征收个人房产税对房价的影响

宋焕乐

摘 要：本文阐述了国内学者对国内征收个人房产税是否影响房价的观点，同时运用供求理论对个人房产税如何影响房价进行分析。在此基础上，提出了个人的见解，希望能够更好的推动房地产税的改革，降低会房价波动的负面影响。

关键词：个人房产税，房价，重庆，上海

1. 引言

从1998年以来，我国房地产开发迎来热潮，由于楼盘开发商的操作，与人们收入增长带来的消费力的增长，拉动房地产行业的飞速发展。房价也随着房地产炒家的操作，节节攀升，越来越多的中等收入人群面临着买房难问题。同时，随着我国城镇化的推进，居民对楼房的需求也在不断增加。众多需求更加刺激了房价上涨，使其居高不下。许多年轻人深受房价虚高之苦，背上了“房贷”压力，生活质量受到了直接影响。住房问题关系到国计民生，所以政府如何采取有效措施解决房价上涨幅度过快的问题，成为全社会关注的重点，政府有待解决的重要热点事件。个人房产税在此背景下出台，它对抑制房价上涨是否有效果。这个问题还有待观察。2011年国家开始在重庆和上海进行试点。本文会简单介绍重庆和上海两个国际化大都市的个人房产税试点情况，借鉴国内学者对个人房产税的不同观点，并分析个人房产税影响房价的原因。

2. 个人房产税的征收是否影响房价的不同看法

自从2010年，国务院发布的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》提出逐渐推进房产税改革，希望能通过征收房产税以稳定房价。这一政策的出台，在学术界掀起了一波思想激烈交锋的热潮，引起了众多学者的争论与思考。有学者认为改革房产税，可以减少流转环节税负，从而提升投机倒把的成本，使房价回归到反映市场规律的合理价格。同时，杜雪君等于2009年分析了1998 一2006年全国个省市的房地产价格、 房产税、地方公共支出数据，，发现房产税对房价存在抑制作用，而地方性财政支出对房价存在促进作用 。在另一个方面，也有学者称，房产税可能在短期内无法及时调控房价，但它可以通過改变人们对房地产行业的预期，减少人们过于旺盛的疯狂投机行为，从而实现房地产行业恢复正常的发展趋势。而一些学者从另一个角度分析，政府不仅仅只是从表面通过征收个人房地产税来抑制房地产，在实际操作流程中，政府会利用房地产税通过多种有效途径来抑制房地产价格上涨过快。因为政府推行个人房地产税的目地，就是为了调整房地产行业的市场结构，转变财政收入来源来抑制不正当的疯狂投机活动。

但是有不少学者持有截然不同的意见。有学者提出，征收个人房产税也许在短期内可以调节房价上涨幅度，但是从长期来看，影响房地产价格的因素是税率和税基等多种因素，而且房价最重要的决定因素是供求关系。而且，有学者指出，征收个人房产税在一定程度上对房地产市场价格会造成冲击，而长期的价格走势也不能正确认知。吴能宽分析了上海和重庆的房产税改革对房价的影响，认为从现有实施效果看房产税并没有起到抑制房价的作用而解决房价问题还应依靠廉租房、保障性住房供给的增加以及对房地产投机行为的抑制。李举达和李佐凡认为房价异常上涨的主要原因是投机需求，因而重庆和上海推行的房产税改革很难见效 ，累进式房产税可以抑制投机需求进而抑制房价上涨。

对个人房产税的研究，对解决房价虚高现实问题很有必要。通过对个人房产税是否影响房价的研究，我们可以让公众正确判断房地产行业的前景与潜力，同时在一定程度上普及疯狂投机房地产行业是错误的行为。而且，个人房产税在全国试点情况的传播，可以让公众了解国家政府对于房地产行业市场价格虚高问题的态度与解决方案。同时，为房地产税工作的开展与完善，提供符合社会实践活动的理论支撑。最重要的是，只有通过实际情况的研究与探讨，才能真正了解房地产行业市场价格虚高的原因，为政府部门进行房地产市场宏观调控提供理论基础知识。

3. 供求理论监督下的个人房产税对于房产价格影响的经济学分析

3.1 开征个人房产税会增加房产的持有成本

随着个人房产税的征收，一些抱有投机取巧思想的人们，会反复权衡自己手里持有多处房产的时间与金钱成本，从而在根本上抑制了投机行为，进行理性的购房活动。由于，需求曲线会向左移动，所以均衡价格会随之降低。所以，个人房产税的征收，从需求上，影响了房地产价格的变化。

3.2 开征个人房产税会减少闲置房产的存在

在经济学中，人都被看作一个理性的经济人，他所做的所有行为，都是为了保持自己经济利益最大化。所以，征收个人房产税，会在一定程度上减少疯狂囤房的不理性行为。一部分房地产的投资者会权衡利弊得失，维持自己投资收益最大化，减少手中房产，在市场上进行空置房产的转卖和出租，从而提高了闲置房产的使用率。

3.3 开征个人房产税会让投资者理性进行房地产投资

个人房产税的开征会让人们进行理性投资，目前，我国房地产市场销量走高，但实际上存在着一些令人担忧的问题。我国房地产行业存在着大量闲置房产堆积，由于房地产行业具有投资收益不确定性，所以投资者会对房地产行业未来的投资收益前景进行理性观望，会减少对房地产行业的投资投入。

3.4 开征个人房地产税可以通过减少房地产商的开发成本增加房产的供给数量

开征个人房地产税可以从两个方面给社会带来更多的的收益与便利，实现社会资源配置的高效率。个人房地产税征收，可以减少流转环节的成本，降低房地产商的开发成本，从而实现提供更多房产资源，增加房产的有效供给。同时，也为政府提供了财政收入来源和保障，优化财政收入结构，减少对土地收入的依赖。

3.5 开征个人房产税可以有效抑制商品房的供给

由于开征个人房产税是国家政府政策，也是国家对于房地产行业发展趋势的表态。房地产开发商会根据国家大环境与社会形势来分析，提供多少数量的商品房，以此来获得自身利益最大化。所以，由于国家征收个人房地产税是一种抑制手段，所以房地产开发公司会减少商品住宅小区的供给，转向其他行业的投资，降低资金风险。

从经济学供求关系理论对开征个人房产税进行分析，发现征收个人房产税对房价的影响有双向作用。它既可以让房价上涨，也可以让房价下跌。不过，只是理论结果并没有实际数据来证明实际结果。

4 解决我国个人房产税的建议

4.1 对房产税征收进行立法，推进房产税改革创新

重庆、上海两地正式开始房产税征收试点，虽取得了一定的经验和成绩，但不能进行照搬照抄。同时，在法律程序上对房产税进行立法，使其成为法律规范。

4.2 合理制定税率，将房产税控制在合理范围

税率过高或者过低，不利于社会经济的长远发展。所以，通过积极讨论与科学研究，才能制定合理税率，可以避免加重人民的经济负担，又合理地调节房价。

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