约开发商把已出售的住房再次出售、抵押。像黄晓敏这样的二手房交易,预告登记也很必要。

预告登记办理起来也不难。对于商品房预售,购房者可以备齐登记申请书、申请人身份证明、经过登记备案的商品房预售合同、当事人关于预售登记的书面约定等材料,到房产登记机构办理。如果双方在预售合同中,对预告登记附加了条件和期限,要提交相应的证明材料。在建房屋如果已经设定抵押,需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

至于二手房买卖,预告登记时,除了登记申请书、申请人身份证明、当事人关于预告登记的书面约定,还要有转让方的房屋所有权证,以及转让合同。

如果房屋处在抵押期,应提交抵押权人同意房屋转让的书面文件、他项权利证书、抵押权注销申请书。

总之,要学会运用法律来约束双方,避免被别有用心的人钻空子。

(文中人物为化名。)

編辑 赵莹 zhaoyingno.1@163.com

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