营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究

刘瑜

摘 要：随着我国经济发展步入新常态、产业结构转型和全面营改增政策的不断深入，房地产企业面临着巨大的风险和挑战。商业地产企业是资金密集型企业，资金运转周期较长，运营过程中存在较大的风险，因此财务内部控制已经成为了房地产企业管理的重要内容。财务内部控制能够良好制约商业地产企业的财务管理，能够避免进行财务管理的时候，存在不合法的情况，能够更好地控制企业的资金，能够更加合理的使用资金，在帮助企业提高其经济效益的同时，切实提高其核心竞争力。本文分析了经济新常态下以及营改增对房地产企业财务管理带来的影响，分析现阶段商业地产企业财务内部控制管理存在的问题，针对存在的问题，结合内部控制的理论提出了有针对性的解决措施，有助于提高商业地产企业财务内部控制的有效性，防范和化解财务风险，促进房地产企业健康发展。

关键词：营改增 商业地产 财务控制

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）07（c）-059-02

随着商业地产行业竞争的日益激烈和市场环境的复杂多变，商业地产企业的财务内部控制变得越来越重要，同时自2016年5月1日起，我国开始全面推行“营改增”政策，商业地产行业纳入“营改增”范围。“营改增”后，商业地产企业会计核算科目的增多，发票开具、纳税申报和缴纳等方面发生较大的变化，对企业财务内部控制提出了更高的要求。经济新常态和“营改增”为商业地产企业带来各种各样的财务风险，运营中面临较大的税务风险、资金周转安全和资产结构风险以及成本控制风险。如果财务内部控制管理不善，将对企业造成损失。加强商业地产企业财务内部控制可以在一定程度上防范企业财务风险，提高经营效率，实现企业财务管理目标和战略目标。但是现阶段实际中许多商业地产企业未及时针对政策及经济发展形势作出调整，财务内部控制存在不少问题，影响财务内部控制在商业地产企业经营中的作用。营改增背景下，房地产企业应对财务内部控制有全面充足的认识，针对实际情况和相关法律法规的要求，采取有效的措施，调整财务内部控制管理策略，将企业的财务风险降到最低，实现企业利润最大化。

1 营改增背景下，商业地产企业财务管理的特点及风险

（1）营改增背景下会计核算更加复杂。营改增后，商业地产企业的会计核算方式及结果会有所改变，会计科目需要增加应交税费—应交增值税、未交增值税二级科目，以及进项税额、已交税金、减免税款、转出未交增值税、销项税额、进项税额转出等三级科目。同时由于增值税属于价外税，因此在确认收入、成本时也会发生相应的改变，收入的金额将不包含增值税，需要将预收账款转换成不含税金额，取得的发票也需要将不含税金额计入成本，把增值税额单列出来，增加了计算的复杂度。

（2）营改增背景下税务风险加大。营改增后商业地产企业的税务核算明显比营业税要复杂很多，增值税具有非常严格的管理制度，增值税发票的取得、领用、抵扣、缴纳税款都有严格而且复杂的规定，一旦违反法规，将面临严重的行政、刑事处罚，给房地产企业和财务人员造成损失。现阶段商业地产企业营改增实施过程中尚有许多不明确地方，有关工作人员如果对增值税的相关政策理解或认识有误，很可能会导致少计、漏记或计算错误，或者进项税额抵扣不充分，或者没有及时抵扣。甚至可能为了多抵扣进项税而虚开、代开发票等，或者为了少缴税而少计收入、少开增值税发票等，有可能让企业面临税务风险。

（3）营改增对商业地产企业财务报表形成一定影响。对于资产负债表而言，商业地产企业的资产主要由存货、投资性商业地产以及固定资产构成。营改增政策下，商业地产企业购进存货、固定资产入账价值不包含增值税，入账价值会有所下降，使企业的总资产降低。在负债总额保持不变的情况下，资产负债率将会上升，增加财务风险。对利润表而言，商业地产企业的销售收入在“营改增”政策实施后，收入將不再包含增值税，因此营业收入将会下降。现金流量表而言，商业地产开发企业一般以项目公司式的运作方式，在预售前需要支付大量进项税款，会造成企业前期支付大量的资金，发生资金短缺的问题。

2 营改增背景下商业地产企业财务内部控制存在的问题

（1）商业地产企业对财务内部控制重视不够。经济新常态的深入，营改增实施后，商业地产企业面临前所未有的风险，但是部分商业地产企业管理者缺乏对财务内部控制的全面了解和认知。企业在运营过程中只关心房产开发和销售，以及企业自身的发展和运作，没有认识到进行企业财务内部控制对企业长期发展的重要性，忽视了对房地产企业进行规范的财务内部控制。

（2）商业地产企业财务内部控制管理不健全。现在，有些商业地产企业内部的会计控制制度作用没有得到发挥，虽然已经进行了制度的制定，但是落实和监督不到位，也没有做好审核方面的工作。这些情况的存在直接导致了企业进行内部控制的时候，管理比较的混乱，并且存在各自为政，甚至监守自盗的情况。并且，现在有些房地产企业进行会计内部控制的时候，相关的制度不够完善和系统，这也直接导致了其环节衔接有效性较差，工作的时候存在断裂的情况，这也会给企业更好的发展造成较大的影响。

（3）商业地产企业财务内部控制系统不完善。新形势下，大多数商业地产企业缺乏财务内控制度管理建设的相关经验，多数商业地产企业在进行财务内控系统的构建时过于盲目，未按照自身的财务发展状况制定财务内控体系，部分商业地产企业甚至直接照搬其他企业的财务内控体系，导致企业的财务内控体系不科学，不系统，且在实际财务管理过程中难以进行实际操作，并且会造成商业地产企业内部的财务部门难以与其他部门进行工作上的配合，难以适应不断变化的房地产市场环境，严重阻碍房地产企业的可持续发展。

（4）商业地产企业财务会计人员素质参差不齐。部分商业地产企业在招聘财务会计人员时，没有经过严格的审核，导致入职的会计人员在实际的工作过程中缺乏对财务内控系统的掌握，个别会计只会简单记账、制表。并且在平时经营的时候，没有做好会计人员道德素质以及技能方面的培训，这也直接导致了其工作的时候，很难做到从工作中心出发，管理理念落后和相关知识的欠缺，直接导致了企业财务内部控制很难落实，给财务内控水平的提高造成了较大的影响。

3 营改增背景下商业地产企业内部控制完善的建议

（1）强化企业财务内部控制意识。新常态下我国商业地产行业面临的风险较高，要求商业地产企业不断提高每一个工作人员有关财务内控的管理意识与风险意识。企业应加强企业文化建设，培育积极向上的价值观和社会责任感，在企业的内部进行风险管理意识以及内控意识的树立，做好内部沟通和评价工作，确保每个员工都真正的认识到做好财务内部控制的重要性。相关的企业领导和管理人员都必须与时俱进，进行良好环境的创设，切实提高员工的风险防范意识，将其融入到薪酬体系中去，将员工的个人发展和企业的长远发展结合在一起。

（2）建立健全财务内部控制管理制度。“营改增”背景，商业地产企业要在国家法律法规和规章制度要求下，建立适合自己企业、切实可行的财务内控制度，操作性要强。财务内控制度制定的时候，需要提高其针对性，必须根据企业当前发展的情况进行，有效地控制各个环节和细节，努力的降低财务风险出现的概率。并且制度还应该具有适应性的原则，现在社会时代发展的速度很快，财务内控制度也应该跟上社会发展的步伐，及时地进行相关的补充，确保其和市场以及社会发展变化相适应。

（3）加强对企业税务风险的内部控制。经济新常态、产业结构升级转型和“营改增”背景下商业地产企业应认真学习国家相关“营改增”税收法规和政策，结合商业地产企业业务的特点，从经营管理、资金管理、财务核算、发票管理及信息管理系统等方面制定相关管理制度和流程，规范税务管理。加强税务的管理与监督，设立专门的岗位，负责监督与审核增值税相关工作，以确保增值税发票使用正确，进项税额充分正确抵用，增值税额计算正确，及时缴纳。加强与税务部门的及时有效沟通，通过与税务部门保持及时联系，及时掌握最新政策动态，切实降低商业地产企业税务风险和税负。

（4）提高财务管理人员的素质。商业地产企业财务内控工作涉及多个领域的知识和技能，其工作开展对于工作人员能力以及素质的要求都比较高，这便要求企业必须认识到对企业财务管理人员进行专业知识培训以及综合素质培训的重要性，将其和市场发展趋势以及政策结合在一起，让其参加一些学术交流方面的会议，切实提高财务人员的综合素质。在选择财务管理人才的时候，必须全面的考慮到其专业素质和综合素质。企业还可以根据实际的情况和需要来进行考核制度以及奖惩制度的制定，通过考核和奖惩将其工作积极性切实提高出来，让其愿意主动和积极的提高自身的能力和素质，从而提高自身工作水平。

4 结语

面对日益加剧的市场竞争，加强商业地产企业财务内部控制管理对企业的稳定发展具有非常重要的意义。通过企业财务内控制度的建立以及体系的完善来提高商业地产企业财务内控的水平，经营中应不断加强会计人员的道德素质及技能水平的培训，提高对财务内部控制的意识，完善商业地产企业会计内部控制工作的制度，根据实际情况对制度进行修订和完善，加强对企业税务风险的防范，不断提高财务内部控制管理工作，能够帮助企业获得更大的利润空间，保证企业平稳向前，健康持续的发展。

参考文献

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