关于预售商品房买卖合同解除后的法律实务研究

郑橙

摘 要：为促进房地产行业的健康发展，我国法律界人士应对预售商品房买卖合同解除后的相关法律实务进行研究。基于此，本文从恢复原状、赔偿损失、采取其他补救措施等方面探析了一般性法律实务，从出卖方对自身权利负担的主动消除、买受方对买卖合同及担保贷款合同的同时解除、预售商品房买卖合同解除后的税款承担等方面论述了特殊性法律实务，从受理与审查、解除标准及决定告知等方面研究了预售商品房买卖合同登记备案解除的法律实务。

关键词：预售商品房；买卖合同解除；法律实务

在商品房买卖中，退房情形时有发生，此时就要做好商品房买卖合同的消除工作。考量商品房买卖合同的解除情形，可划分为约定解除及法定解除两种类型。简而言之，在商品房买卖合同的解除过程中，若当事人协商一致，就可解除相应的买卖合同，即为约定解除。关于商品房买卖合同的法定解除，《合同法》及《商品房司法解释》对当事人解除合同情形进行了规定。此外，在商品房买卖合同解除后，尚且存在一些法律实务问题，本文对之进行了研究。

1预售商品房买卖合同解除后的一般性法律实务分析

1.1恢复原状

作为合同的一种，预售商品房买卖合同的解除应当承担与一般合同解除相同的法律后果，若合同尚未履行的内容，应当立即终止，已经履行的内容应要求对方恢复原状、赔偿损失及采取其他补救措施。例如，在预售商品房买卖合同解除后，已经履行的合同内容，应首先采取恢复原状的处理举措。具体而言，所谓恢复原状，即是返还财产，在相关法律范畴属于物的返还請求权。在预售商品房买卖合同解除后，对于买受方而言，应将自然状态下的商品房返还，若该商品房已经办理了产权转移登记手续，兼负复原登记办理的义务，使出卖方的所有人地位重新出现在不动产登记簿上，且相应费用由违约方承担。对于出卖方而言，应当返还买受方已经缴纳的购房款，其返还范围的标准就是买受方购房时的支出价值额，并不问及此过程中是否获得利益。

1.2赔偿损失

在预售商品房买卖合同解除后，违约方应依法承担赔偿责任，对守约方因自身行为遭受的损失进行赔偿。在相关法律范畴，赔偿损失属于民事责任，此中的损害赔偿一般情况下为金钱赔偿，并且包括守约方的一切损失，如守约方在恢复原状中所出现的额外支出部分，相应的法律理论及实践对此并无太大争议。然而，针对出卖人的惩罚性赔偿，尚且存在一定争议[1]。依据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，相关法律学者及实务人士认为，“赔偿责任”具有惩罚性，而“赔偿损失”具有补偿性，其责任形式有所区别，不应对之做出特殊规定，且惩罚性赔偿有违公平责任。从另一方面考量，针对惩罚性赔偿责任的规定，相应的责任形式来源于《消费者权益保护法》的相关规定，却在赔偿范围及标准上与之有所区分，相应规定有利于解决法律实务中存在的商品房欺诈纠纷。

1.3采取其他补救措施

在预售商品房买卖合同解除后，若合同一方或双方受领的标的物存在毁损灭失，应采取其他补救措施，在相关法律范畴属于不当得利返还请求权。通常情况下，出卖方并不存在受领的标的物损毁灭失情形，故而重点讨论对象应为买受方。若买受方不能返还原自然状态下的商品房，应对出卖方进行价值补偿。具体而言，针对买受方将领受的加工及改造、消费及出让、设置权利负担等情况，出卖方可要求买受方予以价值补偿，直至达到“可以合理期待的底线”，并且不用考量以上情况是否能够达成。此外，若买受方已经投入使用了该标商品房，并采用不规范的形式对该标商品房造成了减损灭失，应当承担相应的赔偿责任。

2预售商品房买卖合同解除后的特殊性法律实务分析

2.1出卖方对自身权利负担的主动消除

关于预售商品房买卖合同解除与关联合同的相互影响，应从出卖方对自身权利负担的主动消除、买受方对买卖合同及担保贷款合同的同时解除等方面分析。以出卖方对自身权利负担的主动消除为例，在现房买卖中，买受方通常情况下会以开放商交付的商品房为担保，随之向银行进行贷款。若预售商品房买卖合同已经解除，出卖方的利益与贷款合同解除息息相关。依据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，出卖方并不享有解除银行与买受方之间贷款合同的权利。以此为基准，即使买卖合同法律关系已经终止，但相应的贷款合同依旧有效。此外，标的商品房存在抵押登记的权利瑕疵，并不利于该标商品房的二次销售。作为房地产开发企业，出卖方对于相应的预售商品房买卖流程已经制定了系统性、专业性的操作规范，尤其是预售风险的管控能力，且贷款合同类的风险负担并非法律或他人所附加。故而，在法律范畴，并不需要对出卖方的解除贷款合同权利进行认可。

2.2买受方对买卖合同及担保贷款合同的同时解除

依据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，对于商品房买卖合同与贷款合同的一并审理及解除情况，贷款合同的担保权人即银行对以上情况具有完全的决定权与主动权。然而，依据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，其内容并未涉及贷款合同解除之诉中，出卖方或买受方能否提出解除买卖合同及合并审理问题[2]。在此种情形之下，买受方提出解除买卖合同的权利应当被承认，因为买受方是关联合同的共同当事人，若不允许买受方对买卖合同及担保贷款合同的同时解除权利，另案起诉只会造成司法资源的浪费，不利于保护买受方的权利。故而，在贷款合同解除纠纷中，若买受方同时提出解除买卖合同，人民法院可将两案合并审理。

2.3预售商品房买卖合同解除后的税款承担

在预售商品房买卖合同解除后，买受方及出卖方应注重已经缴纳房地产税的承担问题。考量中国现行的税收制度，房地产行业涉及了9个税种，如企业所得税及城镇土地使用税、房产税及营业税、城市维护建设税及土地增值税、教育费附加及契税、印花税等。其中，买受方仅承担印花税及契税，其余税种则由出卖方承担。关于已缴纳税款的退换，依据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》的相关规定，若商品房买卖合同已经解除，但房屋所有权变更尚未进行登记的情况，可以退还买受人已经缴纳的契税，并未对其他形式的税款进行相关规定。如此，在商品房再次出售时，就会出现重复征税问题，并不利于出卖方权利的保护。故而，在预售商品房买卖合同解除后，应退还出卖方已经缴纳的企业所得税及房产税、土地增值税及城市维护建设费等税款。对于不能退还的税款，应将之计入守约方的实际损失，使合同过错方承担相应责任。