简析当前房地产开发项目可行性研究中的问题及建议

赵豫

摘要：房地产是经济体系中十分重要的产业领域，对我国经济发展做出了突出的贡献。现阶段我国经济结构转型对经济质量的要求越来越高，在房地产行业中，对企业产品开发的质量要求——房地产项目开发的质量目标要求也逐渐提高。地产开发项目的可行性研究是房地产企业前期市场产品投入的一项十分重要的工作，它体现项目的风险与收益之间的关系。基于此，文章对现阶段我国房地产开发项目可行性研究存在的突出性问题进行分析和研究，并根据这些问题的内容提出解决的对策与建议，以期能够促进我国房地产市场的健康发展，进而提高我国经济发展的质量。

关键词：房地产开发；项目可行性；问题与建议

房地产项目可行性研究就是指房地产企业在项目投资决策之前对项目的相关性内容进行系统化调研和分析，重点对项目的经济、环境等要素进行评价，做出项目的前景预测，以供企业进行项目的投资参考。房地产工程是耗资量大、投资周期长的项目产品，因此项目的可行性分析与研究是决定项目成败与企业盈利多少的工作，它也是提高房地产企业项目整体质量的必要性工作。

一、我国房地产项目可行性研究中存在的问题

（一）可行性研究缺乏足够的深度

我国房地产企业发展起步比较晚，但是却在最短的时间成为经济发展的主导力量。这种发展模式使得我国的房地产项目过于重视经济的结果，而不重视前期的投资调查工作。我国房地产企业规模参差不齐，行业内部资源分配不均，项目可行性的研究工作深度不够，研究结果浮于表面。例如很多项目环境、设施和周边配套基础建设调查成果模式都是一样的，而没有真正深入分析其存在的风险和问题。

（二）研究的方式与策略不科学

房地产项目可行性研究工作从项目的周期上看属于前期的投资周期，是项目实施的准备工作的一部分。但是目前这项工作的承担者是项目的投资者，而这些人为了可以让项目成功或者是降低成本而将这项重要的工作委托给其他组织。这种可行性研究的方式缺乏一定的科学依据，因为被委托的一方与可行性研究没有直接的利益关系，因而项目可行性研究的过程与结果都是值得商榷的。也就是说，目前房地产项目可行性研究分析的方法科学性明显不够，而造成这种科学性不够的原因就是缺乏必要的监督，行业内部不够规范。

（三）从业人员缺乏必要的专业素质

从业人员的专业素质是决定可行性研究过程及其结果的一项重要的因素，但是目前我国缺乏专业性的研究人员导致我国这项工作的质量不高。一般来说，房地产项目的可能性分析研究工作需要大量的前期調查和分析，而专业化分析也需要从业人员具备环境、法律、地理等诸多的科学素养。但是目前我国从事这方面工作人员的专业素养还远没有达到行业化的水平。造成这种现象的主要原因一方面是由于我国在这方面工作起步比较晚，人才比较稀缺；另一方面则是我国还未形成与此相关的外部环境，缺乏专业化的人才培养机制。

（四）项目可行性评价体系不健全

从专业化的角度来看，房地产项目可行性研究的评价指标包括规划评价、市场定位评价等诸多方面，但是目前我国房产项目的可行性评价成果都是集中在经济评级上，不注重其他方面的评价。在唯一的政策性规范文件《房地产开发项目经济评价方法》中也只是对项目评价的诸多经济型指标进行规范，也导致了这项指标文件在实际的工作中作用几乎微不可见。事实上，经济评价只是可行性评价的一个小部分，在可持续发展的战略规划中，环境评价、规划评价等综合性评价才是更为重要的。

（五）不重视风险评估

事实上，我国房地产项目可行性研究过于重视“可行性”研究论证，而忽视了“不可行性”的综合分析，最主要的原因就是忽视了项目的潜在风险性评估，从而影响了分析的准确性。项目可行性分析一方面是分析项目的综合效益，一方面则是分析项目的潜在风险，如果忽视风险对项目的影响则很容易导致结果失真。

二、完善房地产项目可行性研究的建议

（一）重视基础性准备工作，提高研究深度

前期充足的基础性准备工作是高质量研究分析的前提，因此要想提高研究的深度，首先就需要重视必要的基础准备工作，例如前期人员安排、市场调查及其调查的方式、范围等。房地产企业应该重视项目可行性研究工作，投入一定的精力进行前期的准备，在调查的微观方面做好相关的人事安排，在宏观方面处理好相关调查工作的准备，在研究分析的过程中需要采取定性和定量分析相结合的方法对项目的可行性内容进行全面研究，提高研究的深度。

（二）规范审批和监督机制

要想有效解决研究方法的科学性不足的问题，鉴于目前我国房地产经济行业中以房地产企业为主体的特性，就需要从政府的角度以规范审批程序和完善监督机制的方式对企业进行监督和管理。首先，相关的政府部门应该重视相关的制度体系建设，尽快颁布相关的政策法规，推动行业的规范化发展。此外，政府体系中对房地产项目开发的直接主观部门应该做好相关的管理工作，对房地产企业的项目可行性分析研究工作方式方法进行管理监督。在监督机制的方面，也可以让社会参与到项目可行性研究工作的评估中来，作为监督的主体之一。同时，还可以充分发挥大众媒体等监督和导向作用，对项目的违法和违规行为进行监督和检举，从而让行业形成重视项目可行性分析工作的良好氛围。

（三）提高从业人员的专业素质

提高从业人员的专业素质，就需要对既有的从业人员加大专业技术技能与职业道德素养的培养，也需要充实后备专业性人才。在人才的培养方面，房地产企业需要发挥带头作用。在我国现行的经济体系中，还没有形成房地产项目可行性分析政策和体制基础，因此要想培养真正的专业化人才，企业需要投入一定的精力和成本，为自己的企业培养这个方面的储备型人才。除了企业以外，房地产行业的社会性组织也可以在这个方面发挥积极的作用，以一种第三方专业资质的形式为房地产企业提供专业的项目可行性评估工作，一方面有利于专业化和科学化，另一方面则有利于降低房地产企业的成本。社会性组织需要争取政府的支持，共同为房地产企业提供项目可行性分析和研究的专业化人才，从而解决我国人才不足的问题。

（四）建立健全的科学评价体系

建立健全的科学评价体系与专业化人才培养是相互配合的两个方面，也是未来我国房地产企业项目评估发展需要努力的最主要的两个方向。建立健全的科学评价体系需要注意的就是要与我国的房地产行业的市场实际水平相匹配，另一个方面就是要注意房地产项目的特殊性，即做好相关的生态、环境等方面的指标性内容。行业内部需要以政府为主导建立一个健全的科学评价体系，从而使我国的房地产项目开发更急科学，符合生态文明建设和可持续发展的要求。

（五）重视风险评估

重视风险评估就是要求相关的可行性分析研究主体不仅仅是要出具项目“可行性”的分析结果，更是要在这个结果中体现项目风险。规避风险一直是房地产企业发展的目标，因风险而导致的“烂尾”工程和企业破产都与企业项目的风险评估不足有关。在风险评估方面，房地产行业可以在科学的评价体系内部建立一个信息分享功能的大数据系统，利用信息技术自动化把握市场的动向和潜在的风险，并集中有效资源参考可行性的应对措施。事实上，这也是我国未来房地产经济发展的一个重要方向——利用信息技术的手段推进行业不断走向完善。

三、结论

综上所述，房地产行业是我国经济发展进程一支重要的力量，在未来，这种作用还将会进一步凸显出来。健康的房地产经济体系能够使我国经济获得告诉发展，而健康的房地產经济也需要行业的相关各方重视项目的可行性研究。目前我国在这方面的工作存在着研究深度不足、手段方式不科学、专业人员缺乏等方面的问题，对此，就需要企业、政府都参与进来，共同构建一个完善的前期项目可行性研究体系，推动我国经济实现纵深式高质量发展。

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（作者单位：龙岩交发地产有限公司）