以房养老操作详解：继承人享优先赎回权及房产增值

潘亦纯

如果你有一套房子，你愿意用来“以房养老”吗？近期，银保监会将老年人住房反向抵押养老保险正式扩大到全国范围展开，以房养老保险再度被公众关注。

据了解，目前我国仅有幸福人寿、人保寿险两家险企有以房养老保险产品上线，其中幸福人寿自2015年开展业务以来，截至2018年7月31日，已承保139户。

以房养老保险到底如何操作？优势是什么？什么类型的老人可以考虑投保此类产品？投保之后，房产增值了怎么办？近日，《投资者报》记者走进幸福人寿，反向抵押养老保险试点工作领导小组办公室主任赵水龙对记者的问题一一做出解读。

每户每月平均能领近8000元

所谓的以房养老保险，简单来说，就是一种老年人将名下房产，抵押给保险公司，每个月领取养老金的养老方式，该老年人身故后，保险公司有处置房产的权利，处置房产所得将优先用于偿还该款保险相关费用。

2015年3月，监管层批复了幸福人寿《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款及费率，这也是国内首款以房养老保险产品。目前，该项业务已在北京、上海、广州、武汉、南京、杭州、苏州、大连等8个城市开展。

仅根据该款产品费率表计算，以65周岁男性，房产有效保险价值500万元为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。

赵水龙对《投资者报》记者介绍称，投保人每个月能领多少钱，与房产价值、投保年龄、性别以及抵押率等因素有关。“根据我们已承保的数据来看，每户每月平均能领取近8000元的养老金。最高的每户每个月能领到3万多元。”一般而言，投保年龄越大，房子价值越高，老人每个月获得的养老金也就越多。

赵水龙对记者表示，以房养老保险实际上解决了老年人的三大养老需求。首先是居家安养老，90%以上的老年人都愿意住在自己家里养老。其次，养老金数额并不低，特别是一线城市，这笔费用能够起到提高生活质量的作用；最后，养老费用是终身给付，老人们不需要担心断了“余粮”。“有了这笔钱，老人们可以出去旅游改善生活，也可以请保姆，或者去养老院，这样还能把房子租出去，又有一笔收入。”

那么，什么样的老年人才有资格投保这款产品呢？据幸福人寿方面介绍，投保人必须满足三个條件，第一，投保人年龄必须在60岁（含）～85岁（含）之间，其次，如果是夫妻，必须俩人同时投保。最后，该房子投保人必须拥有100%的产权，夫妻双方投保时，房本上须有俩人名字。

投保的步骤主要有4项，首先，投保人签署意向书，并从保险公司提供的中介机构（律师事务所及评估机构）名单中，选择其中一家为自己服务。项目启动后，中介机构将对房屋的价格进行评估，并对被保险人进行调查，测算养老金的发放。双方无异议后就进入到抵押环节。最后进入公证环节，双方签署的主要文件都要拿去公证，然后才进行承保，该款产品的犹豫期为30天。据悉，在签约和公证环节中，子女或继承人需到场，协调老人身故后的遗产继承问题等。走完整个流程一般需要2～3个月。

以房养老需求适用并不高

幸福人寿方面提供的数据显示，截至2018年7月31日，已承保的以房养老保险客户为139户，平均投保年龄为71岁，男女比例基本对半开。

与中国传统养儿防老的观念不同，参保以房养老保险的老人中，有子女家庭要略高于无子女家庭，比例大约为51：49。“这些有子女家庭的老人来投保，大多是子女已经有房子住了，其次，子女比较孝顺希望父母能安度晚年，但是由于生活压力，无法额外每个月给父母几千元；最后，子女并不需要父母留下房产。”幸福人寿一位工作人员解释称。

然而，这样的子女是少数，大多数情况是，父母有两套房子，已经有一套给子女了，另一套想拿来投保以房养老，但受到来自子女甚至孙子孙女一辈的阻力。另外，在中国传统观念的影响下，老年人也无法适应这种模式。

幸福人寿相关工作人员对《投资者报》记者解释称，在目前“421”的家庭结构里，养儿防老已经行不通，而国家对于社会的养老保障又是有限的，老人如果想享受质量更高的晚年，以房养老保险是不错的选择。实际上，以房养老保险实际上更适合只有一套房产的老人，在每月增加收入的同时，还能在自己的房子安享晚年。另外，一些失独、孤寡的老人或者孩子已经在国外定居的老人，没有孩子继承房产、孩子不需要继承房产的，也可以考虑通过以房养老保险以提高晚年养老质量。

继承人享受优先赎回权及房产增值

那么到老人去世后，房产如何处理？在投保以房养老保险之后，房产如果增值，又如何处理呢？

记者了解到，老人去世后，继承人享有优先赎回权，可以选择偿还保险公司相关费用赎回房屋，如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还保险公司相关费用，如有剩余则归属继承人。如果是夫妻双方同时投保以房养老保险时，双方均离世后，房子才可以处置。

更值得关注的是，幸福人寿的这款以房养老保险产品为非参与型以房养老产品，即保险公司不参与分享房产增值收益（未来房产增值部分将归属继承人），但承担房价下跌风险和长寿给付风险。

也就是说，当房价下降时，老人每个月领的钱也不会下降。另外，当老人总共领的养老金超过了当时抵押房子的总价，那么缺口的部分也并不需要其子女补上。这其中的差价则由保险公司承担。

而当老人去世，房价已经上涨的话，保险公司在处置之后，也只能拿到已发放的养老金及按照合同中约定的保单年度累积利率复利5.5%的收益，剩余部分，将全部返还给继承人，“这对继承人有好处，也缓解了老人因为投保以房养老而引起的愧疚，补偿了子女，符合目前东方人的观念。”幸福人寿相关人士对记者表示。