房地产评估业风险形成机制及防范分析

吴玲 何灵

摘 要：从上世纪房地产评估制度建立以来，房地产评估业作为一个细分的行业已经获得长足的发展。房地产评估业尚存在内部管理松散，过度的不正当竞争，资质挂靠，专业技术能力不强等问题。房地产评估行为涉及到多方面利益，行业发展不成熟给相关主体带来了风险，房地产估价师可能面临民事、行政或者刑事的处罚，对金融体系以及社会的稳定也构成了潜在的威胁。为了防范房地产活动中存在的风险，必须强化外部监管，加强内部质量控制，提高执业人员素质，健全评估行业进入和退出机制。

关键词：房地产评估；金融风险；社会稳定风险；社会公信力

中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.30.070

由于我国房地产评估行业发展不成熟，在“资质管理、市场监管、理论研究、专业人员教育”等方面，与发达国家尚存在差距，不能完全适应房地产市场市场化、信息化、国际化、专业化发展的需要，这样就给该行业所涉及到的利益主体带来了风险。房地产估价活动与其他经济活动相比，既有共性的一面，也有个性的一面。共性的一面体现在“它与其他经济活动一样具有风险性。”个性的一面则体现在“房地产估价风险又具有其特殊性”。一般性的经济活动主要是从经济效益的角度去考察、控制和分散风险。在这些一般性的经济活动中，风险常常指的是收益的不确定性以及由这种不确定性给相关主体带来的效益风险。而房地产估价涉及到多方利益，准确地说，它是一种社会中介活动，会带来不同方面、不同程度的风险。房地产评估活动不仅会给估价机构和估价人员带来一定的风险，而且也会对政府、经济活动涉及到的利益各方带来不同的风险。房地产评估行业风险的特殊性就在于风险“涉及面广且复杂”。本文从“来源、主要构成，以及防范”等几个方面来对房地产估价风险展开讨论。

1 房地产估价执业风险的来源

1.1 缺乏内部质量控制制度

要保证估价报告质量，做到估价结果客观、公正、科学、合理，就必须制定完整的内部质量控制制度。而目前房地产估价机构，大多规模较小，公司负责人的临时决定就是管理制度，无系统的管理制度。评估机构内部职能分工不明确，法人治理结构存在不合理，管理方式单一，管理效率低下，未构建相应的监督管理体制等，管理层治理结构存在缺陷。从业人员素质不高，机构内部控制制度不完善，质量保证制度、内部审核制度、风险防范制度、评估操作规范制度、责任追究制度等内部质量控制机制还未形成，对评估项目的评估过程缺乏必要的内部监督，评估质量难以保证。

1.2 不正当竞争现象严重

我国房地产评估机构数量在这几年内骤然增加，且房地产评估机构市场准入的门槛并不是很高，行业准则环境也不够完善，造成机构数量众多，规模小的局面。这些小微的评估公司没有长期持续发展的理念，注重眼前利益，普遍缺乏品牌意识，核心竞争力薄弱。另一方面，随着信息技术的发展，互联网+时代的到来，大型房地产数据系统、自动估价系统等相关系统的推行应用，都直接导致例如抵押估价、涉税估价等传统估价业务的萎缩。在激烈的市场竞争中，这些评估企业往往采取不正当手段谋取利益，致使恶性竞争频发。

1.3 资质“挂靠”

执业证书挂靠产生的原因是估价公司需要一定数量的估价师才能满足主管部门资质的要求，而实际工作业务量并不需要规定数量的估价师；而“挂靠”者能够获得评估公司给予“挂靠”费。资质“挂靠”本身是政府主管部门明令禁止的行为，而且也扰乱市场公平竞争，给挂靠者本身也带来潜在风险。例如，使用外租证书的评估公司可能使用挂靠者的证章出具明显高估的抵押报告，而使挂靠者在不知情的情形下陷入一場司法诉讼。

2 房地产估价风险的主要构成

2.1 房地产估价师承担的风险

由于房地产估价结果涉及到各方面的利益，因此国家对房地产估价活动制定了一系列法律法规来进行规范。为了约束房地产估价机构和从业人员的行为，制定了违法违规惩处的条款。总结起来，针对房地产评估师的违纪行为，估价师需面临三种处罚：民事上的处罚、行政上的处罚以及刑事上的处罚。比如《房地产估价师执业资格制度暂行规定》中，第二十六条规定：在估价过程中，由于估价师失误给相关利益主体在经济上造成损失的，由房地产评估师所在单位给予当事人相应的经济补偿。事后，所在单位可以追偿。第二十八条规定：由于房地产估价师与委托人相互配合或者有意做虚假估价报告，而导致的特大损失，由房地产估价师注册主管部门对有关当事人发出警告并没收其非法所得，同时，吊销房地产评估师的《执业资格证书》和《房地产估价师注册证》，视情节严重程度，构成刑事犯罪的，由司法机关对相关人员依法追究其刑事责任。

2.2 金融风险

“房地产抵押估价”这一业务类型在房地产估价中有着越来越重要的作用，在整个社会经济系统中，其影响程度也在逐渐加深。在评估工作的实践中，为了能够获得更高的贷款额度，客户通常会要求房地产的评估价值高于实际市场价值，而评估机构为了在激烈的市场竞争中获得更多的业务往往会尽可能满足客户的要求。这样就会产生不能反映房地产的真实价值，大量的过高估值的金融抵押贷款给金融机构带来潜在的风险。在房地产市场繁荣时这种风险被掩盖起来，如果房地产市场价格持续下跌，使得贷款人的房产市场价值低于银行的贷款余额时，出于理性的考虑贷款人会停止还贷，而任由银行处置房产。这样就会引发金融风险，对维持“宏观经济的稳定”构成威胁。

2.3 社会公信力的丧失

房地产估价作为市场经济中不可或缺的一部分，其只能通过专业性服务，为社会提供具有一定“客观性、公平公正性”的价值衡量尺度，才能在社会上建立良好的行业形象。但是目前的房地产评估缺乏社会公信力，究其根本原因正在于房地产估价在“权威性、独立性、专业性”上的缺失。第一，在目前的激烈市场竞争背景下，评估机构为了获得更多业务，往往迎合客户的要求，没有严格按照评估规范进行估价计算，人为地提高或者降低了评估价格，大大减少了最终结果的可信度。第二，由于评估机构内部质量控制体系欠缺，一些评估结果是在“没有充分取得被估价对象实际数据”的基础上得出的，基于此，其很难说具有科学性和客观性。第三，评估机构权威性不足会对其公信力造成一定程度上的不利影响。权威性大多是在长期的估价实践中形成的。我国大部分的房地产估价机构由于“从业的时间不长”，没有完整的、系统的经验可供参考，能够圈点的业绩也还不明显，对于社会公信力的提升还需要走较长的一段路程。

2.4 社会稳定风险

目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务与收入的来源。拆迁评估过程中受众多利益关系人影响，导致评估结果不合理不公正所带来的风险。拆迁评估业务主要来自地方政府职能部门的委托，委托方出于地方城市建设开发成本的考虑可能要求控制评估价格，或者个别政府工作人员出于个人原因会要求评估机构对特定拆迁户给予照顾，而评估公司为了维护与政府部门的良好合作关系会考虑这些诉求。同时，拆迁对象的产权人要求更高的拆迁补偿，部分被拆迁人通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂。这不仅给房地产估价机构和人员带来执业风险，同时房屋拆迁补偿均具有涉及面广，补偿金额大，历史遗留问题多的特点，拆迁补偿评估结果不公平合理，往往导致拆迁工作难以推进，引发群体性事件，影响社会稳定。

3 房地產估价风险的防范

3.1 加强外部监管

房地产估价师协会和房地产评估行政主管部门在房地产评估行业中，充当了“规则制定者和裁判”的角色，并对房地产评估机构和房地产估价师实行监管和控制，它有“对不符合房地产评估相关法律的行为进行惩处”的权力。在估价风险的防范过程中，它们发挥着非常重要的作用。首先，创造和维护公平透明的社会经济环境，为社会提供最基础的信息服务和公共产品。整合估价行业的信息资源，为估价机构提供多角度、多方位的服务；其次，制定与评估业有关的法律法规、估价准则，创建相对平等透明的市场环境；击破独家垄断“社会公共信息资源”的不平等局面，真正意义上的实现信息资源的共享。最后，在“各类违法违纪的房估机构和执业人员”的问题上，要增大执法力度，加强对评估机构内控制度建设的检查监督工作。

3.2 强化内部质量控制

评估机构的管理水平对执业质量有着直接的影响。“严格遵循执业规范对房地产进行估价”是保证房地产估价工作有序进行和提高估价结果准确性的重要前提，在此基础上，“执业规范的制定趋于完善”发挥着非常重要的作用。评估机构首先要有一套完整详尽的规范程序，做到底稿完整、记录详尽、取证客观、事实清楚、定性准确、措辞恰当。其次要对各类业务项目进行监督并定期检查复核，若发现在质量上存在问题，应及时解决。这些手段能使评估机构在发生争议或纠纷时可以处于有利地位，能有效控制和防范估价风险的发生。

3.3 提高执业人员的业务素质

为了能够很好地胜任房地产估价工作，房地产评估师除了需要熟练掌握相关的专业知识外，还需要有“经济、财务、建筑、法律”等方面的知识储备。在我国房地产评估行业不断发展的同时，估价技术、估价理论也在不断更新、发展与完善，加上“有关政策及评估规范”的出台与更新，这些都要求评估人员拥有不断学习的能力，学习新的知识、新的规定、新的技术，以适应不断发展的市场。

3.4 健全评估行业的进入及退出机制

房地产估价是一项覆盖面广而专业性又很强的工作。为了使整个房地产估价行业能够有序进行，保证其整体素质，对将从事房地产估价业务的机构和个人，应该严格按照评估行业的准入条件，对其执业能力进行审查，不符合条件的一律禁止从事相关业务；对已经有房地产估价执业证书的机构和人员，可以通过“年检、再考核”等有效形式对其从业能力、职业道德进行检验，若没有达到房地产评估执业要求或者说严重违反了职业道德准则及相关的法律法规，视情节严重程度，予以相应的经济惩罚。除了以上的必要手段外，还可以通过加大违规成本，敦促房地产估价机构和估价人员合法、独立、谨慎、理智、公正地从事房地产估价业务，以提升房地产评估行业的整体素质。

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