烟台市不动产数据整合建库关键技术研究

黄宝华

(烟台市不动产登记中心, 山东 烟台 264003)

国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

1 建设目标

遵照中国国土资源部下发的标准规范，在现有城乡一体化土地登记信息系统及城乡土地登记数据库、房产登记管理系统及数据库建设成果、林权管理系统及数据库建设成果的基础上，充分分析现有不动产相关数据库、电子台账、电子档案及纸质资料等数据，通过收集、清理、转换、整合、检查、补录、核实等技术手段，坚持“完整、一致、规范”的原则，以不动产登记簿为核心，以宗地为基础，以不动产单元为基本单位，对烟台市土地、房产、林权登记数据分析、清理及整合，建设形成空间参考一致、数据关联关系正确、历史信息完整的烟台市不动产登记数据库，实现了不动产单元的统一编码、客体落地、物权匹配，明确了主客体之间的关联关系[1]。

2 不动产数据整合建库

2.1 数据整合建库方案

不动产数据库设计是系统建设开发的基础，在设计数据库时要考虑到空间数据、属性数据以及相关档案数据的调用、存储和管理，同时也要统筹考虑与数据整合、权籍调查、不动产登记以及其他应用服务的联系[2]。存量数据通过数据整合形成整合数据到中间库，增量数据通过权籍调查形成权籍调查生产库，通过对存量数据和增量数据的汇总形成不动产权籍成果库，以此做到“以图管不动产”(图1)。

图1 数据整合建库方案

2.2 数据整合建库技术路线

收集整理不动产数据库建设范围内的土地类数据、房屋类数据和林权数据，分别对各类数据进行数据预处理、格式转换和整理录入，规划化清理，关联图形数据及权属数据[3]。在此基础上，实施空间上的房屋落地及属性上的权属挂接，并进行不动产统一编码，质检通过后，按照入库标准格式完成数据入库，建立完整的不动产统一登记数据库，技术路线图2所示。

图2 数据整合建库技术路线

2.3 数据整合建库流程

准备工作、规范化整理、数据整合、数据质检、不动产单元统一编码、成果入库，质量控制贯穿数据整合建库的全过程，流程如图3所示[4-5]。

3 数据整合建库实施步骤

3.1 规范化梳理

对土地、房产、林权等不动产有效登记信息进行梳理，主要解决以下问题：

(1)解决同名异质和同质异名的问题，实现全部不动产登记信息不存在语义不一致的描述。

(2)解决数据类型、小数点位数和数量单位不统一的问题，实现在同一个县级行政区域内，同一类不动产登记的数据类型完全一致。

(3)在一个具体的地理范围内空间参考不一致的问题，实现相同比例尺下同一地理范围内空间参考一致。同时，对缺漏的信息进行补充完善。

3.1.1 土地类数据规范化梳理

对图形数据与属性数据实施标准化审核和分析，以图形数据为基础，结合历史资料及审批文件校对权属信息，并进行匹配分析，确认图形数据与属性数据的关联程度，将分析结果按照“有图缺属性、无图有属性、无图无属性、图属齐全”的分类规则进行归纳，经过最终梳理关联得到土地类空间数据和非空间数据集(图4)[6-8]。

图4 土地数据规范化

3.1.2 房屋类数据规范化梳理

将收集的图形数据和业务数据进行数据分析，空间数据上将分层分户图与楼栋基底图关联分析，验证二者是否能够相关联、吻合，若无法关联，需要进行数据检查及补录，然后进行空间数据与属性数据的关联，通过处理得到完整的房屋类空间数据和非空间数据集(图5)。

图5 房屋数据规范化

3.2 数据整合

3.2.1 数据清理

(1)土地数据清理

①空间数据清理：对空间数据的属性部分将按照规范要求，根据不同专题创建不同的数据层，设计表结构，关联属性数据，创建数据集，创建空间数据库，生成空间元数据，统一录入，对不动产登记信息进行录入完善。集体土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权通过前期数据规范化处理后，形成有图无属性，无图有属性，图属关联和图属缺失这四类数据。对于有图无属性的数据，数据处理人员通过不动产整合系统，将数据缺失的数据通过人工查询档案的方式，将集体土地所有权、国有建设用地使用权、宅基地使用权的属性数据补齐。对于无图有属性的数据，数据处理人员通过不动产登记系统，将图形缺失的数据导出给外业测绘人员，将图形补测回来，交由数据处理人员通过不动产整合系统将图形与属性挂接[9]。②权利数据清理：整理集体土地所有权登记的信息、国有建设用地使用权登记信息、宅基地使用权登记信息，数据处理人员根据规范化处理的结果，将宗地代码、坐落、宗地面积、业务号、权利人、证件类型、证件号、共有情况、登记机构、登记类型、登记原因、分类面积、土地证号、登记时间、登簿人、附记等信息补充完整。信息补录之后需进行全面复核，保证与原始登记档案资料中记载的信息一致。③档案数据清理：通过对已有土地不动产登记的业务处理过程数据进行整理，按土地现行不动产档案管理的要求将档案卷宗内业数据清理入库，包括前后关系梳理、完整性分析、档案管理信息维护、格式转换、入库，形成不动产登记档案数据库。同时，保留档案号，保持与原不动产登记信息的有效关联，建立不动产档案数据库与不动产登记和调查数据库的关系，进行登记、调查、档案三位一体化管理(图6)。④图属挂接：首先通过不动产整合系统将图形和属性通过宗地代码自动关联，对于未关联的属性数据，再通过坐落对比影像确定宗地的位置，将图形与属性挂接，形成图属关系清楚的数据链。⑤权利与宗地挂接：不动产整合系统通过宗地代码将宗地权利数据与宗地自动关联。由于权利数据的宗地代码缺失，导致权利数据无法自动与宗地挂接，需人工通过宗地坐落确定宗地图形，将权利与图形挂接。

图6 宗地电子档案整理

(2)房屋数据清理

①空间数据清理。房屋基地图清理：将不同来源的自然幢数据，通过空间参考统一、坐标系转换等操作合并到同一个图层；叠合最新的高清影像，分析是否符合其现势性，与实际不一致的需剔除，对自然幢数据进行无效数据清理；对自然幢进行实地调查，将物理连接在一起的自然幢进行合并；根据实地调查的情况，对自然幢进行基本信息录入(如项目名称、建筑物名称、房屋结构、层数等)。房屋自然幢属性信息清理：通过算法分析和技术处理，对较为标准的坐落地址进行拆分；设计开发楼盘表清理辅助工具，参照产权扫描件，确认户室在楼盘中的位置是否正确；若不正确，则将该户室移除本楼盘，将正确的户查找添加进楼盘；房屋编码清理，清理生成房屋编码后，同步建立标准地址，与新数据保持一致，规范所有房屋地址编写格式；每个户室全部归幢完成后，根据标准地址、幢编码内容将楼盘表与建立完成的GIS数据库中的幢属性进行自动匹配，数据匹配成功后进行自动落地，实现“地-楼-房”的关联；若数据无法进行自动匹配，则需要在人工补充修正幢标准地址或者幢编码后进行手工落地。②房屋产权数据清理。首先通过不动产整合系统自动分析产权信息缺失的数据，数据处理人员按照以下步骤做信息缺失补录和清理：以房屋权属档案数据、物理数据为基础，以楼盘表为载体，清理房屋的登记产权数据；将登记业务数据与权属、档案数据和物理数据建立关联；通过编写工具展示房屋上下手业务关联信息，并参照每笔业务的扫描件进行核对，纠正关联有误信息；对楼盘表上每户的权属信息内容、关联性等进行质量检查；通过房屋上下手关联的清理，核对并纠正楼盘表结构，去除重复幢、重复户、合并户、合并幢，最终将所有房屋全部归幢；最后在前面清理的物理数据、权属数据、登记业务数据的基础上生成房屋电子登记簿数据库。③档案数据清理。 通过对已有房屋不动产登记的业务处理过程数据进行整理，按房屋现行不动产档案管理的要求将档案卷宗内业数据清理入库，包括前后关系梳理、完整性分析、档案管理信息维护、格式转换、入库，形成不动产登记档案数据库。同时，保留档案号，保持与原不动产登记信息的有效关联，建立不动产档案数据库与不动产登记和调查数据库的关系，进行登记、调查、档案三位一体化管理。④自然幢基底图与属性信息挂接。 用不动产登记系统将自然幢基底图与属性信息自动挂接，对于未挂接到图形的属性信息，由数据处理人员通过项目名称和坐落人工挂接。⑤权利数据与房屋数据挂接。 由不动产整合系统通过房屋编码将权利数据与房屋数据自动挂接，对于未挂接的权利数据(包括预告登记，房屋产权登记，抵押登记，查封登记和异议登记)再通过权利数据中的房屋坐落与图形数据人工挂接。⑥房屋组幢。通过不动产整合系统按照项目名称和自然幢将房屋户数据自动组幢，对应未自动组幢的户，在通过户的房地坐落人工组幢。⑦土地小证挂接。 通过不动产整合系统按照房屋产权整合自动将土地小证与房屋产权自动挂接，由于土地小证的房屋产权字段缺失，导致一部分数据不能自动挂接，需数据处理人员通过坐落和权利人等信息人工挂接。

(3)林权数据清理

①登记属性数据整理。对林权登记簿册的数据进行清理，以林班为单位对登记的属性数据进行完整性、一致性、正确性清理，同时对缺项进行标注。②档案数据的清理。以林班为单位对登记涉及的审核要件、登记类型、测绘资料、面积量算等归档资料重新进行分宗组卷。③空间数据的清理。由于林班图形数据存在多种存储格式，如空间参考不一致、数据结构不一致等情况，必须通过数据转换平台进行空间数据转换，将所有用于建库的空间数据保存为统一格式。为避免数据拓扑错误、属性丢失等情况，应先进行数据现势性、数据格式、数学基础、数据精度、图形拓扑、属性正确性和完整性等方面的检查，保证数据格式的统一性、规范性。空间数据转换主要包括数据格式转换、坐标转换、代码转换、单位转换等。④数据整合关联。对清理后的数据按照烟台市不动产登记数据库标准进行整合，并通过林权编码对清理后的登记信息、档案数据以及空间数据进行逻辑重建，形成一个独立的不动产单元，该单元包含了该林班所有的登记数据，包括历史数据、现势数据。

3.2.2 房地关联

通过空间位置、地址坐落、宗地编号等信息，进行宗地与房产、宗地与地上构筑物、宗地与林权等空间位置关联，实现房产、构筑物、林权等信息落地；将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息[10]。

(1)对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等，宗地编号分别采用《地籍调查规程》中规定的方法编码，通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。

(2)对于房屋登记信息，用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中[11]。将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。

3.3 数据质检

不动产登记数据质检划分为空间数据检查和非空间数据检查两类，分别采用特定的检查流程实施质检，质量检查总体流程如图7所示。

图7 数据质检总体流程图

3.4 成果入库

成果入库包括基础地理数据、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据和登记业务数据。

基础地理数据入库包括整合后的行政区、地籍区、地籍子区空间数据入库，还包括属性表达的标准化。宗地空间数据包括：所有权宗地、所有权宗地界址线、所有权宗地界址点、使用权宗地、使用权宗地界址线、使用权宗地界址点、宗海、宗海界址线、宗海界址点等类空间信息。将整合后的不动产登记数据库表信息导入到不动产登记信息的权利数据库表中,登记业务数据入库后需要满足不动产登记对历史业务处理过程查询的要求。

4 结语

通过数据整合建立的烟台全市不动产权籍数据库，有利于避免或减少相关不动产之间的权属界线不清、权利归属不明、权利互相冲突等问题，有利于提高登记业务的规范化程度，提升办证效率和社会化服务水平，消除各政府部门间的“信息孤岛”，有利于促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立健全社会征信体系，保障不动产市场交易安全，保护权利人的合法权益[12]