探究房地产经济波动的影响因素及对策

程淑萍 刘冰

【摘 要】近些年，房地产行业的发展速度不断提高，对我国经济的增长有着重要的推动作用，房地产经济也成为了支柱性经济之一，而在发展的过程中，受内因、外因共同作用的影响，经济波动现象也时有发生。鉴于此，本文简要地介绍了房地产经济的影响因素，着重对经济波动原因和对策进行了研究。

【关键词】房地产；经济波动；因素；对策

一、前言

根据我国房地产经济发展情况可以明显的发现，经济快速增长和泡沫经济同时存在，呈现出严重的不稳定态势，经济波动也比较大，这与国家政策、金融融资风险等内外因素有着巨大的关系。为降低房地产经济波动对行业的影响，对影响因素和对策进行分析是至关重要的研究课题。

二、房地产经济的影响和波动

1.对经济的影响

房地产行业同其他企业不同，与之关联的上下游企业很多，房地产经济的影响也因此可划分成国民经济和其他产业经济两种。从国民经济的角度来看，房地产经济的影响主要体现在两方面：一是房地产作为重要的经济组成部分对国民经济总量的增长有着重要的作用；二是通过带动其他经济增长拉动消费为经济总量的上升做出贡献，据数据显示，房地产经济的增长已达到总量的5%左右，并仍在上升。从其他产业来看，对材料生产商、化工以及建筑企业都有着直接的经济带动作用。

2.对经济影响和波动分析

尽管我国房地产经济的增长速度较快，但在市场环境下也很容易因不稳定因素出现经济波动，总体来说的影响因素有内因和外因两点：

（1）内部影响因素。经济波动出现的根本原因就是是市场供需关系的失衡，房地产经济前期投入的成本较多，资金回笼的速度较慢，一旦供给超过市场需求就会引起房地产经济的紧缩式波动，反之则呈现扩张。目前，群众可以切实感受到的就是房价的增幅较大，这就导致投资房地产的企业也在增多，市场也随之逐年扩大。而从发展的实质来看，资产价值超越实体经济可持续发展能力下的房地产的发展趋势，房价也不断的在变化，导致了经济波动。而且，房地产投资和融资的风险不断加大，尤其是当前形势下，也出现了融资困难的问题，加剧了经济的波动。

（2）外部因素的影响。房地产开发需要的资金投入较高，贷款是主流的方式，但由于烂尾建筑等问题的出现，银行等金融机构不愿为其提供资金，建设资金的不足引起了经济波动。同时房地产经济主要是将土地作为商品，所有权的变动也会影响到经济的稳定。此外，市场的环境和政策的变化也会引起经济波动。

三、应对房地产经济波动的对策

对房地产经济而言，稳定的发展能够促进社会就业和提高经济增长总量，而经济波动的存在明显阻碍了经济的正常增加。通过上文对影响因素的分析，解决对策也要从两个方面出发，以维持房地产经济的稳步上升。

1.改善外部环境，提高房地产经济质量

房地产经济波动的出现受外部因素影响较大，想要保证经济的稳定就必须改善外部经济环境，以降低经济波动出现的几率，主要有如下几个方面：

（1）着力市场环境的改善。房地产经济的发展离不开市场环境，只有市场稳定才能给保证经济的稳定，而在这一方面上，主要是市场价格的改变。日前，紧张的市场环境与房地产自身需求变化有着重要的关系，对市场价格也产生了影响，对此必须加大市场对房地产的控制力度。先要将市场价格变动引起的经济波动区分开来，对其进行分析，不能只依靠政府的宏观调控，而是依靠市场的调控能力在合适的范围内调整价格，接着，房地产市场竞争的激烈需要根据实际的经济效益和规范对价格进行合理的调整，以价格的变动来刺激房地产企业的经营发展和不断创新。最后，市场价格和房地产价格如果存在严重的不合理现象时，就必须强制性进行调控，以免因市场价格低出现囤积和闲置以及价格过高消费降低的问题出现。

（2）加强国家政策的支持。房地产经济发展的过程中，涉及到了土地的转让和建筑物的出售等环节，这都需要国家政策的管理和控制。近些年，房地产经济的发展，给人们带来的直观感受就是房价过高，越来越多的人买不起房，而大部分的房源却集中个人或企业的手中，这一畸形发展形式十分不利于房地产的发展，经济波动也比较大。对此，国家要尽快地在全国范围推广和实行房产税政策，对房地产行业中出现的“炒房客、房姐房叔们”进行治理，以便将房价控制在合理的范围内。同时，房贷利息抵税政策也要进行调整。这一政策是指允许那些拥有自己房子的纳税人通过他们的主要住宅担保的贷款所付的利息来减少他们的应税收入。通过不断地讨论和研究。房贷利息抵个税的政策的实施能够减少积存的房产，对推动房地产的发展有着重要的作用。

（3）促进土地交易的合理。上述的分析中已经提出的，土地是房产交易中的重要的商品，土地是以何种形式流转是十分重要的问题，土地价格过低就会损害的国有利益，而过高又会增加房地产经济投入的成本。因此，土地交易必须合理化，以保证经济不会出现波动。在这一环节，主要是以政府部门为主导统一地对土地资源进行征收，以便统一规划和根据地区特色为定位，引进社会资本。对于产权关系较为复杂的土地可由政府临时代管，需注意保存一系列文档自审批资料。还要加强对土地拍卖和竞标工作的管理，保证过程的规范化和透明化，避免出现暗箱操作和土地垄断问题发生。

2.做好内部改革，推进稳步增长

（1）加强对金融投资的支持。房地产经济离不开金融投资，对于大笔开发金额的使用，需要从法律法规和行业着手，提高投资金额的基础上实现房地产经济的稳定发展。从行业的角度来看，必须对房地产企业进行严格的管理，防止因个别企业的问题影响到银行和投资人的资金投放数额。从法律法规的角度来看，房地产经济的繁荣，金额额度也在提高，只有在完备的法律法规约束下，才能规范房产市场，强制性的减少金融投资交易的风险，像网络信贷就需要法律的制约。法律法规在制定的过程中，因房地产金融投资涉及到的利益对象多样、环节较多，对此必须严格按照流程进行并做好记录。因为各个主体的权利和义务在法律中并没有做出明确的规定和要求，这就要求在原有的法律基础上增加相关的条例。同时，不同金融投资交易平台，需要有针对性的分别管理，对超出的金额进行重点监管，使投资资金的使用效率最大程度的擴大，进而减少经济波动的产生。

（2）企业金融融资风险的控制。房地产行业经济发展的速度较快，融资的难度并不大，但房地产经济波动的内在影响因素中，融资风险也是关键的问题，所以，企业内部要采用一定的措施，将风险控制在一定的范围内，以保证房地产经济健康发展。一方面明确民间贷款具有不稳定性和高利息的特点，对房地产经济的发展是不利的。针对这一风险，要提高企业的信用度，要获得向商业银行贷款，首先从低额贷款开始，逐渐的积累企业信用，逐步提高银行放贷的钱数；另一方面要深化房地产企业内部的金融体制改革，完善金融制度，建立科学的融资结构。首要的一点就是，将房地产改造成资本充足、运营安全效益良好的现代经济企业，积极地更新企业内容，满足市场的要求。同时，要加强杠杆监管。融资作为房地产财务管理的一部分要具备完善的运行模式，面向融资市场，根据实际状况做到资本结构的完善和约束机制的优化。加强与银行的合作，定期的对银行推出的新的金融产品和政策进行了解，并依照需求使银行设定合理的管理模式和风险处理事项。

四、结语

总之，房地产经济波动受到了内外双重因素的影响，给房地产经济的发展带来了阻碍。为应对存在的经济波动问题，可以采用改善外部环境，提高房地产经济和以做好内部改革，推进稳步增长两个对策，促进房地产经济的稳定、健康发展。

参考文献：

[1]公维凤，王传会.基于对数生长函数模型的房地产经济发展研究[J].中国管理科学，2015，23（S1）：476-479.

[2]卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究，2015，36（06）：70-73.

[3]许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学，2015，22（01）：84-101+204.

作者简介：

第一作者：程淑萍（1978—），女，籍贯：黑龙江东宁，学历：本科，毕业于鞍山科技大学，现有职称：高级经济师，研究方向：房地产。

第二作者：刘冰（1977—），女，籍贯：辽宁铁岭，学历：本科，毕业于辽宁大学，现有职称：高级经济师，研究方向：房地产。