浅议合同法中“买卖不破租赁”

李月婷

摘 要：“买卖不破租赁”规则是传统民法上一项由来已久的规则。进一步细分，该规则可以为两种立法例，即罗马法上的“买卖破除租赁”式立法和德国法上的“买卖不破租赁”式立法。在我国的现行法中，对此最主要的法律渊源就是《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第229条的规定。然而，该条规定仅短短26字，加之已经颁布的最高人民法院（以下简称“最高院”）合同法司法解释中也未对该条规定作出更为细致的解释，导致该条规则在理解上出现了众多分歧。有学者认为该规定旨在表明“买卖破除租赁”，但多数学者仍认为该规定旨在表明“买卖不破租赁”。然而，无论称其为“买卖不破租赁”抑或“买卖破除租赁”，均只是为了界定何为原则和何为例外的关系，其最终目的均是为了解决什么情况下保护买受人、什么情况下保护承租人的问题。尽管在学理上抑或是实践中，对“买卖不破租赁”规则的讨论都非常多，但鲜有从法经济学的角度去分析该规则。

关键词：法经济学；传统民法；解释方法

一、传统法学解释的困境

从历史上看，“买卖不破租赁”规则出现的最主要原因往往被归结为“承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”。因居住利益被视为一种生存利益，而生存利益在民法价值序列中位阶较高，故应当予以优先保护。该规则能够为“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障”。当然，除该原因外，还考虑到稳定租赁关系、保护交易安全和物尽其用等原因。

然而，在物权优于债权的基本民法原则下，“买卖不破租赁”似乎是一个异类。纵观《中华人民共和国民法通则》和通过不久的《中华人民共和国民法总则》以及相关单行法，确实也很难找到与“买卖不破租赁”相类似的债权优先于物权的情形。放诸传统民法体系，承租人对租赁标的物的承租权似乎不应该与买受人的所有权平起平坐，更别提能够优于所有权。为了使该规则能够与整个民法体系相统一，理论上通过各种各样的理论为其提供正当性基础，其中较为典型的两种理论为法定契约承受与有权占有维持。因此，该规则具有一个鲜明的特征，即先出现该规则，再为其寻找正当性的解释。

二、法定契约承受及其困境

法定契约承受是指出租人在与承租人之间的租赁合同关系中的权利和义务因租赁标的物的所有权让与概括转移给受让人。该种模式认为，之所以租赁关系可以对抗新的所有权人，并非因为债权可以对抗物权，而是因为租赁合同的法定概括转移导致所有权人直接受到了该租赁合同的约束，因此根据合同必须履行原则，承租人自然可以继续承租租赁标的物。按照该模式的理解，《合同法》第229条中的“不影响租赁合同的效力”应当理解为不影响租赁合同在受让人与原承租人之间的效力，“受让人在受让该租赁物的所有权是就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务”。而早前司法实践中也明显地表露出，我国的司法裁判倾向性地采纳了法定契约承受模式，比如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〈若干问题的意见（试行）》第119条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条等。

然而，法定契约承受模式受其强迫式的要求承租人承受原租赁合同而饱受诟病。在该模式下，买受人和承租人均在缺乏自己意志参与的情况下成为契约当事人，这明显与私法自治的原则相悖。从我国的民法体系中看，法定概括转移的情况非常少见，其中较为典型的有《合同法》第90条规定的合同主体合并时的权利义务概括转移，此种情况下的权利义务法定概括转移有如下明显的特征：①意思自治原则的补正，尽管合同主体在合并后在非自由意思下被迫接受原主体的权利义务，但该合同主体在选择是否进行合并时仍有自由意思；②权利义务的可预见性，合同主体在能够表达自由意思的合并时，知道或者应当知道将要可能被迫要求承受的权利义务。就承租人而言，其不能自由决定将来的出租人是谁、有什么特点，故不满足第一个特征；就买受人而言，其在购买标的物时可能根本不知道租赁合同的内容，而租赁合同的复杂性也远远超过买受人可预见的范围，故不满足第二个特征。

三、有权占有维持及其困境

有权占有维持是指通过确认租赁合同继续有效来维持承租人对于租赁标的物的有权占有。该种模式认为，所有权人排除他人占有是基于所有权人享有原物返还请求权，而原物返还请求权并不能对抗他人的有权占有。因此，承租人得以继续承租租赁标的物是因为其对于租赁标的物是有权占有，而即便是所有权人也不得凭其所有权来行使原物返还请球员来对抗有权占有人的占有。按照该模式的理解，《合同法》第229条中的“不影响租赁合同的效力”应当理解为租赁合同对于承租人继续有效。有学者将该种模式归纳为“租赁合同不受影响——维持承租人对租赁物的有权占有——对抗第三人（租赁物新的权利人）请求返还原物”。

有权占有维持模式因其完全无需考虑债权合同的转移问题，故能够有效地弥补了法定契约承受模式的不足。然而，我国的“占有”制度在立法上还非常不完善，理论上也众说风云，因此在建立在占有基础上的“有权占有维持”模式自然也缺少着基础理论的基石。同时，该模式似乎也并没有能够完全解释为何建立在租赁合同出租人自身对房屋也丧失占有和处分权利的情况下如何能够通过租赁合同的继续有效使得承租人继续保持有权占有。特别的，在负担行为和处分行为相分离的情况下，无论是理论上还是司法实践中，均越来越倾向认为即使合同当事人无处分权但也仍不影响合同效力的情况下，如果按照有权占有维持理论，那么即便租赁设立在买卖之后，承租人仍可凭有效的租赁合同構成有权占有。很显然，这与相关理论和现行立法相冲突。

四、小结

法定契约承受和有权占有维持两种理论处在长期的争论当中。两种理论的支持者相互不能说服对方，而通过上述简要分析，两种理论也确实存在各自致命的缺点。与此同时，人们对“买卖不破租赁”中的弱者保护与生存权优先的观点也不断提出质疑，比如船舶、飞机、大型设备等物的出租中，承租人实际上也并非经济上的弱者，而这些物实际上也并不涉及承租人的生存权，但适用“买卖不破租赁”规则时，也并未将这些排除在外。于是，当我们回过头来重新考虑“买卖不破租赁”规则的存在价值时，似乎该规则的基石发生了动摇。因此，我们需要重新审视该规则存在的价值，再在此基础上重新衡平承租人与买受人之间的利益。

参考文献：

[1]王利明.论“买卖不破租赁”.《中州学刊》2013年第9期.

[2]胡康生主编.《中华人民共和国合同法释义》.法律出版社2009年版，第339页.

[3]黄凤龙.《“买卖不破租赁”与承租人保护——以对〈合同法〉第229条的理解为中心》.《中外法学》2013年第3期.