刚需上位时代来临，你准备好了吗？

高荣伟

从2016年的“9·30新政”算起，楼市调控至今已出现5轮升级。其中，仅2018年以来出台的大大小小的调控政策，就有115次之多。经历了史上最严厉的调控，一度疯狂的房地产市场逐步回归理性。

时下，人们最关心的是：未来房地产将如何走，房价将何去何从？谈及此，不少人持极其乐观的态度，也有人的观点恰与之相反，马云在杭州举行的全球峰会上的话言犹在耳，“8年以后中国最便宜的就是房子，未来房子如葱。”

不过，经过理性分析之后，人们更倾向于这样的观点：房地产一如既往，将调整不断；原有的格局在逐渐打破，新的长效、健康格局正在加速形成，属于刚需的时代即将到来。

楼市开始回归理性

2017年3月17日开始，我国房地产史上调控最为严厉政策蔓延全国。调控政策密集出台的同时，国家不断规范房地产市场管理，发行了首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金），房地产税征收原则亦首次披露。在多方的齐发力下，房价结束快速上涨，房地产开发资金投入进一步放缓，炒房现象已经大大受到抑制。房地产市场开始回归理性。

进入2018年，各地限购限贷政策仍在升级延续。在金融去杠杆的大背景下，房地产行业的融资渠道明显缩紧，楼市金融监管不断收紧，对中介和开发商的审查也毫不放松。房地产结构性改变无不彰显国家对于改变房地产现状的迫切需求和决心，房地产长效机制稳步推进。

今年两会上释放了关于房地产行业调整的重磅消息，很多人认为今年楼市的调控将会松绑。近期，有关房地产金融风险被提到了一个历史的高度，“哪怕一些城市放开一些口子，官方立马出来澄清，房地产调控不会放松。”业内人士表示。早前，兰州、南京、武汉等城市相应发布了比较宽松的调控政策。如兰州发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明。合肥宣布取消限价，合肥市物价局和市国土资源局表示，商品房由开发商自行定价，2016年11月之前出让地块不限价。

楼市一有风吹草动，总是牵动着人们那棵敏感的神经。兰州、合肥、南京等地的政策调整，就被过分敏感的人看成了调控放松的信号。对此，新华社第一时间发表评论指出，此次兰州市限购“松绑”政策中，这些城郊区域取消限购，突出了“因区施策、精准调控”的特点，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求。人民日报也表示，楼市调控不会“拉抽屉”，微调不必过度解读。无论是兰州的放开限购，还是合肥所谓放开限价，其实都证明了一个事实：房地产调控不再搞一刀切，即实行差别化调控政策，满足首套刚需、遏制投机炒房。至于“本轮楼市调控是不是到头了”，央媒也给出了答案，经济参考报发文：“告别周期，未来5年，调控都不会退出。”

有评论人士认为，北京的拟议中的“限改共”政策，代表了调控的新高度。5月7日，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。其中拟规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，新政其实起到了“双防双保”的作用。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

因调控力度偏大、出台时间较早，北京向来被视为楼市调控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。由“限改共”以及正在实施中的调控政策不难看出，2018年楼市调控将更多的从居住者的角度出发，房住不炒的定位将更准确地执行，房子的居住属性将逐渐回归。可以预见，2018年的下半年，国家將继续调控的力度和决心不会变，而新的政策将会进一步保障刚需购房者的权益。

刚需购房者入市积极性提高

“回归价值将是2018年房地产市场核心标志。”分析师指出，从近期楼上的变化来看，可以用一句话来概括，那就是：居住的时代来临了。

从政策看，中原地产分析师表示，2018年全国各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础。但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

中原地产首席分析师表示，一线楼市“五一”小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例，“4月入市项目明显增加，小长假前8盘齐开，近3000套房源入市”。“市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。”虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。

种种信号显示，房地产市场在不断的政策“缝合”下，已经日渐痊愈，炒房者已不再是刚需买房客的困扰。房地产未来走势已经清晰明了：房价恶意上涨的时代已经终结，投机炒作被逼如绝境，属于刚需的时代正在来临。

中国证券报记者今年“五一”期间走访北京地区多个楼盘发现，假期前来看房的客户可谓络绎不绝。刚需推升市场活跃度。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动层出不穷。而首套房刚需购买者则是住房市场的“香饽饽”。据门头沟某楼盘的售楼人员介绍，此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者，主要是“买一卖一”的改善型需求，很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样来买房。 “力度空前的认房认贷严控手段，严防投机，及其大量的共有产权入市，再加上租赁政策同步推动，令北京楼市成为刚需买房人的时代。”评论人士指出。

据5月4日《广州日报》报道，近日，东莞出台了针对首套房和二套房公积金贷款额度的调整方案。根据新方案，职工从5月1日起，在东莞使用公积金贷款购买首套自住住房的，最高贷款额度由80万元提高至120万元，而二套房最低首付比例则由三成提高至四成，从而达到“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的要求。

“回归居住属性”还有多远呢？

从大周期来看，我国楼市已经走过近30个年头了。从上涨趋势来看，近30年里，“芝麻开花节节高”，楼市可谓一路上涨。

房价迅猛上涨造成了众多家庭的负债。根据统计，中国家庭资产中房地产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。“一边是房产在家庭资产中的高占比，一边却是房贷成为家庭最大的负债。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的3倍，其家庭的房产在总资产中占比仅为36%。“但中国住宅市场却拥有超过家庭负债总额8倍的资产作为担保”。

房产在家庭财富中占比这么高，存在着极高的风险隐患。“我们穷得只剩下房子了”，说的就是这种情况可能出现的最终结果。情况已经在出现了。

如何让房子真正回归居住属性？房地产行业经过一年多的强劲调控，很多专业人士已从中瞄到了一个大趋势：一个全新购房体系和全新的房地产市场正在全国范围建立起来，各地已经不再以房地产为核心来拉动经济的增速。未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

毫无疑问，房地产刚需上位时代来临了。需要一套住房的您，还用急着抢房吗？