试论房地产企业财务价值创造

周焕超

【摘 要】随着我国经济的发展和社会的进步，房地产企业逐渐朝着多元化的趋势发展。因此，房地产企业面临激烈的社会竞争想要始终保持自身优势，就应该不断加强自身财务的管理和建设，认识到当前在财务价值创造过程中存在的误区，并积极采取有效的方法判断房地产开发的前景，从而促进企业的发展和进步。本文主要研究当前我国房地产企业财务价值创造过程中存在的问题，并提出有效的解决对策。

【关键词】房地产企业；财务管理；价值创造

一、研究背景

城市化进程的逐渐加快，尤其是地铁的建设，对房地产企业的财务价值创造产生了重要影響，可以改变沿线商业房地产的区位条件，促进附近房地产的增值。因此，房地产企业管理者应该认识到影响房地产开发财务价值创造的主要因素，选择合理的创造条件，为我国房地产事业的发展提供动力。

二、当前我国房地产产业在财务价值创造中存在的现象概览

1.价值创造意识淡薄

很多房地产企业的管理者都是由施工队领头人担任的，受教育程度较低，自身素质结构也不严谨，严重缺乏财务管理和价值创造的意识。甚至认为财务管理的工作内容就是简单的记账和原始数据核算等难以满足现代化房地产企业的发展和经营需求，也无法总结出有效的决策依据和信息。即使一些房地产企业建立了相应的财务管理制度，但是在实际执行的过程中效率依然较低，遇到财务问题就想要利用关系解决，无法正视企业自身存在的缺陷，价值创造的效益也相对较低。

2.财务人员的能力不足

财务人员的素质结构参差不齐是造成房地产企业财务价值创造效率低的最主要原因。很多房地产企业在招聘财务人员的过程中，一味重视其销售能力，忽视了对专业财务人员的引进，也没有为其提供与房地产相关的财务理论和税务知识培训，使得很多财务人员在实际工作中得过且过，对经济市场的分析和预测也不够严谨，难以为管理者提供科学合理的决策依据。除此之外，很多房地产企业的财务管理人员自身的责任意识不强，盲目跟从管理者的意见，对财务的测算和房地产价值开发等工作也是一边学习一边摸索，没有经过专业的培训和指导，很容易为后期的投资决策带来严重风险。

3.财务的过程控制力度不足

首先，房地产企业对资金的管理相对薄弱。大多数房地产企业在日常使用资金的过程中，都没有建立完善的规划流程，只要管理者签字即可，因此具有较大的随意性。同时，一些房地产企业在开发楼盘在受到预付资金之后在没有走规定程序的情况下就急于投资，盲目置办新的楼盘和场地，为企业的资金使用带来严重的隐患。因此很多企业由于盲目开发扩建，最后都陷入了资金周转困难的境地，然后不断增加融资成本，向银行贷款最终导致资金链断裂，项目开发一半就无疾而终的情况时有发生。

其次，对资金的预算管理缺乏全程监控过程。房地产企业在投资之前，并没有建立有效的财务预算管理机制，使得成本的控制不够精细和明确，等到结算时才发现预算方案和成本控制结果存在较大差异，使企业的预算工作陷入恶性循环，从而是管理者的决策有失偏颇，使房地产企业陷入经济危机。

最后，忽视了对合同的管理。房地产企业在项目开发的过程中，为了能够有效提升财务价值创造的成果，就需要对合同的内容进行有效监管。但是实际的情况却是很多房地产企业为了短期的经济效益，盲目追赶项目进度，在签订合同的过程中往往缺少财务部门的控制，财务监管常常被置于被动监督合同签订的境地，无法从根本上帮助房地产企业规避税务风险，势必为房地产企业的发展带来安全隐患。再加上财务人员对合同监督工作不够重视，没有建立详细的合同明细，严重损害了合同方的利益。

三、房地产企业财务价值创造的方法分析

1.增强房地产企业财务管理的意识

在我国，房地产企业的项目投资一般都具有复杂性和计划性等特点，只有有效强化对房地产项目的监管，全程跟踪项目的进度，才能有效促进企业的财务管理质量，从而提升价值创造的结果。基于此，房地产企业的管理者需要加强自身的意识建设，确立财务管理的思想观念，认识到财务管理在房地产企业项目开发和跟进过程中的重要地位。除此之外，房地产企业的管理者还应该不断增加财务人员在企业内部控制过程中的话语权，使其他部门的人员能够积极配合财务工作，从而有效促进房地产企业财务价值创造的结果。

2.加强对项目开发的成本控制

房地产企业在实际项目的开发过程中，所需要的成本包括造价成本、土地成本、管理成本、投资成本以及销售成本等。其中，房地产项目中成本控制的重点应该是对项目施工建设的控制。具体方法为在房地产项目施工之前，应该建立一套行之有效的财务管理机制，选择合理的投标企业，并有效控制预算成本，防止暗箱操作情况的发生。其次是要选择一个质量上乘、信誉较高的施工团队，从而有效保证项目工程的施工建设质量，防止偷工减料以及停工弃工现象的发生。除此之外，财务管理人员还需要对项目负责各方签订的合同进行有效监管，保证合同中的恶条款和项目能够符合各方的利益，防止其中出现纠纷造成耽误项目的施工进度，从而促进房地产企业有效创造财务价值。

3.提升财务管理人员的素质和水平

当前随着经济的发展和社会的进步，房地产企业在实际运行的过程中也应该不断吸收先进的财务管理型人才，使其具备与房地产企业发展相符合的素质结构。因此，按照我国房地产企业发展的现状来看，内部的财务管理人员首先应该具备完善的会计信息处理能力，保证能够从事日常的财务监管工作。因此房地产企业应该有效提升财务人员的准入门槛，尽量选择一些具备财务专业能力以及先进工作经验的人才，加强房地产企业财务管理团队的建设。同时，对于企业内部财务人员的素质培养，也不应该局限于财务素质的提升，还应该使其具备专业的信息分析和房地产行业预测的能力，从而有效促进房地产企业财务价值的提升。除了专业素质之外，房地产企业的管理者还需要增强财务人员的责任意识，并建立有效的赏罚机制，充分调动企业财务管理人员的工作积极性，使其能够严格要求自己，约束自己的行为，从而促进房地产企业财务管理工作的有效推进。

4.确立完善的房地产企业财务管理制度

由于房地产行业具有投资高、风险高以及投资周期性长的特性，因此需要企业的管理者认识到财务管理的重要性，及时督促其他部门对配合财务管理的工作，及时上交经济信息，从而有效预防各类房地产经营风险的出现。同时，房地产企业自身在建设和发展的过程中也需要建立一套相对完善的财务管理体系。首先是投资的决策体系，要求企业的管理者要建立完善的战略管理目标，并对项目的投资规模以及资本的构成进行分类和规划；其次是预算管理体系，根据房地产企业的发展经营情况，制定出合理的预算金额，并有效控制成本。最后是效益评价体系，主要是对上述两个体系进行集中分析并预测，为管理者提供科学的决策依据。

5.加大对财务决策可行性的研究力度

财务管理人员需要对待审核的项目进行集中预测，并制定出可行性分析报告，向上级部门汇报工作，其中的内容应该包括企业财务现状、战略发展目标以及项目施工细节等，并全面分析房地产市场的有效信息，预测项目实施过程种可能会存在的风险，并制订出规避风险的措施和方案，从而确保房地产企业财务管理工作的有效性和科学性。

四、结论与展望

房地产企业在实际的财务管理过程中，存在一些问题，严重影响了财务价值的创造效果。因此，房地产企业在实际的经营过程中，应该尽量增强房地产企业财务管理的意识，加强对项目开发的成本控制，提升财务管理人员的素质和水平，在全面提升房地产企业财务价值创造质量的同时，推动社会的发展和进步。

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