基于住房空置率对住宅价格的影响分析

陈玥

摘 要：随着我国城市化建设的不断加深，房地产行业得到显著的发展和壮大，住房空置率始终是房地产行业所关注的重点问题，同时也是测度住房空置的主要指标。空置房并没有新旧的区别，只要目前房屋中没有新的使用者都将被视作空置，事实证明，空置住房与住宅价格之间存在一定关联。基于此，本文将对住房空置率进行学术分析，并且与交易价格、就均衡价格的换算理论相结合，立足于我国目前住宅价格现状，对住房空置率与价格产生的影响进行分析和研究。

关键词：住房空置率 住宅价格 均衡价格

引言：近年来，随着房地产市场的迅速发展，在房价上涨的同时，住宅价格也在随之上升，对经济和社会产生了很大影响，如何有效抑制房价的持续上涨，已经成为国家宏观调控的主要问题。对此，应对我国住房价格上涨有正确而清楚的认识，并且加强对住房空置率因素的重视程度，分析住房空置率对住宅价格产生的影响，这无论对于理论还是实践层面而言，都具有重要的现实意义。

1.我国住宅价格的现状

房地产行业较为复杂，且与其他行业之间的联系众多，能对社会经济带来较大的带动作用。通常情况下，房价与该地区经济发展水平相一致，落后或者超前都是不均衡的现象，对国家经济与社会稳定产生不良影响，对此，应对房价进行有效的控制，这将需要对当前的住房价格水平做出正确判断。

1.1房价收入比

房价收入比能够对国家或者地区房价水平是否均衡进行评价，指的是特定时期内国际或者城市住房平均价格与居民收入的比例。通过近年来的一项相关数据调查显示，我国城市房价收入比远远超出国际标准，通常需要花费15—20年的家庭收入才能够买一套房，大部分的购房者其每月还贷金额已经超过了收入的35%，甚至有些家庭已经房贷已经占总收入50%，尤其是在2000年以后，房价上涨的速度更高，已经远远超过经济发展与居民所能接受的范围，与合理价格相比更是超出很多。

1.2住房空置率

空置率能够体现出该地区在驻扎方面的供需情况，从而揭示住房价格的合理性问题，一定程度的空置属于合理现象。但是，一旦空置量较大，则会影响到房地产行业的正常发展。对于我国来说，住房空置率与前三年住宅竣工面积进行对比分析而得出，通常情况下，空置率在3%—10%的范围内均属于正常现象，如若住宅的空置率低于3%则代表居民可供选择的住宅产品较少，房地产市场处于冷却状态；如若住宅的空置率大于10%，则表示住宅的空置率较高，房地产处于火热状态。从相关调查数据中可以看出，2014年，我国商品房的总空置量在1.2亿平方米左右，住宅的空置量达6316万平方米，大约有一半房屋的空置时间超过1年，占压资金大约2500亿元，到了2015年，住宅的空置率达到26%，增长了8%[1]。

大量事实证明，我国房地产方面的粗放经营时代已经过去，精细化、差异化、品质化的时代已经到来。在风云万变的房地产市场中，今天卖的好的房子，明天就不见得有次销售热潮。因此，房地产企业应注重产品的质量、类型与层次，避免出现商品房住宅的同质化，尽可能的减少积压与空置。

2.住宅空置率对住宅价格的影响

2.1住宅所占比例较低，促使价格提升

从全社会住宅投资口径能够看出，城镇住宅的总投资量所占比例较低，主要体现在投资额度与建筑面积方面。例如，在2014—2015年期间，房地产企业的住宅投资占总投资的50%左右，但是建成的住宅仅占总工程的30%—40%，这将说明在城镇每年5亿多平方米的住宅工程中，只有2亿多属于房地产开发商投资建造。此种城镇住宅投资方式的背后预示着供给“双规制”依然存在，很多垄断企业钻政策空子，通过多种方式为自己谋求利益，因此从本质上来看，住宅所占的比例较低，使得住宅价格随之提升。

2.2住宅投资结构不合理，產生大量空宅

自从房地产泡沫以后，国家社会对住宅投资方面的重视程度不断提升，在此方面的投资始终保持在60%左右，但是由于对住宅投资方面的关注不足，导致投资结构不甚合理，产生大量空置住宅。由于政策出台相关政策，规定“新房只售不租”、住房公基金只能用于购房建房中，在住宅开发中贷款的期限较短，对市场中较为短缺的大学生公寓、老年公寓等相关政策的引导较少，开发商对此方面的关注较少。“入世”“奥运会”等在城市中爆发了新一轮的CSD热、高档住宅热的浪潮。很多开发商在房地产开发中忽视了当地的经济发展水平，为了获得更多经济效益盲目开发大户型，似乎只有面积大才能够实现“消费升级”，但是过高的价格使很多购房者只能望房生叹，而许多能够支付得起高额房价的消费者在盲目投资以后的结果便是：很大大城市，如沈阳地区，在空置的住宅当中有56%的住宅面积超过150m2的大户型。从市场的发展情况能够看出，市面上对于低价位的经济适应房、小户型住宅的需求量较高，在销售率方面明显过于中等价位的大户型商品房[2]。

2.3影响的实证分析

由于住宅市场中存在正常住房空置率，供给需求曲线无法真实的反映出市场情况，焦点（P0，Q0）也并非真正的均衡点，因此该曲线所展现出的内容只能是名义上的均衡状态。假设曲线（P*，Qs*，Qd*）代表真正的均衡状态，在此状态之下，增量住宅市场处于真正的均衡，则在均衡价格P*下，市场的真实供给量与真实需求量相比较高，真实交易量则为真实需求的差值，将其看做为正常控制量，数量与真实供给与真实需求相比来看较小，具体如图1所示。

由图1可以看出，状态（P，Qs，Qd）代表的是住宅市场情况，由于受到多种因素的影响，使市场尚未处于均衡状态，体现在交易价格与真实价格相比较高方面，即P值大于P*，供给方按照交易价格P给出了供给量Qs；需求方则在P的基础上，只能够单方面满足真实均衡需求，由于住房的供给量较多，产生剩余，使需求Qd被满足，这被称为是真实交易量；供给与真实交易量之间的差距便是真实空置量，用V来代表住房空置率，则可以用公式表示为：

V=（Qs-Qd）/Qs

其中，V代表的是住房空置率；Qs代表的是真实供给量；Qd代表的是真实需求量；

对此，本文做出以下几种假设，并在此基础上进行论证，假设一：名义均衡状态便是真实均衡状态，也就是住宅的空置率为0；假设二：两条曲线均属于直线；假设三：供给曲线与圆点相接触，说明忽视了供给需求的递减效果。在上述假设的基础上，对真实价格P*的数值进行计算，同时也相当于对名义均衡价格P0的计算，可以通过公式表示为：

P0/P=Q0/Qs

则均衡价格可以用公式表示为：

P0=Q0/Qs×P

由于无法从实际中计算出QO的数值，如若QsQd=Q2d，则在该式中忽视了二阶量的存在，则可以表示为：

式中，P0与Q0代表的是均衡焦点；Qs代表的是市场真实供给；Qd代表的是市场真实需求；P代表的是交易价格。

从上述公式中能够看出，真实价格与市场实际加工的（1-V）的1/2次幂乘积，同时也阐释了住房空置率与真实价格之间的确存在反比例关系。在房地产竞争机制背景下，房价受供给与需求的双重影响，如若需求量超过供给，则住宅的空置率会降低，控制房将会迅速售出，被买房者占有，从而使市场处于“房荒”假象，住宅价格持续上升；如若房屋的空置率较高，供应数量超过需求量，则会产生大量的空置住房，整个房地产行业都将进入到紧缩状态，此种不均衡现象会影响整个行业的发展。因此，应采取积极有效的措施，对住宅空置率进行有效的控制，使其能够始终处于一个合理的区间内[3]。

3.住房空置率有效控制的措施

3.1政府应提升房地产行业管理力度

首先，加强对持有环节的税收征收。现阶段，我国在不动产方面存在保有环节的税负较轻，而流转环节的税负过重问题。因此，应积极发挥政府的作用与职能，加强对持有环节税收的征收，这样做不但能够使市场中的空置住宅受持有期间的影响而尽快售出，还可以对房地产中存在的投机行为加以遏制。使二手房市场中的住房空置率降低，住宅价格下降，从而对新建房屋价格与需求产生影响。

其次，完善市场信息披露。由于房地产信息在监测体系上不够完善，信息真实性无法得到有效保障，对市场情况的反映不够真实、及时，因此供求信息不畅在很大程度上引发住宅生产与销售的脱节。住宅刚性价格与机制难以充分体现窗户市场中供求关系上发生的变动，使市场调控难以无法得到充分发挥，房地产行业在供给与投资方面不甚合理，无效供给量较大，导致住宅空置情况越来越多。对此，需要完善市场信息披露，提高市场信息的透明度，使市场供求信息能够及时、准确、全面的展现出来。

第三，健全土地供应机制。住宅供应与土地供应之间存在较大联系，土地供应将对住宅供应将产生决定性联系，从而决定了住宅的供求关系，对住宅空置率产生较大影响。对此，政府应积极针对土地供应量进行调控，制定出科学有效的应用计划，加强土地管理中建设用地的调控，紧紧的围绕着建设需求对土地供应机制进行制定与健全。

第四，优化房地产投资结构。深入贯彻落实国家颁布的关于住房供应结构调整意见，加强对房地产投资结构的重视与优化，并且利用相关政策对投资方向进行引导，使我国房地产市场能够实现健康快速的发展。

3.2房地产企业应提高开发质量

现阶段，房地产企业对于住宅的开发与群众需求不相符合，从而导致住宅空置率占较大比例，因此企业应积极提高开发质量，使空置率的提升得到有效的缓解和遏制，这对于减少空置住宅来说具有较大的现实意义。

首先，房地产企业应明确项目定位，经过市场的不断发展与积累，房地产行业已经迈入到新的产品时代，在此时代背景下，群众的消费理念也变得更加理性，对产品性能的重视程度提高。因此，项目产品定位将对其开发与运营产生直接影响，同时还关系到后期的产品营销方式、周期等多个方面，对此，房地产企业应积极做好前期的市场调研工作，寻找到市场供求契合点，使楼盘的开发能够与消费者需求紧密相连，避免由于无效供给而产生新一批的空置住宅。

其次，房地產企业应提高开发质量，涉及到售后服务、商品住宅、工程质量等多个方面。开发生可以采用提升内部管理水平、提高住宅环境、工程质量与产品功能性等方式，树立良好的社会形象，发挥产品的品牌效应，以此来获得更多消费者的认可与青睐，从而使住宅的空置率得到显著降低[4]。

3.3消费者应树立合理的住房消费理念

现阶段，我国购房者普遍没有树立正确的住房消费观念，在消费模式上也不够合理，往往脱离现实，存在超前、贪多、追求一步到位，而没有形成从租到买，从小面积到大平方的梯度消费理念。正是受到居民此种消费行为的影响，使得超前消费的风气逐渐增加，部分开发商为了追求更多的经济效益，户型越来越大；有消费者为了追逐买房潮流盲目入市，往往出现过度消费。对此，消费者应树立合理的住房消费理念，要坚持理性消费，不要轻信开发生的宣传造势。保障人们的基本住房，免除居民的后顾之忧，在消费行为上自然会变得更加理性。在构建合理的住房建设模式方面，应以小康社会房屋使用标准为参考，大力提倡使用节能环保型建筑，并且加快城中村、老城区的改造，引导居民适度住房消费，从而形成多样化、适度、阶梯式供应与消费模式。

结论：综上所述，目前群众购房也不再是单纯的寻找遮风避雨之所，逐渐开始关注社区环境、生活品质、社区文化等方面。因此，成功的房地产企业应放眼于整个住宅市场，明确适合自身的子市场、产品种类与投资结构等，对住宅市场进行细致的划分，注重产品的质量、类型与层次，避免出现商品房住宅的同质化，尽可能的减少积压与空置，抑制房价的持续增长。

参考文献：

[1] 朱德开， 张兵. 房价收入比和住宅空置率的实证分析——以合肥为例[J]. 铜陵学院学报， 2016， 5（2）：23-25.

[2] 莫易娴， 朱昌宇. 房价、住宅空置率对住房租金影响[J]. 发展研究， 2014（1）：88-92.

[3] 朱玉婷. 武汉市新建商品住宅空置率研究[D]. 华中科技大学， 2015.

[4] 陈隽芝. 新建商品住宅市场的住房空置率研究[D]. 浙江大学， 2015.

[5] 许卫平. 北京住房价格变动趋势研究[D]. 北方工业大学， 2017.