旅游地产开发与策划研究

邓捷 刘晓丹

摘要：本文对旅游房地产开发与策划模式进行了分析和探索，寻求适合中国国情的旅游地产开发模式，希望本文可以在一定程度上为相关的专业学者提供参考与借鉴，促使开发商和建筑师紧跟时代的发展潮流去改革创新与优化升级，进而为我国社会经济的协调稳定可持续快速健康发展做出贡献。

关键词：旅游地产；开发模式；分析；探索

1、旅游房地产的基本内涵与特征

1.1投资消费特色

旅游地产可以在不同时段将同一房产租借给不同的消费者，以自身标准化的优质服务来吸引投资者，既能提高房产的资金回收效率，还能融合多层次的消费群体，关注社会价值与回报的平衡。

1.2环境依托特色

旅游地产的开发与策划倡导以多层次的异地置业为主，其目标客户群体并不局限于某一个区域地理位置，它是以旅游资源为依托的消费模式，它一般坐落于人文自然景观比较丰富的地区，依托独特的自然资源和宜人的环境特色，来吸引消费者进行休闲度假、观光旅游与居住等多元化的开发模式。

1.3开发置业特色

旅游地产开发具有可存储性和期权消费，它面向的市场更加广阔且跨区域经营的难度比较大，它还必须要兼顾休闲性和娱乐性，更多的是一种复合功能产物，以旅游地产开发为主导，带动多产业发展。

2、旅游地产开发的基本模式

一是“城市功能区”驱动旅游地产模式，致力于产业多元化与互相促进发展，城市中比如主题公园的开发，可以成为区域的核心吸引力，带动周边商业、居住地产，从而形成完善的成熟社区。二是与多种产业融合促进发展的旅游地产模式，在城乡产业结构升级的大背景下，旅游地产在产业融合与升级中日益凸显其优势，旅游业可以与商业结合，形成旅游商业，如主题商场、美食及购物街区等；与文化、艺术产业结合，形成演艺、文化体验；与医疗产业融合，形成医疗旅游及养生产业；与养老结合，形成养老度假社区等。三是旅游小城镇式旅游地产模式，通过打造旅游小镇的景观和文化吸引力与环境，提高消费能力和吸引消费的能力，扶持手工业等特色产业。四是乡村综合体式旅游地产模式，旅游产业与农业的融合，如观光农业的出现可以改变农民的从业环境，由单纯的农作物种植进入到服务行业范畴，提高农民收入，把农业产业与二、三产业结合起来，做到实质意义上的新农村建设。

3、当前我国旅游地产开发与策划中存在的问题

3.1旅游地产开发与策划缺乏系统性的运作模式

许多开发商在分时度假产品的模式设计上不够科学合理，相关政府政策法规与管理条例的缺失对行业的发展极为不利，许多购买者依然按照城市地产的盈利模式操作旅游地产，这会造成部分地区项目出现房价虚高，还会出现积压和售后空置，进而导致新一轮地产热的拉动与产品定位的不准确。再者，有的开发商常常以高额回报、对未来的虚假预测来误导购买者，造成人力管理资源、能源与土地的过度挥霍浪费，更甚至有的开发商在销售环节上利用信息不对称来欺骗与误导消费者，严重阻碍了旅游地产的进一步开发与策划。

3.2旅游地产开发与策划人员的综合素养不达标

许多工作人员严重欠缺旅游地产开发与策划方面的专业理论支撑，对市场房地产的供求关系认识不准确，对短期内日渐好转的房地产形势太过盲目的乐观，房地产市场炒风行为越来越受到追捧，许多工作人员甚至连收紧银根、实行保值储蓄、压缩投资规模等基本概念都不明白。有的旅游地产开发与策划人员对待工作玩忽职守且不够认真负责，难以充分调动起内在的主观能动性与积极创造性，不利于旅游地产的良性发展。

4、促进旅游地产成功开发与策划的有效措施

4.1最大限度整合旅游与房地产资源，利益驱动土地流转

政府要严格规划控制风景区周围旅游地产项目的建立，尽量开发出更优质的产品，进而更好的将资源优势转化为经济效益，这还有赖于政府与开发商建立良性的互动关系，还要不断增强创新力度并大力打造适合国情的开发模式，相关的开发企业与部门以及学术界应该加大对产业的研究力度，赋予其浓厚的中国特色。比如对不符合旅游区发展要求的工业企业（主要指非农、非涉旅企业）实施“退区进园”，工业企业搬离旅游区内的工业用地，迁入工业园区内，享受优惠的产业政策和良好的功能配套，收回的土地用于旅游发展，实现土地空间置换；又比如通过置换宅基地，对民居进行改造，农民在自愿的情况下直接或间接（土地入股）介入旅游经营，获取收益。农民、企业、政府在土地流转的过程中共享了利益，保障开发商快速启动项目，促进了项目落地。

4.2注重多元业态的融合与设计创新

对旅游地产项目来说，需要关注业态的规模和特色，打造特色突出、业态集中、层次丰富的区域。

在城市，商业、商务、会展、娱乐、餐饮、文化等等业态集聚的同时，要注意特色载体的建设和引领作用，例如城市公园和市民广场，是地域文化的集中表现方式之一，也是多数市民日常休闲活动的首选区域；中央商业游憩区，结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素，凝聚城市休闲气氛；城市滨水休闲带，是城市休闲的亮点和重点，同时也是生活质量的体现点和提高点。

在农村，旅游产业与农业的融合需要注意地域性的作用，从产业构成看，农业、手工业都具有较明显的地区差异，从外在形态看，村容村貌也有着不同的地域特色，所以在旅游产业与农业的融合过程中，不仅需要以旅游配套设施的要求对外在的村容村貌进行具有地域文化特色的规划设计，而且要从本地特色化农业、手工业入手，引导农民融入旅游产业系统，改变了农民的从业环境，由单纯的作物种植进入到服务行业范畴，提高农民收入，从本质上做到旅游产业和农业的融合与设计。

4.3注意资源开发利用与保护的协调， 强化綠色生态修复

旅游地产业的核心问题是不仅要有可观的经济效益，还要有良好的生态效益与社会效益，坚决不能毁掉古人留下的宝贵遗产与大自然留给人类的风光美景，深刻认识到自然资源只能借用、不能侵占与掠夺的理念，严格禁止任何形式对景区资源会造成负面影响的住宅开发。再者，绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力，是旅游地产项目成功开发的基础和前提。比如通过建立绿色隔离带或者生态水岸景观，以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离；在旅游地产区域内营造一条生态环境良好、观光视野开阔的体验通道，或者对项目内的原始景观进行治理，形成具有典型示范意义和高附加值的生态景观，从而提升旅游地产的价值。

结束语：

我国的旅游地产开发越来越倾向于娱乐、购物、旅游、住宿、食品等多产业一体化的方向发展，它既是旅游产业附加值增加的突破口，也是传统产业创新的新起点，这在我国未来几十年的发展进程中必然有着广阔的市场前景与发展前途。

参考文献：

[1]司成均.基于T-C-D模式的旅游房地产开发项目前期策划研究[J].江西财经大学，2016，（17）：236-237

[2]余一巧.天津蓟县M旅游地产项目开发引进方案研究[J].华人时代旬刊，2017，（10）：157-159

[3]严恒俊.城市郊区民俗风情度假旅游地产项目规划研究[J].住宅与房地产，2015，（28）：321-323