房地产公司流转税涉税风险与管控

王一能

[摘 要]随着我国税务体制的改革深入化，营业税改增值税拉开了序幕。对于房地产公司而言，“营改增”的实施避免了重复征税的现象，让房地产公司的缴税负担进一步降低，但是在新形势下也给房地产公司带来了新的涉税风险。文章将针对在“营改增”的新风下，房地产公司如何把握这一机遇，对流转税涉税风险进行管控，将风险降到最低，保障企业的良好运行进行探讨，以供广大读者参考。

[关键词]流转税；涉税风险；管控办法；“营改增”

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.154

1 流转税涉税风险管控的重要性

对于房地产企业而言，流转税主要涉及增值税。营业税改增值税后，财务人员在处理增值税税务工作的时候，处理难度变得更高，因而风险相对也有所增加。因为房地产公司一般都是预售房产，在成本的确认、收入的确认方面存在一定的风险，收入往往先于成本。最后在发票的管理上，增值税的征收税率比较高，增值税专用发票的管理标准较以往的普通发票而言更加地苛刻。如果在这些风险的管控上面不到位，企业的流转税处理就会存在漏洞，不仅影响这一项税种，还影响其他税种的准确性。一旦涉税风险管理失控，企业不仅会有经济损失，甚至有受到行政、刑事处罚的可能。

2 房地产公司流转税涉税风险的现状分析

2.1 涉税风险的管理意识不强

目前很多房地产公司对“营改增”的政策理解不夠透彻，对风险的重视程度不够。房地产企业往往把精力投入到了市场的竞争中，忽略了涉税风险问题。随着税务体制的深化改革，税收政策影响着每个企业单位，尤其像房地产公司涉税金额庞大的，往往由于涉税风险管理意识不强，之后受到行政处罚的时候追悔莫及。“营改增”虽然提了很多年，但是真正实施的时间并不算长，各房地产公司的涉税风险管理经验也不丰富，因此更需要企业能够加强风险管理意识，及时适应政策的变化，才能保证房地产公司的长期稳定发展。

2.2 涉税风险的管理流程不完善

涉税风险的管理流程必须依赖国家的税务政策进行不断的调整，才能使这套管理流程更加适应不同时期的涉税风险的管理。由于很多企业管理人员在涉税风险管理意识上不强，导致税务管理人员也不重视，形成了一个恶性循环圈。在涉税风险的管理流程上面还停留在“营改增”之前，因此在当前税务体制下并不能很好发挥管理作用。房地产公司重财务，轻税务，在税务管理中没有设置相应的部门，一般由财务管理人员兼任，而财务人员一般仅仅是处理报税的工作，在涉税风险的管理上缺乏思考，因此管理流程上存在一些漏洞。

2.3 税务人员的综合素质不高

因为财务和税务还是存在很大的不同，完全由财务人员来代替税务人员工作，是不能适应新形势下的涉税风险管理的。房地产公司与其他行业在流转税的处理上存在诸多不一样的地方，首先房地产公司的涉税金额很庞大；其次其收入往往先于成本，导致增值税计算、进项税的抵销等存在难点，不经意的疏忽就会造成企业存在偷税漏税的行为，对企业造成不良影响。因此税务人员的综合素质在涉税风险管理中有很重要的作用。房地产行业的特殊性是对税务人员综合素质的考验，房地产公司必须加强对税务人员的培养。

2.4 发票管理系统不完善

在“营改增”之前，很多房地产公司对发票并不重视，因而变成了历史遗留问题，在“营改增”的新形势下在发票的管理上也不严格。在“营改增”中，增值税专用发票上面的金额可以抵扣相应的进项税。因此做好发票的管理系统，可以节省税务支出，对房地产公司而言，这将节约一笔支出。但是如果发票的管理系统不规范，存在假票或者不合格发票，能开专用发票的开成普通发票，那么就会造成企业的涉税风险。

3 房地产公司流转税涉税风险的管控办法

3.1 提高涉税风险的管理意识

“营改增”的政策实施是为了减轻纳税企业的税务负担，如果房地产公司不加以重视，就不能很好地抓住这一机遇，对公司的发展是很不利的。凡事都会有风险，或许以前涉税风险小，房地产公司都没有引起重视，但是在“营改增”的环境下持续以前的管理习惯，就会带来很大的涉税风险。在“营改增”的政策下，对企业的税务管理提出了更高的要求，如果没有健全的税务管理制度、发票管理制度，那么很多税务上的优惠政策，企业都会因为制度的缺乏、发票的管理不力造成房地产公司享受不到这些优惠。因此提高房地产公司流转税涉税风险是房地产公司企业管理的首要任务，在注重企业市场拓展的同时也要为税务风险管理把好关。

3.2 改变涉税风险的管理流程

只有管理流程的规范才能够让涉税风险管理顺畅地进行。管理流程是一项制度实施的途径，只有改变现有的涉税风险管理流程，才能适应新环境的税务政策。税务政策是依据国家在不同时候的经济水平和发展状况进行动态调整的，不同的时期，不同的地区，税务政策都会存在差异，那么涉税风险控制的侧重点也会不一样。在涉税风险的控制流程上我们也要做出一定的调整来适应不同的税务政策。不断地收集新的税务信息，与税务机关建立顺畅的沟通渠道，在管理上遇到难题，及时向税务机关请教，确保管理流程的有效性。

对房地产公司来说，项目一般投资金额巨大、资本回收的周期长等特点，特别在预售楼盘阶段，税务处理复杂，对流程的规范性要求很高。因此税务管理流程必须加强落实，对每个环节进行监督，督促管理人员工作规范化。

3.3 加强税务人员的素质培训

涉税风险的管控最终都是落实到人身上，税务管理人员才是涉税风险管控的核心。首先在道德水平上，税务人员要将企业的事情当作自己的事情来办，保持高度认真的态度，毕竟税务涉及方方面面，一旦出现问题就不是企业内部能够解决的，往往涉及税务机关等，造成企业的不良记录。其次在专业素养上，房地产行业的特殊性对税务人员提出了更高的要求，房地产项目在涉税风险的类型上就不同于其他行业，因此房地产行业的税务人员需要具有较强的专业能力，面对复杂的项目能够快速地找到解决思路。作为企业，要加强税务人员的培养，特别在政府实行各种关于“营改增”等税务政策变更的时期，更要注重人员的培训工作，才能及时地适应政策的变化，及时做出风险管理的调整。

3.4 加强发票管理

随着“营改增”政策的实施，国家在发票的管控上更加严格。为了避免偷税漏税的事情发生，在增值税专用发票上也有更加严格的规定。取得增值税专用发票后可以抵扣进项税，但是如果增值税专用发票信息不完整或者信息不对称等造成税务机关认证不能通过，就会影响抵扣。如果因为在发票的管理上存在漏洞，很多专用发票都不能通过税务机关的认证，就导致企业额外的税务支出。

对房地产公司而言，要加强对合作施工单位、材料供应商的审核，必须保证这些单位能够提供合法的发票。往往房地产的主要支出都是给了这些单位，如果这些单位不能提供相应的发票，那么房地产企业就不能进行进项税的抵扣。为了规避这类事件的发生，在合作的初期就要进行合作单位的审查，在合同中做出约定，保证能够取得合法的发票。

4 结 论

房地产公司的特殊性造就了其在流转税涉税风险上的管控难度，为了保证公司的合法利益不受到损害，必须加强提升自身的综合实力。不管是在涉税风险管理的制度、流程、意识还是人员素质的培养、管控方式等方面都要保持严谨的工作态度，涉税无小事，对税务风险的控制更加需要谨慎。希望房地产公司在面对“营改增”的新形势下能够采取积极的应对办法，做好流转税涉税风险的管控工作，抓住国家给予企业的税务优惠政策，带领企业走向健康稳定发展的道路。

参考文献：

[1]崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界：学术版，2013（19）.

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[3]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（6）.