我国商业银行个人住房贷款风险防控研究

赵��

摘要：本文主要研究了商业银行个人住房贷款的现状及风险，在此基础上，探讨了商业银行个人住房贷款风险产生的原因，最后提出商业银行个人住房贷款风险的控制措施。

关键词：商业银行 个人住房贷款 风险 防控

1商业银行个人住房贷款的现状及风险分析

1.1利率风险分析

首先，住房贷款利率优惠政策压缩利润空间。20世纪90年代末，我国商业银行利率可以在基准利率基础上打折，各银行为了争取客户资源导致银行利润空间被挤压。在此背景下，各大银行考虑到自身的利益及风险防控，纷纷取消利率优惠制度。

其次，基差风险及重定价风险。我国存贷款利率由央行决定，个人住房贷款领域利率未完全开放，商业银行在调整利率方面比较被动。央行经过二十多次调整基差，基差逐步缩小。商业银行基本上实行浮动利率，基准利率的调整导致利率重新定价，定价时滞给银行带来不确定性收益风险。

最后，选择期权风险。央行调整基准利率导致商业银行调整存贷款利率直接对贷款人有影响，一些贷款人出现违约行为，这必然造成银行风险加大，利率的改变决定贷款人行为，有些贷款人选择提前还款、终止还款，更有甚者利率过高导致贷款人成本压力过大而被动违约。

1.2信用风险分析

首先，个人信用资源不足。个人信用资源是包括证实个人身份及从事相关消费资信等信息，商业银行按照个人信用情况审核个人资质，决定向其放款与否，因此具有完善的个人信用资源是银行实施个人住房贷款的依据。银行个人信用资源不完善，导致其无法对个人住房贷款用户做完整的信用评价。

其次，风险转移机制存在弊端。当下商业银行个人住房信贷的信用风险存在诸多问题，银行担保机制不完善，个人贷款风险在银行内部长期积累，难以转移，风险日积月累直接影响到正常的信贷业务，同时，我国信贷制度固化导致个人信贷业务发展困难。

最后，法律不健全及信用制度缺乏保障。我国个人信用制度及法律规范较少，尽管国家出台了个人消费信贷指南及存款实名制等管理办法，但是这些规定比较分散，未能对个人信用制度建立提供较强的支撑。目前泄露个人信息行为及失信造成的惩罚措施较轻，违法成本较低导致弄虚作假行为泛滥。

1.3流动性风险分析

商业银行从个人住房贷款中获取稳定而丰厚的利润。各商业银行均感受到此业务为银行带来收益，为了拉拢客户，想法设法放宽贷款条件，疏于个人资质审核，导致信誉差的人反而获得贷款机会，不仅对银行收益增加贡献不大，反而造成死账坏账，为流动性风险形成埋下了隐患。

我国房地产市场走俏，巨大的利润空间导致投机者跃跃欲试，以盈利性为目的冒险涉足多套住房，一套住房重复抵押，多度炒房导致房产泡沫，一旦出现危机，客户抵押的房产将大面积缩水，抵押物贬值。

2.商业银行个人住房贷款风险产生的原因

2.1住房贷款中的逆向选择问题

信息不对称是产生逆向选择的根源，银行不清楚贷款人的资信，贷款人非常清楚自身的情况，银行确认资信依据是按照社会平均资信情况而定。银行防止信用风险的最好方式是通过利率调整补偿可能损失的信用，但是此举会造成贷款人贷款成本增加，根据劣币驱除良币原则，一般资信好的贷款人因为难以接受利率较高的贷款条件而选择放弃，相反，资信较差的贷款人往往成为最终贷款者。资信较差的贷款者和投机者给银行造成较大损失，赖账及投资失败都可能造成较大风险。

2.2.住房贷款中的道德风险问题

道德风险的发生主要是基于利益主体为了追求自身利润最大化导致对他人和社会利益造成了一定的威胁的可能。道德风险可能是由于内部因素及从事信贷的工作人员以权谋私行为，还可能是外部环境及人为因素造成。按照道德风险来解释信贷工作人员，具有经济学经济人假设前提，首先信贷人员有自身的利益诉求，在信贷活动中会追求自身的利益，商业银行在信贷领域某些制度缺失，信贷领域权责混乱，贷人员权力较大，在利益的诱导下与房地产开发商勾结办理假按揭，银行未严格审核资质为关系人发放贷款，利用职权假公济私，即使最终贷款覆水难收，对他们的惩罚措施也是相对有限。外部风险的发生是基于合同订立之后因为双方信息对不称造成，银行无法随时跟踪贷款人、预期其经济条件变动，导致无法做到监督，最终贷款人可能出现违约行为，该行为为商业银行的利益造成危害。

3.商业银行个人住房贷款风险的控制措施

3.1利率风险的控制措施

3.1.1逐步实现个人住房贷款利率市场化

商业银行的利率由央行根据当前国民经济发展态势决定，要控制个人住房贷款市场，首先控制利率变动规律。目前各商业银行实施差别化信贷政策，政府引导与规范，不直接干预商业银行个人住房贷款利率实施。为了推进利率面向市场深化改革，降低利率是首要方式。

3.1.2推动住房金融政策、信贷政策和利率政策的协同持续发展

个人住房贷款利率风险问题涉及利率政策，同时也是融资及信贷政策的关注点。利率升降直接影响到我国金融与信贷，因此要繁荣房地产市场，需要降低住房贷款利率，减少风险，防止市场出现大起大落。

3.1.3利用资本市场规避住房抵押贷款中的利率风险

按照国际经验，大部分商业银行使用固定利率抵押贷款，银行成本随市场的变化发生改变，但是其收益是相对稳固的，因此利用利率衍生工具进而实现套期保值是非常有意义的，可以促使固定收益保值增值。本文建议从长期和短期考慮，可以使用国际金融市场的多种利率衍生工具实现，如互换期权、利率期货等，使用衍生工具主要是为了弥补因利率变化导致价值发生较大变动的资产。

3.2信用风险的控制措施

3.2.1完善我国的个人信用制度

个人信用是商业银行实施贷款行为的关键，银行如未较好了解贷款人的资信，也就无法准确判断其贷款行为。银行建立和完善个人信用资信是其实施个贷的前提。虽然目前已经在致力于建立个人信用数据库，但是起步较晚，信息不够全面，发展欠成熟，因此急需要建议统一的信息标准和征信征取办法。

3.2.2建立科学严谨的银行个人信用评估体系

个人信用评估体系的核心是以个人信用评估，目前的个人信用评估存在较多问题，指标设定不完善，权重不合理，我国经济发展不平衡，各个地区的经济发展存在较大差异，使用一套全国通用的指标和标准不适合地区经济发展，因此需要根据当地的情况，因地制宜制定出适合当地经济的个人信用评估体系。与此同时，根据普通抵押贷款人和住房公积金贷款人，应该建立有区别的信用评分制度，以准确科学的进行评估。

3.2.3发展住房抵押贷款二级市场以完善风险转移措施

2005年3月，经国务院批准我国的信贷资产证券化试点工作正式启动，中国建设银行成为住房抵押贷款证券化的试点单位。但目前我国尚未建立起住房抵押贷款二级市场，住房抵押贷款证券化还处于试点阶段，阂此，应尽快建立住房抵押贷款二级市场，加快住房抵押贷款证券化的进程，尽可能地分散和转移个人住房贷款信用风险。

3.3流动性风险的控制措施

3.3.1加强贷款流程规范化

流程的规范化是防控流动性风险的重要措施之一，由于贷款流程不严格，或者是工作人员未严格按照流程操作，将款项借给关系人，审批环节出现漏洞，导致信誉较差的人获得了贷款，加剧了资金流动性风险，因此商业从高层管理层到信贷操作人员，严格按照既定的流程和规范，防范以权谋私行为。

3.3.2防范金融风险

金融风险看似不可控，但是实际上通过细致的工作可以将风险降到最低，如除了审核贷款人基本资信外，需要商业银行定期的对其资产进行盘查，检查资产负债的漏洞，将早期的风险及时化解。

参考文献：

[1]黄达.金融学[M].北京：中国人民大学出版社，2015：112-114

作者简介：赵?（1991—），男，陕西西安人，陕西延长石油财务有限公司。