浅谈如何做好土地管理与规划的新措施

杨文军

摘要：我国的土地资源丰富，但是因为我国的人口众多，所以我国的人均土地资源非常紧缺。为了保障国家土地的利益最大化，以及提高土地的利用价值，我国特地为此制定了一系列的法律条文，用此来规定土地管理的具体事项，以及保障土地的质量，同时也确保了土地的合理利用，推进农业的发展。但是在目前看来土地的规划和管理中还有大量的问题没有解决，如何更好地对土地的规划进行管理，如何能达到更好的效果，我们在下文将会展开论述。

关键词：土地资源管理 规划开发 问题 措施 方案 调研分析

目前来说，最基本的生产都是利用土地来实现的，人类的发展与土地的利用密切相关的，人类的发展许多依靠土地发展进行，还有根据土地的所有权改变来进行的。我国虽然国土面积非常辽阔，但是因为人口众多，加上地理地质的条件不是特别的理想，还有许多利用不了的土地，所以我们的人均可利用国土资源相比较于其他国家很低。但是我国现阶段经济水平不断提高，经济总量也不断在上升。土地资源紧张，这个问题就越发越显得明显，它现在已经成为我国经济发展的重大阻力。

一、土地發展权简介

（一）土地发展权的基本概念

土地的发展权是指，在规则内对土地资源的充分利用与充分发展，在这些基础上我们还可以发展更大更多的权利。土地发展权的本质是指：土地的所有权人或土地的使用权人通过增强对土地的利用效率来达到自己的目的，这些也可以说是对土地资源用途的改变或者对土地自身的价值更大的挖掘。我国现行的《土地管理法》，上面所规定中有三种土地性质，其中包括农用地建设用地和未利用第三种。由于第三种的土地性质都不同，所以他们的经济利用价值也是不一样的，这些在生产活动中都能体现出来。

（二）土地发展过程中的特征

土地发展权的基本概念的简单描述都在以上文中，从上文中我们可以看出来土地发展权具有以下三个特点：第一个抽象性，土地发展权所指代的是土地所有权人或土地使用权人他们所拥有的改变土地的资源的用途或者把土地的资源利润最大化，还有提高土地的利用效率这些权利都缺乏实体的标志。这是他和其他产权不同的地方，也就是它的抽象概念。第二个阶段性。土地发展权是要提高未来土地价值的，是它所能达到的价值更大化。这种价值的提升是与当前的状况相对比的，在不同的阶段，土地的利用价值往往也是不一样的。这些都导致了土地发展权的利用价值标准发生了改变。第三个潜在性，所有的土地实物上都有土地发展权，土地发展权的潜在性是为了追求它价值的增值，它也是针对在后续的时间内对土地用途的改变和土地利用效率的最大化，这种增值是不定的，非常有可能发生变化，并且它还具有滞后性，这些都是土地发展权的潜在价值。

（三）土地发展权的功能

从法律上看，土地的发展全在民事权利的范围内，它的作用是为了权利人实现更多的利益，这是创建它基本功能中的第一项。其中土地管理方面的功能是他的第二项，权利人对土地的发展权的控制、调节、还有政府编制的土地利用与规划能够完美的顺利时能够完美的进行，土地发展权具有极其重要的落实和保护作用，这些在农业用地以及历史古迹的保护中体现的淋淋尽致。有了土地发展权，政府进行土地资源的开发与管理有了更进一步的保障。

二、土地管理规划中问题的解决

（一）规划实施激励有所欠缺

在目前看来我国的经济一直处于上升的状态，在土地的管理与规划过程中，城市化速度越来越快，能够有效利用的土地越来越少，而城镇的建设用地越来越多，这些种种因素都导致了有关部门难以快捷、有效地解决建设用地指标的重大问题。除了这些，土地需要大量资金来对它进行管理与规划，但是这些资金很难做到有效利用，很难对它进行监控以及充分发挥它的价值。如何解决这一问题，也是有关部门需要考虑的。所以，为了保证土地的价值，不再贬值，我们不应该只看眼前它现有的价值，更要远望未来，更加注重它具有的升值空间。

（二）土地管理与城市发展规划进度不同

在土地的发展过程中有两个方面需要去关注。一个是土地的管理，另一个是城市的发展与规划。它们是两个不同的部门，权限与分工也不相同，但是只有两部门之间有联系和互相配合，才能够使土地整理规划与城市的发展更加进步。但就目前而言，这两个部门工作时配合不是很默契，脚步没有统一。这些都导致了土地规划化与管理的进度慢，与此同时城市建设发展快。二者之间的差距，对它们的发展都有巨大的阻碍。

（三）实施规划公众并没有参与其中

在土地的规划与管理中，土地的发展面临着许多的问题。现行的土地管理基本都是政府部门和土地规划部门制定一系列的方案然后通知农民，农民就照着所给的文件去完成任务。这个过程中，农民自身参与不到土地的管理规划中，这种现象导致了许多问题的出现。有的土地难以管理、规划，它的规划需要的时间太长，政府部门也没没有采纳农民的建议的打算，而是自己想怎么做就怎么做，这些都可能使农民的利益受到危害，也使农民与政府部门产生巨大的矛盾，而这巨大矛盾便成了土地管理的阻力。

（四）地规划管理和城乡规划实施之间矛盾产生的原因

就目前来说，有关的政府部门都对土地资源充分的利用以及土地价值的充分开发做了特别的强调。但是主要的地规划管理和城乡规划实施之间还存在很大的矛盾。前者为了保证土地使用的最大利益，采用科学的方法对土地进行管理。而后者更加强调了城乡的建设经济发展。这些都导致了二者在进步的同时互相制约。因此，二者之间互不相容，存在巨大的障碍。

三、创新土地管理局规划的具体措施

（一）加强土地整治激励机制的方案

我们要做到更大力度地保护农田，在这个基础上还要适当的补充耕地的资源，将土地规划的方案更加的完善化，做出更好的奖励制度，并且还要在资金方面上的管理加大力度。用最少的资金来达到更大的保护效果。在农田的建设与管理比较好的地区，实行直接补贴农村农民的政策，更加设身处地的为农民的利益着想，已达到最佳效果。

（二）科学的对土地资源进行开发和利用

土地资源不是无限的，做好土地管理的工作是非常重要的，因此，我们要科学、合理地对土地资源进行充分的开发，以此来确保国家经济可持续性发展，尽可能避免土地资源的浪费。第一，我们可以采用先进的技术投入土地资源的管理中，比如采用遥感技术、GPS定位系统等等。第二，我们要加强对土地规划与管理的制度，来保证土地资源的充分利用；第三，有关工作人员应该从自身出发，加强创新精神与能力，不斷提高自己的专业水平与个人素质，来保证土地的管理与规划的工作能够更好地完成。

（三）加强规划实施的公众参与

公众参与是指除了有关部门进行工作的工作人员之外，还要接受对土地规划有影响的部门和公众代表的意见，由多种组成部分来一起参与规划与决策。并且，在经济发展以及社会层面的管理的方面上，土地的管理与规划应该对社会与公众开放，我们只有了解到群众的想法，才能更大地保护他们的利益，才能够科学的合理的对土地整治与规划。只有这样，公众才能充分利用自己的权利，这样政府的管理能力也会得到相应的提升。

（四）使城乡规划与土地规划更加的协调

如何才能达到土地规划和城乡规划步调协调，第一件事就是应该做好土地与城乡两者之间的规划，土地的规划与城市的规划是大不相同的，但是我们需要深入了解两者的具体事项，找出两者的共性，使得两种不同的方式能够和谐共处。我们应该控制城乡部门对土地的征用，来保证耕地面积的充足。新城建设应该控制土地的征用范围，这些都会在实际中保护土地的使用情况。在当前，我国这个经济飞速发展的时代，需要达到土地与城乡有效的结合，只有这样才能为我国经济发展提供基础的保障。因此，我们要更加的注重可持续发展性的内容。并且当地的政府应当大力的宣传自己范围内的土地规划与城乡规划的实施。

四、创新土地管理办法的主要方向

土地管理方案上，首先就要控制土地的征用范围，明确它们之间的区别，逐渐减少经营性质的用地。然后就要保障农农村建设发展的资金充足，解决农民就业以及社会保障的问题。最后我们要加大对土地的综合利用开发，减少城市对耕地需要的压力。

五、结语

对土地资源用科学的方法进行管理、调控，才能实现国家的健康发展，以及长治久安。各级的政府和有关部门都要充分地认识到土地管理与规划的重要作用。我们要建立更加完善的土地管理制度、保障体系来规范地管理土地，并且对现存的土地管理制度进行改革和创新。不仅如此，我们还要着重于提高对土地资源的利用效率，用最少的土地来生产最大的产品，达到利润最大化，来实现人民与国家的更大利益。