关于商业银行住房租赁融资模式的探究和思考

杨萍

【摘要】加快培育和发展住房租赁市场是中央重大决策部署，是建立房地产长效机制的重要内容，随着近年特别是2017年以来国家有关部门和地方政府加大推进力度，住房租赁市场发展大幕已全面开启，将成为未来住房消费的重要发展方向，是地产领域蓝海和重要政策红利，蕴含巨大的金融服务机遇。多家商业银行抢滩住房租赁市场，深度介入住房租赁业务，是政策导向，也是市场方向。住房租赁银行贷款融资从2017年10月刚起步，目前银行、政府、企业意向合作规模已达万亿级，未来的发展空间最大。本文从住房租赁市场发展现状、政策及运营模式出发，认为商业银行住房租赁融资模式的创新应与住房租赁运营模式相结合，以提供差别化的融资服务，以助力国内住房租赁市场发展。

【关键词】住房租赁；运营模式；信货融资

一、住房租赁市场的相关政策及发展现状

（一）住房租赁现有政策

十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为支持国内住房租赁市场发展，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。到目前为止，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租房政策。

国家方面给予住房租赁的相关政策支持可总结为以下几点：（1）用地支持：加大租赁用地的供给、鼓励利用集体用地建设租赁住房等。（2）金融支持：允许提取住房公积金支付房租、鼓励对租赁企业给予融资支持。（3）财政支持：税收优惠、公租房货币化。（4）法律支持：立法，切实推进租购同权。

（二）住房租赁市场发展现状

相关住房租赁支持政策的出台，推动了房屋租赁市场近几年的迅猛发展。随着政策的落实，北京、上海、广州、深圳、南京、成都等10多个城市开始加速推动租赁土地上市出让。万亿级的住房租赁市场发展前景下，吸引各路资本纷纷涌入住房租赁领域。魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、链家自如、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。除此之外，万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，表现非常强势。

二、住房租赁运营模式简介

目前租赁公司的运营方式主要有两类，一类是重资产运营：主要通过自持物业开展租赁业务；另一类是轻资产管理：主要通过承租物业开展租赁业务。在租赁崛起的大背景下，专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期。

（一）重资产运营的三类模式

1.政府主导型：此类运营主体为政府按照相关政策要求成立的租赁企业，因具有国资背景，在获取优质、低效租赁房源上具有先天优势，主要采取定向拿地自建租赁性质住宅，作为房源。政府主导型企业重点是为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外来人才流入而提供的人才房。

2.国企主导型：此类运营主体是国有房地产开发企业、国有背景投融资企业，通过自建、购买、出让等方式获得房源，开展租赁业务。典型房企有各地市安居集团等国有背景房地产企业。九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出，“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

3.私企主导型：此类运营主体多为私营房地产企业。为发展住房租赁市场，在一二线城市的土地招拍挂中，往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造。房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房，因种种原因长期闲置，将其改作租赁住房，既充分利用闲置资源又满足人群居住需求。

（二）轻资产管理的两类模式

轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥有住房的产权，而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来，进行集约化的管理。主要有两种商业模式：

1.改造式长租

将独栋楼房整体包租后进行改造和长租。特点是租期长，通常在十年以上；前期改造资金需求较大，多为一次性投入，后期管理成本较小。近年来，政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房，大大增加了整栋房源的供给。魔方公寓是此类模式的代表。

2.零散式长租

企业从个人等分散的房东手里租到较长期限的房屋，通过标准化的简单改造，提供租赁服务。特点是租赁期限不定，业主流动性大；前期房屋改造投入较少，单个项目的现金流难以预测，市场监管难度极大。链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。

三、商業银行住房租赁融资模式

毫无疑问，正如其他行业一样，租赁市场的发展离不开金融的支持。在融资层面，各金融机构逐渐加大对租赁市场的支持力度。而商业银行作为融资供应的主体，在现有金融监管越来越严的趋势下，也将必然逐步收紧房地产贷款的融资，将有限的信贷资源越来越多的投入到国家宏观调控优先支持的住房租赁市场。除在利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持等方面的贷款支持外，商业银行就住房租赁融资模式也在不断创新，本文现从公司和个人融资两方面介绍现行住房租赁商业银行融资模式。

（一）公司住房租赁信贷。

公司住房租赁信贷主要是服务于住房租赁企业的信贷产品，通过满足住房租赁企业各阶段的金融服务需求，解决住房租赁市场中长期存在的融资难点、痛点问题，助力实现“住有所居”。

1.股权投资类融资

为布局住房租赁蓝海市场，现有很多商业银行都可以通过股权类投资直接给予企业前端资金支持。股权融资，是轻资产类长租公寓运营商的主要融资渠道。由于回报期太长、盈利能力不强、现金流不稳定、缺乏可抵押资产等原因，住房租赁市场上的独立第三方长租公寓运营方，在外部融资上相对更依赖于创业投资、风性投资等股权融资方式。近年来，股权融资的规模有显著提升，预计未来受益于政策鼓励和轮次升级，融资规模还将持续提升。例如2016年魔方公寓C轮3亿美元、2018年自如A轮40亿元。

2.住房租赁贷款

可以用于在自持用地、租赁用地、其他商品房用地等国有建设用地以及集体建设用地上新建房屋用于住房租赁业务的融资需求；用于满足借款人购买房屋用于住房租赁的融资需求；用于住房租赁经营期间改造、装修等资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求；用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护等经营周转用途的融资。

3.资产证券化融资

租赁市场的资产证券化从2017年初以来不断加速发展，成为租赁住房融资的一个重要渠道。资产证券化渠道的融资方式也在不断发展创新，产品形式、融资主体和标的资产，都越来越多元化。产品形式上，已经有了ABS、ABN、CMBS、类REITs等多种形态，未来随着REITs试点的开展，有望出现正式的REITs产品。融资主体上，有房地产企业、长租公寓运营企业等多类融资企业。标的资产上，也已经出现租金收益权、消费贷款债权等多种资产权益。截至目前，已有12例租赁市场资产证券化产品获批发行，总规模达500多亿元。其中，六例产品已完成发行或首期发行，总计划发行规模32U4乙元，已完成发行规模88.37亿元（占比27.5%）.

4.银行间债券市场融资

2017年以来，多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。据《证券日报》不完全统计显示，自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企纷纷介入，7家企业总计473亿元的融资计划获批。截至3月19日，部分房企已经完成了部分融资额度的发行工作。

（二）住房租赁个人信贷

在住房租赁市场中，商业银行除了能够提供上述各种租赁公司类融资外，个人住房租赁的分期贷也必然将是一个潜在的庞大市场。未来长期租赁市场的发展肯定会抑制一部分购房需求，从而催生出住房租赁分期贷。业务模式上可实现建设期由信贷介人，进入运营期可选择租赁分期置换退出，通过把租户加进贷款流程，从而锁定长期租金和个人客户的商业模式，不仅可以帮助商业银行更好的了解、控制公寓运营方的现金流，更可以帮助公寓运营方提前实现现金回流。

四、长期住房租赁融资模式建议

做好金融支持住房租赁市场发展是响应国家战略、履行社会责任、实现业务转型的重要举措，也是商业银行抢抓业务蓝海的战略性机遇。个人认为，商业银行在进军住房租赁市场，主动探索多渠道、市场化手段发展住房租赁业务的新模式的同时，更应将住房租赁融资与住房租赁运营模式相结合，提供适合企业发展的融资服务。

（一）重资产运營的融资模式

对于重资产运营的政府主导型企业和国企主导型企业，商业银行可以重点提供低成本的住房租赁贷款，可以用于建设、购置及运营等全周期信贷需求。对于一般的政府运营平台公司，财政注资、银行贷款以及发债（包括私募债、短券、中票等多种模式）是其资金来源的最主要方面，辅以租房本身的现金流，来实现整个项目的运转平衡。对于重资产运营的私企主导型企业，可以提供股权投资、并购融资、租金分期等方式帮助企业扩张布局，提前锁定现金流。

（二）轻资产管理融资模式

对于改造式长租轻资产运营的企业，商业银行可以根据企业资信情况，提供住房租赁租金融资、装修融资等模式，减轻企业前期资金压力。对于零散式长租轻资产运营，则可以根据租户资质，提供租户租金分期融资模式，帮助企业主提前回收现金流。

五、结语

在积极响应中央政策号召，满足新业态需求大背景下，商业银行应严格按照国家政策、法律法规、监管规定开展住房租赁融资服务，注重防范风性，发挥商业银行租赁贷款、并购贷款、债券发行和承销等产品和服务的组合优势的同时，更要结合客户需求和市场形势，创新开展公司住房租赁贷款，加强公私联动，通过解决租赁市场的融资痛点问题，带动代收租金、现金管理、个人金融服务等较为广阔的业务空间，全面促进住房租赁市场的繁荣。

参考文献：

[1]施方菊公共租赁住房投融资制度创新的探索与思考[J].上海房地产，2010（3）.

[2]夏磊 住房租赁融资：渠道与风性[J].凤凰房产网，2018（4）

[3]徐展雯 银行业对于住房租赁融资的探究与思考[J].金融界网站，2018（1）.