资本狂欢下租客的焦虑

宋慧芳

在“天价抢房”背后，资本混战助推租金高涨，受伤的总是那些“没有诗和远方”只有眼前居住焦虑的租房者。

日前，一则蛋壳和自如两大长租公寓巨头天价抢房源的新闻在网络上引起热议。

一位房主发帖称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方拼命争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。

与以往中介公司拼命向房东压价，对租客提价不同，现在的北京租房市场仿佛“变了天”，租赁企业开始通过高价收购房源，不惜提价50%左右也要拿下房子。

易居研究院智库中心总监严跃进不接受《中国经济信息》记者采访时表示，长租公寓平台实际上都需要先有房源，然后再有客源。所以好房源都会去抢夺，尤其是北京流动人口多的社区，相关房源会有较多的市场认可度，所以这会带来各类抢房源等现象出现。从这个角度看，当前此类房源势必会迎来新的争夺，背后其实是资本混战的现象。类似涨价以后，或者说拿房成本较高的情况下，很明显带来未来租金上涨。

在这“天价抢房”背后，资本混战助推租金高涨，受伤的总是那些“没有诗和远方”只有眼前居住焦虑的租房者。

租金同比高涨

据《中国经济信息》记者实地走访昌平、房山、大兴等地区发现，租金分别较去年同期上涨500元、1000元、2000元价格不等。

“不打算再租这里了，虽然有些不舍，但租金上涨的实在承受不了。”一位长期租住在昌平区沙河冠芳园的李女士告诉记者，她从毕业就一直租在这里，3年了，每年房租都会涨，第一年房租800元，然后第二年进行续租，租金上涨100元，第三年进行续租租金上涨200元，今年直接上涨1000元，这上涨速度实在太疯狂了。我的工资都没有上涨得这么快。国家不断进行调控，房價都已经有下跌趋势了，怎么租金上涨得还是这么快？

其实和李女士情况类似，租住在郊区的很多都是刚刚毕业的大学生、普通的白领，甚至是中产阶层，本身就对租金的上涨有一定的敏感度。在北京生活成本急剧上升的情况下，工资的上涨赶不上房租的上涨，不免使这些长期的租房者产生对生活的焦虑感。

据诸葛找房数据显示，北京7月份的房租均价为90.12元/月/平方米，环比上涨4.31%，同比上涨21.81%。而统计局数据显示，2017年，北京居民收入仅增长8.9%。收入的增长远远赶不上租金的上涨。

位于天通苑附近的一位中介告诉记者，从去年下半年到今年春节后，北京出现了两次明显的房租上涨趋势。一次是11月份后，不合规的房源大量减少，房价骤长；另一次是春节后，返乡人群重新回归城市，租房价格又一次上涨，不过属于常规上涨，每年都会有。经过这两次价格上涨的共同作用，现在北京的房价较去年同期上涨明显，有些两居室的价格上涨可以达到1000元。

严跃进对《中国经济信息》记者表示，北京租金之所以呈现明显涨幅，有很多原因。首先是房源整顿之后，违规房源减少，客观上使得合规房源更为抢手，价格容易上涨。其次，二手房交易开始升温，这个时候会使得部分房源减少。最后，当前毕业季的租房高峰到来，一些偏远区域的房子价格相对低，反而更为抢手，价格容易上涨，而市区的高端住房相对来说价格会比较稳定。

除了毕业季需求旺盛等传统的原因之外，出租房源的结构性变化也造成部分地方的房租上涨。

自从去年，北京开展清理群租房、违建房、地下室等存在安全隐患的低端租房产品之后，很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，把一些中低端的租赁房源，比如城中村收购之后做升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有明显的上行。这些以品牌公寓为代表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额。

资本狂欢

“租赁市场有资本必然会暴涨。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，很简单的逻辑，如果是房主直租，感觉良好的租户便宜1000元-2000元完全没问题，因为毕竟房子几百万购买的，但如果是这些吃差价的代理，赚钱则是第一要务。

所有租房的人经常能遇到这样的情况，一旦房租到期，想要续约中介一般都不答应。即使续约成功，那也是又要了一比不菲的中介费或者房租又涨了好几百。租房人多，房源紧张，中介公司不怕没人租，有些比较火爆的地区，房源挂出一天就被秒租。中介为了多赚中介费，当然想让房源更多的流通起来，也就是说，让租客经常换房，他们从中牟取利润。在中介的提醒之下，很多即使和租房人签约的房东，也会在租房期满把房子交给中介打理，即省心又能多赚钱。所以现在个人房源越来越少。

除此之外，张大伟还表示，类似的大型中介都形成了垄断定价权，如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的大公司，他是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。例如，某长租公寓融资50亿元，按照3个月房租2万锁定一套房计算，50亿元的融资可以锁定25万套房。在北京市场你已经很难再与房主进行签约。因为比市场价低的房源基本全部被自如之类的长租公寓运营商抢走，房主即使希望直接和租户签约，也会发现，中介根本不给介绍客户。

据一位位于大兴区旧宫北里小区的房屋出租者透露，房子委托给链家之后，链家根本不挂出去，也不带人去看房，然后逼着出租者交给其旗下的长租公寓品牌自如，然后其再通过涨价租出去。

“资本的大量涌入，有利于租赁市场的发展，但是也有利于租赁机构寡头的出现，一旦市场占有率超过一定比例，机构就可以影响到租赁市场定价，形成垄断。” 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《中国经济信息》记者表示，最终不止是伤害租赁刚需，同时租金的上涨会导致更多的人选择买房，导致商品房市场的需求大增，市场紊乱。另一方面，形成垄断后，机构后期也会压低收购价格，损害出租者的利益。

加紧租赁房源供应

当前对于租赁市场来说，严跃进表示，类似租赁业务多少也说明了一点，即目前似乎很多资本认为这个领域是新大陆，不过也很遗憾，很多其实都是资本狂欢，但市场租赁需求并不认可。未来自然需要稳定租金，也要防范炒作租赁的概念，让租赁真正能够和住房消费需求做结合。所以从行业角度看，对于几大大型的长租公寓企业，势必需要做监管，尤其是房源的获取成本的监管。

不过，对于未来国家是否会在租金方面出台一些相关政策，张大伟却表示，对于当前来说，还是比较困难的，唯一的办法就是等租赁房源出来。

根据北京市政府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。同时，在贷款及融资方面给予扶持。

然而，目前上述租赁住房仍未大规模入市，北京市租赁住房的现状仍是供应不足。在严跃进看来，随着北京市政府规划的租赁住房集中入市，将有助于缓解住房租赁市场供需失衡的现状，将有利于未来租房市场的平稳发展。