试论如何做好土地收储工作

文/吉林省大安市土地收购储备中心 孙冬梅

一、研究背景及意义

土地储备是地方政府稳定土地市场、落实调控职能的有效手段，如何解决土地储备的进一步实行，是确保土地储备各项工作顺利推进的重要基础。制定土地收储计划必须重点明确，如果政府部门不能对土地实施有效搜索和征用，则无法发挥对土地的宏观调控作用。因此，各地的政府部门一定要认识到土地收储工作的重要性，这样才能确保本地区经济发展及社会稳定。

二、土地收储的必要性

土地收储工作即国家和地方政府对尚未开发或开发利用不充分的土地进行依法收购、储存，当有新项目引进或者公共服务项目开发建设时，再把这些已储备的土地投入市场，以保证土地利用率的最大化。在土地收储工作方面，其实施的必要性主要有以下两个方面：

（一）土地收储工作是国有资源管理的重要手段之一。土地收储工作可以有效保护国有资产不外流。目前，在我国经济飞速发展的背景下，各种项目的开发与建设也在不断地增加，因此，土地就成了各个开发商争相抢夺的目标，有些开发商为了自身利益，私自圈地、囤地和违法违规建设，造成了国有土地的流失与浪费。所以，加强土地收储工作对国家资源的管理优化具有重要意义。

（二）土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率。土地作为国家和地方政府规划发展的首要条件，科学、高效地利用可以使地方城市的建设与发展更加完善、合理，从而避免了项目规划不合理造成的资源浪费。同时，优质土地的储备还可以吸引外部资产的投入，促进当地经济的发展。

三、土地收储存在的问题

（一）土地收储影响房价。每次当土地供应量不足时，带来的直接后果就是导致土地价格的上涨，地价上涨之后，房价也随之上涨，更是有些投资商哄抬地价房价，然后就会形成恶性循环，使土地价格变得更高，非常不利于土地收储。

（二）土地收储为开发商大面积圈地提供了捷径。由于实行土地收储制度之后，使得以前被国家叫停的所谓预征成为一种可能。特别是当银行介入之后，土地收储更是如虎添翼，可以动辄一次性征用几千、上万亩的土地。更有甚者，一些地方政府和土地收储机构以收储资金不足为由，把土地一级开发的权利拱手让给了开发商，引狼入室，使得一些开发商空手套白狼，以极小的代价获得了成片的土地开发权。

（三）土地收储补偿不合理。土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿不合理所导致，同时还会带来负面社会影响。农民上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不如人意所致。补偿不合理关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿普遍偏低，补偿简单，只设立4到6个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。

（四）土地收储限制了民营资本进行旧城改造的积极性。由于旧城改造牵涉的人口众多，老百姓的诉求不一，房屋拆迁难度大，收储中心一般不愿进行此类土地的征收储备。而民营资本如要进入，一方面须承担拆迁费用，另一方面由于房屋涉及的土地基本为集体土地，受现有土地储备等制度的限制，政府垄断一级市场，取得合法手续的难度极大。

四、土地收储建议

（一）严格控制地价房价。管控住了地价，也就管控住了房价，也就可以止住了地价的疯长，国家应出台严格的地价调控法规，坚决打击哄抬地价房价的不法行为，并出台一系列的处罚手段，只有这样，从根源上解决地价疯长问题，才能更好地做好土地收储工作。

（二）严厉打击开发商大面积圈地。对于开发商大面积圈地这样的投机行为，要不留余地地严格把控打击。明确政府的职能，实现“一口进，一口出”的一级垄断。通过土地收储，对所有土地进行整体规划，所有土地的实属权均归政府，所有交易必须通过政府，强化政府对土地的控制和优化，真正实现土地的一级市场垄断，不能给开发商留下圈地的空间。对不同土地不同对待，一部分实物储备，一部分授权土地储备中心转让，对暂时不能回收的做好信息记录，禁止私自转让，所有土地要符合政府的统一规划，提高利用率，在政府的有效规划下实现可持续发展，提高效益。

（三）建立土地收储合理机制。建立完善的土地收储补偿机制，完善补偿机制，就要建立一套系统灵活的补偿政策，成立专家小组对被占财产进行研究分析，给出统一补偿标准，从土地使用者的切身利益出发，提高补偿金额。另外应扩大补偿范围和方式，如台湾香港对于土地补偿除了土地及财产的补偿外还包括搬迁补偿以及搬迁所造成的损失的补偿，内地也应加大这方面的补偿。

（四）建立合法运作原则解决旧城改造问题。合法运作原则是指土地储备制度的运作必须在实质上和形式上都符合法律法规规定，不得在法律法规之外运行。建立合适的旧城改造法律体系是解决该问题的有效方法，当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备旧城改造相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。