谨防房地产“高周转”成脱缰野马

蔡玉梅

有道是：“欲戴皇冠，必承其重。”酷暑之中，房地产企业碧桂园正遭受负面舆情“炙烤”，接踵而来的事故，引发人们对碧桂园经营模式“高周转”的诟病。

所谓“高周转”，就是摘牌当天即出图，拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。像飞速旋转的陀螺，这样的资金周转速度令人咋舌。

4个月前，在碧桂园业绩发布会上，碧桂园集团董事局主席杨国强不无自信地说，他的理想是把房地产做成麦当劳，四处开店，速度至上。今年一季度，碧桂园拿到195个项目，其中三四五线城市有146个。

“高周转”确实也为碧桂园争得了头彩。2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币，跃居行业第一。2018年上半年，碧桂园实现合同销售额4124.9億元，同比增长42.8%。《财富》世界500强排行榜中，碧桂园集团以335.7亿美元的营业收入排名第353位，比去年提升114位。

碧桂园极度推崇沃尔玛标准化管理模式，几乎所有高管人手一本沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》。通俗点讲，“高周转”就是把快销品的商业模式移植到不动产房子上，这个壮举既富有想象力，又有点荒诞，毕竟房子不是快销品。表现在工期管理上，就是“夺命”狂奔。于是，近期碧桂园生产事故频发，偶然中有必然。

站在碧桂园的楼盘上看中国整个房地产业，“高周转”的管理模式是个经典，是碧桂园的成名绝技，许多开发商想学，但开发商资质有别，经营能力各异，制度和管理跟不上，只能望其项背。因为房地产本质上就是金融，拿地、开发、销售等环节组合成一个高关联度的资金链条，开发商负债经营，现金流是关键，只有“高周转”提高现金使用效率才能降低成本、避免现金流风险，并做大规模。

但是，任何硬币都有正反两面，“高周转”的商业模式成就了碧桂园的辉煌，也成了一根绞索，紧紧地将其套牢。“高周转”的模式或许没错，但速度太快代价也很惨重。

就全国房地产而言，“高周转”的风险不可小觑。首当其冲的是工程质量得不到保证，赶工期还会忽视安全管理，再就是疯狂圈地，一二线城市土地所剩无几，就到三四线城市去抢，还有就是一味强调资金周转速度，设置营销陷阱。

令人匪夷所思的是，在全国房地产去杠杆力度和调控力度不断加大的宏观大势下，在房地产行业风险上升的危急关头，碧桂园逆袭而上，今年4月密集发文开会，以“高周转”的大跃进“对抗”去杠杆。

周转速度太快，结果是脑袋和身体都跟不上了，碧桂园大厦的安全“根基”出现问题。过快强调进度，项目数量众多，过程中很容易出现各种瑕疵，甚至是质量问题，而这次“高周转”的代价是数条人命。

面对惨重的事故，碧桂园不得不对“高周转”反思。日前，碧桂园已通知所有施工合作单位立即停工，彻底排查和整改安全隐患。所有施工单位只有在整改完毕，经验收复查合格后，方可复工。这是应对“高周转”危机的明智之举。

碧桂园的教训也是中国房地产业的教训。这么多年来，房地产业饕餮暴利，在中国市场逍遥自在、出尽风头。许多房企虽然资金周转的速度没有碧桂园那么快，但也是绞尽脑汁赶工期，为资金高速周转腾挪时间，其中的安全隐患有的已经暴露，有的还在隐藏，一旦出事，都是人命关天的大事。

房地产“高周转”直接影响施工工期，从而对工程质量、管理费用、环境干扰、施工安全等造成一系列的变化。因此，必须对房地产“高周转”模式予以一定制约。首先是工程监理工作应跟上，不要变成监管方与开发商合穿“连裆裤”的利益共同体。要从小事做起，比如禁止房企使用传统脚手架，要求其使用自动爬架，以减少伤亡事故；其次是银行方面对房企的资金周转要有节制，按合理工期提供现金流；再次是要严厉问责，房地产行业不是法外之地，要加强监管。

虽说相对于1400多个存量项目，出事项目占比不足以撼动碧桂园帝国。但是，当负面舆情达到一个阈值时，事件或许会向不可预测的方向升级。对全国房地产业来说，也许生命的代价能唤醒房企高速旋转的陀螺放慢一点速度。