试论房地产开发项目工程管理问题及对策

朱西中

摘要：房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。

关键词：房地产开发项目；工程管理；问题；对策

1、房地产项目工程项目管理的重要性

房地产项目管理有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

2、房地产项目工程管理中遇到的问题

2.1房地产项目施工进度管理

房产的开发与管理对于整个房产工程的建设具有重要影响。如果房产公司在前期的决策过程中，没有对房产整体市场进行调研，或者是调研过程中，没有针对实际的市场发展充分研究和分析，都会导致房产的整体工程建设出现一定的问题。房地产项目前期的调研工作对房产建设工程的影响十分重大。通过研究和调查，很多房地产项目公司，往往会出于简便操作流程的目的，在市场调研工作中，潦草形式，对整体的施工方案没有进行多方位的调研工作。有些房产公司在进行调研的基础上，往往会根据市场调研的难度，避重就轻的进行市场调研，导致房产市场调研工作的难度反而加大，浪费了房地产项目公司的时间、精力和资金，最后对房产工程的建设和销售工作都产生了严重的消极影响。房产项目决策问题对房产工程的建设工作影响十分重大。如果在前期的准备过程中，准备工作做的不完善，那么在實际的施工过程中，就会对项目工程的管理造成一定的阻碍。

2.2房地产项目施工现场质量管理

房地产项目管理工作的重要部分是施工质量的管理，整个施工质量的效果与房产项目开发的设计、勘察和监督管理工作具有紧密的联系。所以对房产工程开发的管理与各个部门之间的工作协调十分重要，但进行部门协调与管理却并不是容易的事，工程的施工工作与各个部门的工作都具有紧密的联系。而产生施工质量的原因与各个部门的工作效果也十分紧密。首先房产工程的建设单位如果为了获取更大的利益，会降低整体的施工标准，从而导致施工质量问题的出现。其次房产工程的监督管理工作如果监督管理工作不到位，浮于表面进行工程监督，对工程建设中问题没有及时发展，势必会导致项目工程的施工质量出现一定问题。另外一方面，房产竣工验收阶段如果相关管理单位草草了事，对工程没有科学合理的验收，检查不到工程存在的质量问题，同样会导致工程建设质量问题的出现。

2.3房地产项目中工程造价管理

房产工程建设工作，与整体的工程造价核算和审核工作具有紧密联系，尤其是针对工程造价的审核和建筑工程管理工作，往往涉及到众多的管理因素和资金成本，所以在进行工程造价管理中，很容易出现由建设单位管理和非管理因素造成的造价管理工作疏漏等情况，首先在房地产项目中，往往会由于房产的工程设计工作混乱或者是工程建设资金出现错乱，也可能是因为工程管理工作出现疏漏或者是管理方式不到位的情况而导致工程设计方案和施工计划变更，从而引起工程造价和资金的变化，为整个工程造价管理工作带来阻碍。

3、提高房地产项目工程项目管理质量的策略

3.1提升管理重视程度，不断培养高素质的管理人才

建筑工程的管理工作与实际的建筑管理人员具有紧密的联系，工程的管理工作要依靠管理人员去执行和开展，所以在进行建筑工程管理上，首先要保证建筑工程的管理人员的综合素质得到标准和要求。在进行建筑工程管理人员的选择上，要将建筑管理工作的具体流程告知管理人员，保证管理人员熟悉整个建筑工程的管理流程。在进行管理人员的招聘过程中，要依据实际的工程情况，对建筑工程管理人员进行培训和管理，不断提高建筑工程管理人员的综合素质，尤其是对建筑工程管理人员队伍建设的重视力度，只有将建筑工程管理人员的综合素质提升，才能够有效提高建筑工程管理工作的效率和执行力度。同时要对建筑工程管理人员进行责任制分配，将管理工作落实到人并实行一定的奖惩措施，对管理工作开展的积极有效的人员实行一定的物质和精神奖励，从而不断提高管理工作人员的工作积极性。

3.2加强成本管理，最大限度地挖掘成本控制的潜力

房地产工程部可以说是企业获得利润的一个源泉和根本，而工程部现场管理的终极目标就是利益的最大化，所以相应的管理人员必须坚持两项重要原则，即控制成本和开源节流，从而在源头上有效控制房地产项目的成本：（1）有效控制成本的方法。房地产项目在成本管理方面的首要责任人就是项目经理，所以项目经理必须对施工合同及投标报价进行认真分析之后，建立起科学合理的成本控制系统，然后明确控制目标，制定相应的成本控制计划书，然后将总的控制目标量化分解，具体制定相应的奖惩措施，这样在成本控制工作上就会每个人都有具体指标，从而实现全员、全过程参与成本控制；（2）强化对成本分析的动态管理。从一开始确定工程成本的目标到后来的成本计划，成本核算，成本控制，成本考核，成本分析，这就是一个动态过程。所以工程部现场管理人员必须重视对过程成本的分析，由于工程清单报价是一种综合单价清单，因此完成工程相应工序后就要分析成本，明确盈亏状况，针对亏损问题进行仔细的分析，然后制定出科学合理的不久措施，也为之后的工程进行更加准确的成本预算奠定良好基础。

3.3严格审核施工组织设计

只有具备合理的施工组织设计方案，才能及时引进新技术新材料，才能选择最为合理的施工方法与施工工艺，有利于节约施工成本。只有认真对待此项工作才能帮助施工企业收到较好的经济效益。同时严格对待工程施工中的变更情况，要提前完成施工图纸的会审工作，及时纠正设计中的失误，可以防止施工设计出现变更，有利于节约施工资金。

3.4严格检测进入施工现场的原料

在采购施工原料与生产设备过程中，可以利用招投标的做法。以开发产品为标准，在保证产品质量的基础上，选择当前市场中价格最低的原料；随时观察市场中施工原料与施工设备的价格变化情况，掌握各种材料价格，建立完善的价格管理档案，根据施工的实际情况及时采购数量合理的原料，防止发生浪费现象。

4、结束语

房地产项目工程管理工作对整个房产的建设质量具有十分重要的作用，进行房地产项目管理可以有效提高工程建设效率，同时可以有效降低房地产项目工程过程中的资金投入及使用规模，为房地产项目公司降低成本。在进行房产管理工作中，不仅要注重对施工进度管理，同时要注重对工程的建设质量管理。

参考文献：

[1]唐凤艳，姜军.房地产企业工程管理模式研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2017，03：94-95.

[2]柳国庆.房地产工程管理的有效途径探讨[J].住宅与房地产，2017，09：26.