惠民安居工程项目的管理模式研究
——以漳州保障性安居工程为例

朱丽燕

（漳州科技职业学院， 福建 漳州 363202）

1 惠民安居工程项目的管理模式相关概念的界定

“惠民安居工程”（Comfortable Housing Project /Housing Project for low-income Families），指由一般是指由政府负责组织建设，再以实际成本价低于市场价格向城市的中低收入的住房困难户以及一些特殊人群提供的具有社会保障性质的安居住宅建设示范工程。最近漳州市“安得广”惠民安居工程-福建省首推的安居工程项目引起很多市民的注意和反响，主要意在帮助解决来漳优秀及创业人士、就业人员、军地融合官兵、低收入家庭等群体的住房问题，是一项重要的有关惠民的补短板项目，展现了一幅让更多人在漳安心创业，安居乐业的住房构想蓝图景象。

随着保障性住房体系的不断完善，安居工程项目的战略地位越加明显。判断建设项目的管理模式是否能够实现惠民的目标，不仅只从其建成的速度、质量水平、配套设施健全性，还要站在客户角度去衡量其目标实现的程度。唯有将建好的住房与保障对象顺利对接，达到市场上的供需平衡，才能实现惠民这项政策的目的。

2 国内外研究现状述评

2.1 国外安居工程住房保障现状

住房保障制度作为一项重要的社会政策，从国外的角度来看具有很大的重要的意义。以美国为例的1996年“一次违规即驱逐”的法令，以及采取的各项保障措施的法制化的特色，旨在着重解决和帮助低收入人群的住房问题；还有世界公认住房解决问题最好的国家之一的新加坡以“居者有其屋”的倡导理念通过立法的形式保障住房政策的实施并落实到实处。在世界很多国家，对于保障居民的最基本居住权的相关法规，都是几经修订后颁布，为了确保保障性住房的过程建设以及交付使用后的相关物业管理工作，真正达到惠民安居的最优效果。

2.2 国内安居工程住房保障现状

我国于 1995 年开始推出保障性住房工程，如今，我国已初步形成了经济适用房、两限房、廉租房为支撑，以政策性租赁房形式为辅助的住房保障框架。据统计，至今为止，我国安居工程解困房总共建了有四期，建筑面积达到10万平方米。大部分市民在购房时，考虑到保障性住房价格便宜质量逐渐改善，物业管理设施配套也在逐渐完善，因此购买安居工程解困房的刚性需求成了首选，销售率达 95%，得到上级部门的充分肯定。我国各省针对保障性的住房问题虽都根据建设计划目标进行年度任务分解，及时通报解决问题，但是由于住房保障问题的提出时间不长，在政策制度设计方面难免会存在或多或少的缺陷，在随着保障性住房制度的实施的同时，也不断出现新的问题。

3 我市保障性住房基本建设的基本情况

自2007年漳州市实施保障性住房制度以来，市政府高度重视城市低收入家庭住房困难问题，针对实施过程中出现的住房问题制定相应的政策规定，加强保障性住房的组织和领导工作，初步建立一系列较为完善的保障性住房保障体系，并逐步规范健全保障性住房的建设管理工作，能够较好地实施了低收入家庭住房困难问题的住房保障。

3.1 近几年建设完成情况及资金落实情况

近年来，对于始终将保障性安居工程的建设作为一项重大民生工程的漳州市，在扎实推进项目的建设工作过程中，认真贯彻落实国家和省有关住房保障政策。截至2018年6月，漳州市历年来累计配租配售率达到95.2%，位居福建省第二。保障性住房建设的类型有廉租房、公共租赁住房、经济适用住房项目、限价商品住房、城市棚户区危房改造项目、垦区危房改造项目等。下表是漳州市近几年保障性住房的开工情况，规模以及投资。

表1 2013-2017年漳州市保障性安居工程项目清单

3 .22018年保障性项目土地供应及重点项目建设情况

根据中国土地市场网公示的《漳州市本级2018年度国有建设用地供应计划》，在2018年度漳州市本级国有建设用地的供应总量中，其中商服用地占地74.8323公顷；工矿仓储用地占地157.8005公顷；住宅用地有229.5369公顷，其中保障性安居工程用地占了118.68公顷。

表2 2018年度漳州市本级保障性用地供应计划汇总表

截至2018年6月，有关保障性项目的投资已累计完成8.06亿元，占2018年度计划的201.5%。其中漳州市中心城区计划开工建设的1800套“安得广”惠民安居工程正在贯彻落实规划、建设、申请、审核、销售和管理等工作。

其次，漳州市按照目标责任书要求，加快和推进保障性安居工程的项目建设。2018年福建省下达漳州市各类棚户区改造任务有9943套，在这半年的时间里，完成的投资累计达到4.76亿元，已开工建设的各类棚户区改造项目有6180套、开工率达到62.2%。其中，垦区棚户区的改造项目类型有266套；城市棚户区的改造项目类型有5914套，已基本建成各类棚户区改造总共有7677套、年度基本建成率达到219.3%。

4 漳州市保障性用房存在的问题

4.1 保障性安居工程项目存在建设进度偏缓和质量问题。

根据《福建省住房和城乡建设厅关于2018年6月全省保障性安居工程建设进展情况的通报》，漳州市项目前期进展偏慢，开工率较低，漳州市未开工的占了7个。由于大部分保障性住房建造方式比较传统，周期较长且建造效率低，材料又消耗多，从而导致了成本控制和住房质量产生矛盾。在保障性住房设计方面，保障性住房的质量控制、 经久耐用、 快速安装等方面受到设计人员照搬以前的设计图纸，缺乏创新和考虑标准化和住宅工业化生产等影响。

4.2 住房保障的监管问题。

住房保障体系能否良性运转的关键是保障性住房从准入到监管再到退出环节。现如今，我市虽然对住房保障标准及保障对象的收入进行了明确的界定，但在实施过程中由于缺乏专业机构对个人申报的家庭收支情况进行专门的鉴证，大部分仅凭居委会或单位的盖章，难以准确判定申请对象的家庭实际收入，导致出现多起保障对象（大量中等收入甚至高收入人群）缺乏真实性而享受到保障性政策，难以做到保障真正的困难户的现象。退出机制也并不是很健全，出现只退不出的局面。

4.3 住房保障的资金来源渠道单一问题。

据了解，保障性住房的建设资金来源主要依靠政府财拨款，由于开发商利润较低，缺乏积极性，导致保障性住房投资建设的比重处于偏低状态。目前建设保障性住房中的经济适用住房的资金大部分由承担该项目的房地产开发企业承担。在如今经济多样化的环境，要想扩大保障性住房的保障范围，依靠单一有限的政府财政实力，恐怕难以保证提供充足的资金用于保障性住房建设和租金补贴。

5 漳州市保障性住房的管理措施

针对以往出现的问题，漳州市各级各部门多措并举，形成合力，确保这一民生工程的加快推进。

5.1 加快保障性安居工程项目建设进度

针对进度缓慢问题，要求各地按照2018年住房保障工作目标任务要求，逐个项目制定开工倒计时计划安排，加快棚改项目征迁进度，建立行政审批快捷通道，缩短审批时限；编制实施保障性安居工程配套基础设施三年滚动计划，努力做到同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用；抓紧组织实施、加快项目建设进度，特别是对已开工三年以上但尚未竣工的项目，要逐个项目进行梳理，查找建设进度其中的滞后原因，研究出解决方案，并合理安排工序，加大投入力度，确保项目尽快竣工交付作用。

5.2 多方渠道筹集资金和加强资金筹集使用监管力度

目前筹集建设资金主要方式以土地出让收入、财政预算安排、公积金增值收益提取等，应积极争取中央、省专项资金，并与相关金融部门开展合作。可将直接政府投资转变为由政府引导下的民间投资，通过由国家提供的税收政策和金融杠杆政策等激励措施鼓励并引入私人部门资金。拓宽资金来源渠道和进行资金的优化配置，来缓解和解决保障性安居工程建设的资金来源渠道单一的压力。其次应加大各类保障房分配和租赁补贴发放工作力度，避免出现闲置现象。

5.3 保障范围扩大，让更多人实现“住有所居”

针对近年来在实施过程中出现的新情况、新问题，有关部门印发了《关于漳州市试行公共租赁住房社会化收储分配的实施意见》，市住建局对原已出台的公共租赁住房、保障性住房回购、限价商品住房和上市交易管理等多份文件进行修订，通过建立一系列健全保障性住房建设、配租配售、监管等各项管理制度，不断完善管理制度，从而进一步提高住房保障的管理水平。在经市政府研究、确定后，逐步扩大保障范围，让更多符合保障的标准条件的家庭和特定群体实现“住有所居”。

5.4 强化过程监督实现保障住房网上配置。

不断完善和健全保障房分配政策、机制，尽快落实人员、经费和硬件配备，积极推进保障性住房配置网上公开工作，提高多部门联合审核工作效率，加快保障房分配步伐，提高配租配售率。同时，可邀请各方主体全过程参与监督，以确保保障性住房的分配工作实现阳光透明运作。

5.5 严格工程质量监管。

对保障性安居工程建设项目，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，控制并确保工程安全和质量。从工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序应严格按规定执行；建议在设计方面应当注重技术上的转型与创新，并在保证住房功能齐全、使用空间灵活的情况下达到高品质的要求。

5.6 项目土地供应的管理措施。

保障重点文化、卫生、养老、教育等重点民生项目的土地供应。优先保障性安居住房的用地需求，并对已经列入保障性住房建设计划的用地实行“应保尽保”的原则；其次确保保障性住房、中小户型普通商品住房、危旧房与城中村改造建设用地不低于住房用地总供应计划数量的70%；禁止高档别墅项目建设用地供应，限制高档住宅商品房项目建设用地供应；不断优化住宅供给结构，着力稳定房价，促进房地产市场平稳发展，并支持农业设施和休闲旅游设施等建设乡村振兴战略用地供应。