房地产评估价值区间的合理性分析

冯谦

【摘要】随着资产评估准则的硕布实施，为评估价值区间的合理使用提供了法律依据。本文在确定价值区间的主体范围的基础上，结合传统评估方法的相关理论，构建评估价值区间模型。

【关键词】评估价值 评估方法 价值区间

一、引言

房地产评估行业作为新兴行业，且又是涉及众多专业知识的复合型学科，其在理论方法及实际操作方面都有着严格的要求。[1]但随着评估工作的日益复杂化，传统评估方法自身的缺陷也日益显现出来，其中较为突出的是传统评估方法所得到的评估结果为固定数值，即没有充分考虑到评估结果的动态特征同

二、构建价值区间模型

2.1 价值区间模型的基本思路

以生产者和消费者作为房地产市场的主要参与者，在其价值特征的基础上，结合传统的评估方法。构建房地产评估价值区间模型：

第一步：以市场主体的价值特征为基础，采用相应的评估路线合理确定其价值区间的范围；

第二步：将不同主体的价值区间进行复台，并进行误差检验，确定评估结果。

2.2 生产者价值区间的确定

生产者交易的最终目标是获得预期利润。因此，从预期利润、投入成本、房地产贬值三个方面构建生产者的价值区间，同时分别考虑不同房地产类型价值区间上下限的影响因素。

采用重置成本的技术路线。[4]房地产的价值区间的下限为P¹'=C'-β。其中C'为重置成本呢，β为房地产的贬值。如果房地产在交易中仍存在利润空间R，则房地产的价值區间的上限P¹"=C'-β+R。所以，该价值区间为（P¹'，P¹"]。

2.3 消费者价值区间的确定

消费者在实际交易中以市场上同类房地产的修正价格为参考依据，综合考虑各方面因素对房地产价值的影响，确定可接受的心理价位，并围绕着修正价格上下浮动。

因此，消费者的价值区间应不低于最小的修正价格且不高于最大的修正价格。所以得出消费者价值区间的卞限和上限分别为P^f'=min{P^f1，P^f2，……，P^fn}，P^f"=max{P^f1，P^f2，……，P^fn}。所以，价值区间为[P^f'，P^f"]。[5]

2.4 价值区间的复合

采用不同的评估方法对交易双方的价值区间进行分析，最终得出：房地产的价值区间为[P¹'，P¹"]；消费者的价值区间为[P^f'，P^f"]，对其进行复合。除去双方没有交集的2种情况，以及复合价值区间两端均由一方市场主体控制的情况，选择复合价值区间由双方决定且满足生产者与消费者交易博弈的特征，最终选取的评估价值区间为[P¹'，P^f"]

评估师在综合考虑评估目的、限制条件、影响因素等方面时，通常以价值区间内的均（P¹'，P^f"）/2作为最终的评估结果。

三、案例资料

3.1 案例背景资料

评估对象为西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处的曲江国际金融中心写字楼，占地面积5460m₂，总建筑面积56486m₂。

3.2 市场法运用

评估师根据提供的写字楼的资料，从市场上选取了三个与评估对象类似的可比实例。具体修正情倪如下：

表（1）修正结果表

根据表（1）得：消费者可接受的价值区间为[11586，13399].

3.3 成本法的运用

因为评估的曲江国际金融中心写字楼建于2000年。由于土地及建筑物都是在过去某事点获得和建造的，所以不能直接采用房地产原来的建造成本，采用旧房地产价格=旧房地产重新构建价格-建筑物折旧。[7]

经过以上测算，最终得出评估对象的重置成本为668673547元，单价为11838元/m₂。若同类档次的房地产同期的利润率为19%，那么包含利润率的评估对象的价格为795721521元，单价为14087元/m₂。所以，生产者可接受的房地产评估价值区间为。

3.4 复合价值区间

将消费者与生产者可接受的价值区间进行复合，复合区间为[11838，13399]。在此区间内，双方对于最终交易的价格均有可调整的空间，且调整的范围均在双方可接受的范围内，区间内的均衡价格为12618元/m₂。

四、结束语

评估价值区间的运用不仅合理的反映了其动态特征，并且能为交易双方提供更大的磋商空间。

参考文献：

[1]杨杰.国企改制中加强资产评估的对策建议[D].石家庄二河北大学，2014.

[2]白钰.房地产评估方法改进研究[D].成都：西南财经大学，2011.

[3]白雪梅.房地产评估成本途径的思考[J].东北财经大学津桥商学院，2008，（02）：56-57.

[4]杨小丽.房地产评估的价值区间及均衡价格研究[D].保定：河北农业大学，2009.

[5]刘素丽.市场比较法存在问题分析及新思路的提出[J].资源与人居环境，2008，（16）：68-69.

[6]邓哲.基于GIS和BP神经网络的房地产估价系统的研究[D].赣州：江西理工大学，2011.