新农村改造项目土地成本核算问题探讨

刘宏玲

前言

“三农”问题一直是党中央和国务院最关注的民生问题，也是国之根本。在新农村建设和改造过程中，农村集体土地流转问题一直制约农村经济发展。新农村改造的政策性强、周期长、所需资金较多，在新形势下，在一些经济水平较高的地区，政府财政资金充裕，可以为新农村建设拨付更多款项，但是对于一些经济水平较低的地区，政府财政无法拿出充足资金用于农村建设，而这些地区一般都会通过引进社会资金的方式来弥补新农村开发建设过程中的资金困境。各地政府积极推出加速城镇化建设和新农村建设的相关政策，引导更多企业参与到新农村建设过程中，形成了“政府主导、企业参与”的基本格局，在新农村改造过程中，对农村土地进行征用是不可避免的，如何对改造项目中所涉及的土地成本进行核算，保护农民的权益，是必须要思考的重点问题。参与新农村改造开发的企业征用农民土地的时候，产生的成本主要有四个方面，分别是土地征用和拆迁补偿费用、前期工程费用、基础设施费用、开发间接费用。

1拆迁补偿、安置费的核算问题

拆迁补偿、安置费用的核算是新农村改造项目中土地成本核算的难点和重点，在核算过程中很容易产生纠纷与矛盾。拆迁补偿的方式主要有三种，分别是货币补偿、安置房补偿、货币和安置房补偿相结合。

1.1货币补偿形式

农村改造过程中征用土地会对农村群众的生活产生影响，因此政府必须要采取补偿方式，减少征地对群众生活带来的影响。征地补偿费是最常用的补偿方式，包括土地补偿费、安置补助费两个部分。新农村改造涉及青苗和其他土地附着物的，可以采用货币直接补偿，支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费可以直接计入开发成本中，即土地征用和拆迁补偿费。

1.2安置房屋补偿

当农户的房屋所在的土地被征占时，农民群众的居住问题便显现出来，安置房屋补偿就是对这类群众进行补偿的方式，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，是一种实物补偿方式。安置房补偿相当于被拆迁用户使用货币向开发商购买房屋，补偿金额应该要按照房屋的公允值进行计算，并且将这部分金额纳入开发成本中的土地成本中，开发企业对补偿的房屋作视同销售处理。在新农村改造过程中还可能出现一种情形，即安置房建设在农村集体土地上，也就是土地的性质和土地的所有权属关系是保持不变的，土地依旧是集体土地，与开发企业无关，此时开发企业建造的安置房将无法按照常规方式看做销售处理，只能以代建安置房的方式，按照建筑成本将其计入土地成本中。

2政府土地出让金返还问题

在新农村改造项目中，政府会给予企业一定的奖励，主要的形式有政府返还土地出让金、返还基础设施建设费用和配套设施费用。对于政府返还资金问题的处理，一般有三种方式。第一种是用企业实际收到的返还款直接冲减土地成本。第二种是认为返还款项应该作为企业的额外收入，与企业的土地成本分开计算。第三种是认为返还的款项作为专项资金使用。结合当前新农村开发的实际情况，更倾向于认为政府返还款项是政府对开发企业的一种补助，政府可以以不同的名义返还资金，但是并不是出让金返还，因此在收到款项时可以以“借：银行存款，贷：营业外收入”的方式进行记录。开发企业在对土地进行开发利用的时候，针对土地增值税的清算问题，由于涉及到土地成本的加计扣除，有的企业和税务机关之间的看法不相同，税务机关明确规定企业收到政府的返还款只能冲抵土地成本，所以在实际操作过程中，开发企业必须要积极与税务机关进行沟通交流。

3配套设施费用成本

新农村建设是改善农村面貌和农村群众生活水平的重要措施，促进生产发展、乡风文明建设、村容整洁、民主管理。政府对于参与新农村改造的开发企业提出了很多要求，比如在开发建设过程中必须要形成完善的基础生活配套设施，例如开发土地用作其他用途的时候，要建设道路、学校、医院等基础设施。如果这些设施包含在开发项目之内，则可以将其直接计入开发成本中，但是很多时候这些项目都不包括在开发项目范围之内，对于开发企业来讲，这部分成本支出量较大，但很多时候这是为了取得土地必须要产生的成本，所以在争取土地项目的时候要对这部分成本进行考虑，与政府进行协商，达成一致意见。

4土地成本分摊的问题

土地是农村群众赖以生存的重要资源，在新农村改造项目中，为了解决居民的长期利益，必须要考虑未来群众的生活以及发展情况，例如在设计项目的时候要求开发企业留下部分商业地产，作为今后与村民分红的产业，从长远角度出发来考虑村民的利益。以某地新农村改造的试点项目为例，当地在新农村改造过程中要求开发企业对村庄进行整体改造，对于地理位置上比较分散的村庄，进行整体规划，规划项目的土地包括三个部分，一部分是用作安置房用地，统一建设安置房，做到村容整洁的同时，也为群众提供了栖身之所，另一部分土地用作企业发展用地，由企业自有决定土地的用途，第三部分是企业和村集体共同发展用地，在对成本进行核算的时候，由于土地分成不同的三個板块，所以按照各个板块单独计算成本更为合适。但是对于一些没有对土地进行明确划分的地区，在计算土地成本的时候，可以按照不同区域的占地面积，对土地成本进行分摊计算，使得土地成本的核算更合理。

新农村建设是我国经济建设过程中的重点任务，在新农村建设过程中土地成本是最主要的成本项目，对土地成本进行核算时要根据新农村改造项目的具体内容进行科学核算，提高成本核算的规范性、合理性。