产业价值链整合机制下的养老地产商业模式改革路径

虞国华

摘要：自20世纪末期我国逐渐步入老龄化社会后，在近些年以逐年上升的趋势增长。由于人口老龄化趋势的不断加剧，注重老年人生活方式与居住条件，同时对养老住宅产业发展模式进行分析与探讨就显得更为重要，尤其是在天津与北京等城市中，环境喧嚣、房价飞涨，要想发展养老住宅可谓困难重重。本文以京津冀地区为例，探讨产业价值链整合机制下的养老地产商业模式改革路径。

关键词：京津冀北；养老住宅；经济发展战略

随着近些年我国社会经济的迅猛发展与大众生活水平的不断提升，使得国内人口老龄化现状逐渐加重，尤其是天津、北京等大城市，步入老年社会的时间更早，存在非常严重的人口老龄化现象。本文从产业价值链对我国养老住宅产业的研究提供了新思路。本研究首先分析我国城市地区老年人常见居住方式及其居住中所存在的问题，重点探讨京津冀北地区发展养老住宅的相关策略。

一、养老住宅产业的现状与发展趋势

现阶段，国内有着不容乐观的城市老年人养老居住现状，对于京津冀区域，因为天津和北京两大城市有着极为昂贵的地价、较大建筑密度，所以在发展老年住宅产业时往往很难克服重重困难。然而，冀北区域相比于天津、北京存在非常大的差异，而且具有非常强的互补性，将更为完善的新思路提供给老年住宅产业的发展。

（一）旺盛的养老住宅需求

本研究所指的养老住宅，其实包括两大环节，即：①为城市中经济来源独立、身体健康、经济条件优越的低领老年人创建的老年住宅；②为老年人集体生活和居住、并向其提供帮助与生活护理而建造的一种老年公寓。近些年，养老住宅在京津冀北地区有着非常旺盛的需求，并呈现逐渐升高趋势。该需求主要来源于天津、北京等特大城市，以下详细分析北京市养老住宅发展现状：

截止到2014年，北京户籍人口数量高达1229.8万人，218万人都是超过60岁的老年人口，其所占比例为17.7%，162万超过65岁的人口，其所占比例为13.2%。在60岁以上的老年人口中，50%的老年人在60～69岁的年龄段，13.5%的老年人在80%以上的年龄段。天津老龄化人口相比比北京少，依照天津统计局在2014年所统计的数据显示，到2014年底，天津有969万天津户籍人口，其中有163万为超过60岁的老年人，其所占比例为16.8%，百万超过65岁的老年人口，其所占比例为11.9%。除此之外，天津与北京区域老龄化人口数量依旧呈每年上升趋势。所以，具有非常大的老年公寓与老年住宅需求，随着未来大众生活水平不断提升与观念不断更新，该养老住宅之需也随之呈现升高趋势。

（二）滞后的养老住宅供应

国内在近些年的人口老龄化发展趋势逐渐引起各界人士广为关注与房地产开发商的重视，很多老年人居住社区、退休社区以及养老社区等层出不穷，同时还存在一些大型老年社区，比方说，北京东方太阳城、北京太阳城国际老年公寓、四川崇州金色怡园、大连夕阳红等。然而，就整体而言，与老年人需求相比，养老住宅依旧缺乏供应，尤其是对和低领健康老年人相适合的老年住宅更是少之又少。尽管老年公寓已先后被创建，然而，却具有相对比较高的价格，只有经济比较富裕的老年人愿意去居住，然而，对于有着一般经济条件的普通退休老人卻存在空白的养老市场，比方说，现阶段北京条件相对较好却具有较大规模的老年公寓主要是北京东方太阳城和太阳城国际老年公寓。本研究以北京太阳城国际老年公寓为例，该养老住宅区所处的位置在昌平小汤山温泉养生疗养地区，42万平方米的占地面积，30多万平方米的总建筑面积，北京太阳城国际老年公寓具有非常齐全的配套设施、优美的环境，同时还配备了太阳城医院，是老年人养老的最佳居所，然而，此处仅创建有3800套的老年公寓，200各左右的出租床位，再加上太阳城内部的消费非常高，只适合经济条件好的老年人居住，现阶段太阳城国际老年公寓的售价是每平方米12800元，对于出租房间也存在非常高的租金，在太阳城国际老年公寓中入住的老年人基本上都是收入非常高的退休老人，也有一些是亲人在海外的孤守老人。

二、京津冀北区域养老住宅商业模式改革路径

京津冀都市圈具有非常快的地区一体化发展进程，冀北区域城市和京津具有非常强的互补性，在发展养老住宅产业方面能够从地区视角实现协调与统筹规划，一方面可以对城市养老问题进行解决，另一方面对发展周边小城市也具有促进作用，同时还会对大城市房价的提升形成抑制性。京津冀北区域发展养老住宅产业的主要优势在于：距离天津、北京地区近，具有便利的交通条件；较好的生态环境；相对较便宜的房价；具备城市基础设施。京津冀北区域养老住宅经济发展战略主要有以下几点：

（一）区域老年公寓的发展战略

就某方面来说，区域老年公寓其实就是基于老年自身心态与体内，创建适合老年人集体生活与居住的一种公寓式老年居所，老年公寓的类型是集综合管理、卫生清洁、医疗保健以及文化娱乐等为一体。因为老年公寓主要是为老年人提供护理与服务，因此，老年公寓地区原则应该在于京津比较近的小城市，比方说，燕郊。其所创建的老年公寓形式建议是多层板楼，也可创建小高层板楼，其居住特点是具有集中性，但必须具备面积较大的绿地花园与完整的配套设施。经营方式主要为出租。

（二）区域老年住宅的发展战略

为城市中有着独立的生活经济来源、身体健康的低龄老年人独居所创建的一种单元式住宅就叫做老年住宅。独立、健康年轻老年人是老年住宅的主要需求对象，地区应该选择与京津距离较远的小城市，比如，河北永清。该区域的老年住宅形式建议选择低层住宅，并保证低密度性，板楼以五层为主，同时还要确保有环境优美与邻里和谐的居住环境。

（三）其它发展战略

应该改善京津冀北区域的交通条件。现阶段，京津冀北区域已经形成相对较为完善的区域交通网络，然而，还缺乏完善性，尤其是周边小城市和大城市交通还缺乏通畅性，所以，应该创建京津周边交通圈，将三河、固安、涿州等区域的交通连接起来。加强医疗合作机制。北京和天津的老年人在冀北区域养老，应该便于在当地就医看病，所以当地不仅要有正规的医院，而且还应该和天津、北京的医保挂钩。

三、总结

总而言之，京津冀北地区具有非常大的养老住宅发展潜力，一方面解决了大城市养老问题，另一方面对发展周边小城市也具有促进作用，完善了区域城镇化机制。除此之外，还可以在很大程度上对大城市房价上涨情况进行有效抑制，实现京津冀北区域经济的快速增长。

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