从消费者视野考察我国近年房价调控的成效

夏宇

摘要：房价调控是关系民生疾苦和民心稳定的重大问题。从消费者视野考察我国近年房价暴涨的原因及房价调控的成效，关注广大人民群众的真实体验感，有利于及时解决突出矛盾，化解深层次矛盾。首先，从国家宏观经济大局层面分析房价波动的合理性；其次，从供需关系现实环境层面分析房价呈总体上升趋势的必然性；然后，从房地产业自身发展层面分析房价调控的可行性；最后，根据近三年我国典型城市房价的走势及调控成效分析，给出若干建议。

关键词：房价 消费者 调控 建议

一、引言

随着人们生活观念的更新，对美好生活的向往，住房（或房地产）作为传统意义上的不动产，事实上已成为我国城镇普通家庭生活中最大一宗消费商品，拥有者希望保值增效，待购者期盼物美价廉，两类利益相关者之间的感受正好相反。不言而喻，我国近年剧烈的房价波动造成的影响广泛而深远，事关国计民生，有效调控房价波动刻不容缓。之前，大多数研究者主要（有意或无意识）从决策者角度探讨我国房价调控的成效，得到不少合理的结论。本文试图换一个角度，从广大普通消费者视野考察问题，得出合情的解释，以期丰富和完善已有结论。

二、宏观政策对房价的影响

根据目前的经济发展状况，我国推行的是积极的财政政策和稳健的货币政策。国家宏观政策调控房价成效问题的争论由来已久，“越调越涨”的质疑甚嚣尘上。一般认为，影响房价的因素诸多，包括财政政策、货币政策、房改政策、土地财政、住房预售制、恶意炒作及投机需求、保障性住房供给、房价上涨心理预期等多个方面，需要综合施策。其中，从消费者视野来考察，货币政策不失为一种有效调控房价的重要手段，立竿见影。但是，货币政策直接调控房价的风险较大，把握不当，容易失度，造成巨大的宏观经济损失，不宜直接将房价纳入货币政策规则。同时，应保持国家政策的连续性。近一段时期以来，中央政府的调控目标在“保增长”和“控房价”之间来回不定，导致政策在“松”与“紧”之间摆动，房价多年调控经历并不如意，给民众的印象是“越调越涨。

三、供需关系对房价的影响

住房是钢性需求，现阶段我国城镇住房供需矛盾异常突出。在人口规模，财税制度，资本市场、人才引进政策等因素作用下，房价总体上呈逐年上涨的趋势不可避免，短期的关键措施是力争控制涨幅。长期来看，增建充裕的保障性住房，完善租售同权政策，控制中心城市规模，发展城市副中心，疏解中心城市功能，可望遏制中心城市房价过度上涨的势头。

四、房地产业自身发展对房价的影响

我国现有的产业结构不合理，特别是房地产业自身发展不均衡，加上不同地区土地财政的溢出效应以及资本市场推波助澜，导致我国不同城市、不同区域住房价格严重失调。因此，长远的宏观经济战略调整很有必要。其中，供给侧结构性改革是重中之重。国家的产业结构调整得以落实，房地产业发展不断完善，抗风险能力得到加强，房价波动可望控制在合理的区间。

五、近三年我国典型城市房价的走势及调控成效分析

根据中国产业研究院近期发布的研究报告，近三年，我国典型城市房价普遍上涨，部分热点城市环比涨幅不大，而过去一些环比和同比下跌的城市，近期涨幅却很高。另外，根据网上公开的统计数据，2014-2015年间，房价调控措施失度，不同地区各类城市调控执行力不均衡，造成不同地区各类城市房价剧烈波动；2015-2016年间，房价调控措施失灵，全国范围内各类城市房价普遍上涨，不少城市房价暴涨，突破人们的心理防线；2016-2017年间，北京、上海两个一线城市房价环比上一年有所下降或增幅放缓，成为一个显著特点。但是，其它城市仍呈现普遍上涨的态势，问题的普遍性及严重程度不容忽视，我国有效调控房价任重而道远。

六、结论及建议

1.我国房价近年虽呈逐年上扬态势，但仍保持在可控范围。

2.引起房价上涨的因素诸多，包括政治、经济、社会、环境及房地产业内在因素等，调控房價应综合施策，避免片面追求调控目标而加速房地产泡沫扩大，导致泡沫破裂，危及我国宏观经济大局的稳定。

3.根据我国目前国情，房价也不能大跌，房价跌幅过大，物价相应地会猛涨。此外，超发的货币（过多的热钱）会快速流向彩票、股市、债券等资本市场，势，必对资本市场产生过度冲击。合理控制房价涨幅，在一定动态范围内稳定房价，才是明智之举。

4.综合施策时，要特别注重现阶段供给侧结构性改革及长远的宏观经济战略调整。如十九大报告指出：“着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力”。