营改增对房地产企业税收的影响及解决方法

姚超

摘要：自我国推行营改增政策以来，在很大程度上刺激了房地产行业在税收筹划和财务管理等方面的改革，房地产企业的经营成本也面临着严峻的考验。本文针对营改增对房地产企业税收的影响进行了分析，并提出了一些解决的方法，希望能够为房地产企业的税收控制工作提供一些参考。

关键词：营改增；房地产企业；税收；影响；解决方法

随着营改增税收政策的提出，房地产企业的税收调控力度逐渐加强，营改增政策主要从生产成本和赋税项目两个方面对房地产企业产生影响，房地产企业需要从这两个方面出发，寻找解决的方法。

一、营改增对房地产企业生产成本的影响

营改增对房地产企业生产成本的影响主要体现在建筑材料的采购和人力成本两个方面。在房地产的运行过程中，建筑材料的采购是最基本的工作，建筑材料包括钢筋、水泥和混凝土等建筑主体材料，还包括一些小型的建筑用材，如铁钉等。通常，在采购建筑主体材料的时候，都是向一些大企业采购，这些正规的企业能够按照企业的要求开具增值税专用发票，但是对于那些小型的建筑用材，有很多都是向小店铺采购的，因此很难开具增值税专用发票，导致无法扣除这部分的增值税进项，增加了房地产企业的生产成本。此外，根据税法，房地产企业所需的建筑主体材料，必须要缴纳17%的增值税。在我国大多数的房地产企业，所使用的建筑人力资源大多来自农村，这些农村劳动力与其他人力资源的不同支出在于缺乏稳定性，而且也没有专门的劳动中介对这些人力资源进行管理，建筑商会将这部分成本转嫁给开发商，所以这部分人力成本对房地产企业有重要影响。

二、营改增对房地产企业税收的影响

房地产企业所需要缴纳的税收主要由土地增值税和企业营业税构成，从本质上来讲，这两种税收都是价内税，受到房地产行业特征的影响，在土地增值税和企业营业税的税收过程中，有可能造成重复征税的问题，再加上房地产行业本身建设环节较多，项目的进度也会影响行业的赋税率，从而增加房地产企业的税收总额，导致企业运营成本增加。其实，在我国税法中，对增值税和营业税有着根本的区别，增值税的税款在收缴时，还需要扣除上层企业已经缴纳的税收部分，所以说在落实营改增税收政策之后，能够在增值税中扣除上层企业已经缴纳的部分，从而有效地避免了重复征税的现象。

三、营改增政策下房地产企业的解决办法

（一）深入学习营改增税收制度

随着营改增税收制度的推行，有效地减少重复征税的现象，使社会能够形成更好到 良性循环，但是营改增税收制度就像一把双刃剑，对企业有利的同时也给企业带来了不利影响。因此，对于房地产企业来说，需要深入学习营改增税收制度，通过培训学习提升企业工作人员的综合素质，提高企业工作人员对相应税收知识的了解，意识到企业税收的重要意义，在日常工作中树立开具发票的意识。除此之外，还要完善内部管理体系，建立责任制度，避免在房地产企业内部发生偷税漏税的现象，促进企业的健康长远发展。

（二）做好税收筹划工作

做好税收策划工作可以从对房地产开发成本展开税收策划、对房地产建筑物料展开税收策划、对房地产营销模式展开税收策划和对房地产劳务支出展开税收策划四个方面进行。首先，由于房地产企业在进行项目开发时，从建筑用地的选择到建筑原料的采购需要花费很长的时间，如果在这一环节能够分摊后续环节的成本，也就实现了对各环节增值税的分摊，从而达到降低生产成本的目的。所以说，房地产企业需要设置专门的税务筹划部门，对各个环节的税收支出进行细致的分析，从而采取有效的税收分摊措施；其次，还需要对房地产建筑物料展开税收策划，在目前的市场经济体制中，房地产企业可以采取公开招标的方式来购买建筑原料，从而达到减少支出税款的目的，在整个招标采购的过程中，对原材料供应商的基本要求之一就是要能够开具增值税专用发票，在满足这一条件的基础上，对原材料供应商的资质、能力、原材料的质量和价格等方面进行综合的对比，选择最合理的供应商；再次，房地产企业还要重视在房地产营销环节所涉及的税收问题，对房地产营销模式展开税收策划，当房地产工程建设完成之后，房地产企业要根据房产的买卖情况缴纳土地增值税，所以房地产的售价会影响房地产企业所缴纳的土地增值税额。由此可见，通过调整房地产的营销模式，降低在销售环节所缴纳的税收金额，也是提高房地产企业利润的重要手段，可以通过将房地产销售过程分为房地产销售和建筑装修两个部分，来扩大企业需要缴纳的税款范围；最后，要对房地产企业的劳务支出展开税收策划，房地产企业的劳务支出主要包括在建筑过程中产生的建筑劳务支出以及房地产企业的普通员工劳务支出两个部分。一般来说，劳务支出的谁收款要由劳务企业缴纳，在这个过程中，如果已经取得了增值税专用发票的话，在后续的经营销售环节中就不再需要缴纳劳务支出的税款，从而在一定程度上降低房地产企业的成本，由此可见，为了降低这方面的成本，房地产企业应该从正规的劳务企业选择建筑施工人员；除此之外，对于房地产企业的普通员工，也需要在合理、合法、合规的人员招聘模式下，选择具备資质和能力的工作人员，从而增加企业的经济效益。

结束语

总之，营改增政策的落实，给房地产企业带来了新的发展机遇和挑战，房地产企业如何能够在目前的市场经济环境下，提升企业的核心竞争力是关键。因此房地产企业必须要进行创新和改革，努力适应营改增提出的新要求，合理的规划和调整税收方案，减少企业的税负压力，推动企业的健康可持续发展。

参考文献：

[1]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报，2015（18）：32+38.

[2]寿荣英.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财会学习，2016（10）：158-159.