房地产供给侧改革与房地产去库存探析

刘恒慧

摘要：房地产去库存作为供给侧改革中的重点内容，必须加以重视，合理的解决去库存难题将为我国经济的可持续发展坚定基础。房地产去库存问题需要全社会的共同努力，政府政策的完善和落实决定着房地产行业的发展走向，因此制定政策不能马虎，更不能走形式，要切实保障购房者的合法权益，同时严格约束市场的自发行为，保障房地产市场的健康平稳运行.本文阐述了供给侧改革中的房地产去库存问题。

关键词：房地产供给侧改革；去库存；问题

随着中国社会经济的快速发展，人民生活水平不断提升，伴随着人民的物质文化需求的提高，促使房地产业的迅速崛起。时至今日，由于产业结构的不合理和供需关系的变化，导致了作为中国经济支柱产业之一的房地产业出现了库存过剩的问题，直接制约经济的可持续发展。因此，房地产去库存作为此次供给侧改革的重中之重，势必需要通过改革政策、多方联动协作等方式逐步化解房地产去库存难题。

一、供给侧改革的内涵

我国的改革开放取得巨大成功，供不应求的矛盾得到解决，但“双短缺”变成了资本、商品“双过剩”。目前产能严重过剩，库存居高不下，资产的价格不断被推高，供给侧管理的核心问题由过去缓解劳动力过剩，变成缓解产能过剩；由过去缓解两个“短缺”，变成现在缓解两个“过剩”。因此中央提出了“供给侧改革”，但各界对于供给侧改革的认识莫衷一是。目前比较主流的观点是认为，供给侧改革实际是要素端和生产端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促进各要素合理配置，激发要素活力；生产端改革主要化解各行业发展的体制机制障碍，促进产业持续健康发展。

二、房地产市场现状及其去库存的原因

1.房地产市场发展现状。目前房地产的发展状态是，开发投资增长，但销售额增速回落。我国房地产市场发展整体上呈疲软状态，前景也不是很乐观。房地产市场的非健康发展是有多方面原因的，它和土地紧密联系，土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性等对房地产市场的影响很大。并且，我国房地产进入市场仍在初步发展阶段，其投资和需求主体还带有一定盲目性。加之房地产价格居高不下，使得进一步鼓动了无序开发行为，吸引来了更多投资投机者的疯狂追逐。虽然我国经济增长速度有所减缓，但商品房待售面积月份增速继续增长，所以房地产的库存也在不断增加。通过对房地产开发企业的库存量和开发资金来源的现状分析看来，持续上升的库存量已经对开发企业的资金周转造成了不良影响，阻碍了房地产企业的顺利发展。

2.房地产去库存的重要原因。中央提出供给侧改革的五项重点任务之间相互联系，该五项任务不同程度的与房地产市场的非健康发展现状有莫大关系。而且，目前中国经济问题的症结主要在于房地产，这些经济中的问题主要是由房地产市场的非健康发展态势导致的，房地产业也是国家进行供给侧结构性改革的重要针对对象。因此，如果要解决中国经济发展中的问题，重点要处理好房地产市场问题，这也是解决五大重点任务的主导环节。怎样化解房地产高库存，就成为本次供给侧改革的重要问题。虽然，目前为了去库存已经出台一些政策，但是房地产库存形势依然非常严峻。

三、房地产去库存的思考与建议

1.供给侧改革与需求管理政策相协调。运用金融、财税等需求管理政策去库存在短期内见效快，对消化存量库存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易产生债务风险。供给侧改革在消化存量库存和控制增量库存上都能发挥作用，而且能够解决房地产供需的深层次矛盾，但周期较长，短期内无法看到立竿见影的效果。因此要有效去库存，就需要供给侧改革与需求管理政策相互協调。增加新增住房需求消化存量库存，需要供给侧改革与需求管理政策相互配合，而且供给改革还能增强需求管理的实施效果。从供给端人手，提升城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同时创新供给类型和供给方式，创造新的刚性需求和改善性需求。需求管理上，则可以实施包括增加农民购房补贴、改善住房公积金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需两端共同发力，供给改革与需求管理有效衔接，才能使二者在去库存中发挥最大的作用。

2.供给侧改革与人口城镇化相结合。三四线城市人口城镇化进程缓慢，大部分地区都是人口净流出，部分地区农业转移人口市民化成效甚微。新型城镇化提出要解决“三个一亿人”的问题，第一个“一亿人”要解决的就是在城镇里面生活、工作的农业转移人口，把他们落户在城镇。要解决这部分农业转移人口的落户问题，重点要解决的是人与房子的对接问题。不可否认的是，农业转移人口进城购房是三四线城市去库存的主力军。从供给端人手，一方面要推进户籍制度改革，倡导放开户籍落户，对农民进城购房实施补贴；另一方面，要加速产业转型升级和产城结合的策略，为农业转移人口市民化提供支撑。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高学历、高级知识分子等高净值人群落户购房，并给予一定的购房补贴。

3.深入调查市场，提升供给创新。政策的可行性需要在目前的环境下加强市场调查。当市场有回暖的现象出现的时候就会有大规模的供地，使得实际供地和市场的需求很容易有脱节的情况出现。因此各级政府需要加强引导和调控，也可以选择从市场的角度进行。房地产企业也需要打造出优秀的房产品牌，不断吸引消费者的注意。目前从很多城市对于这方面的使用情况来看都取得了很好的效果。

总之，房地产去库存是一件重大而有意义的决策，并且机遇大于挑战，从很大程度上缓解了中国楼市现在面临的重大问题。鼓励住房消费的政策不仅是从宏观经济角度进行改革，更是有效的解决楼市正面临痛苦的去库存阶段带来的问题，这既关系到人民需求，又关系到楼市风险的化解。同时，这项政策的实施也需要时间来检测，并不是一蹴而就的。未雨绸缪，着力供给侧改革，加速去库存依然是重点任务，弦不能松。

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